Forró témák az ingatlanpiacon

A Portfolio.hu Ingatlan Reggelijén foglalta össze piacról alkotott véleményét három szakember. A tanácsadói oldalt Chris Naylor, a DTZ ügyvezető igazgatója, a fejlesztőit Futó Gábor, a Futureál vezérigazgatója, a befektetői Csoma András, a Raiffeisen Alapkezelő vezérigazgató-helyettese képviselte.

A Portfolio.hu Ingatlan Reggelijén foglalta össze piacról alkotott véleményét három szakember. A tanácsadói oldalt Chris Naylor, a DTZ ügyvezető igazgatója, a fejlesztőit Futó Gábor, a Futureál vezérigazgatója, a befektetői Csoma András, a Raiffeisen Alapkezelő vezérigazgató-helyettese képviselte. Veszélyes hozamcsökkenés? A szakemberek az ingatlanpiaci ralit alapvetően a tőkepiaci hatásoknak tudták be, amelynek köszönhetően eltűnt (illetve csökkent) a különbség a fejlett és fejlődő Európa között, s hozamok jelentős csökkenést mutattak. Tavaly piacon több mint 30 A kategóriás épület fordult meg, miközben az irodapiacon tovább csökkent az üresedési ráta. A jelenlevők az ingatlanpiac fontos vezérvonalának tartották a javuló minőséget. Az eső hozamszintek kapcsán azonban a jelenlevők kiemelték, hogy az ingatlant eladásra kínálóknál alig van hozamkülönbség a különböző minőségű ingatlanok között, holott ez indokolt lenne, így a felső A kategóriás irodák hozamszintjén eladásra kínált lecsúszó A kategóriás épületek nem a legjobb befektetések. A csökkenő hozamok és a növekvő európai kamatlábak kapcsán fellépő félelmekre Futó Gábor hangsúlyozta, hogy megítélése szerint az inflációval indexált bérleti díjak miatt az ingatlanpiaci hozamok inkább tekinthetők nominál, mint reálhozamnak. A 2006-ban és 2007-ben a piacra kerülő hatalmas irodaállomány keresleti oldalának firtatása során a jelenlevők a Magyarországra települő új külföldi cégeknek , a magyar társaságok mennyiségben és minőségben növekvő igényeinek tulajdonítottak keresletélénkítő hatást, miközben a stabil gazdasági növekedés, illetve a lejáró szerződések is ez irányba hatnak. Annak ellenére, hogy a választások után rövid távon sokk lehet a lakáspiacon a megszorító intézkedések hatására, illetve rövid távon túlkínálat lehet, a rendelkezésre álló jövedelmek növekedése miatt a lakáspiac sikerre van ítélve Magyarországon. Az állam ingatlanpiaci szerepvállalása kapcsán elhangzott, hogy a vele kötött bérleti szerződések sokszor mindkét félnek keserű szájízt okoznak. Az állam sokszor jelentősen magasabb bérleti díjakban fizeti meg, hogy gyakorlatilag határozatlan idejű szerződéseket köt, amely az ingatlantulajdonosok számára időlegesen magasabb bevételt, de nagyobb kockázatot eredményez. Csoma András szerint lényeges előrelépés valósulna meg, ha az állam átgondoltan kezelné összállami szinten gyakorlatilag változatlan mértékű ingatlanigényét. Mintegy 73 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak át 2005-ben Budapesten. Ebből jelentős beruházás volt az Infopark C épülete, a Víziváros, a Mariássy Ház és a Danubius Ház IV. Ugyanakkor több 7,000 nm-nél kisebb irodaépületet is átadtak olyan fejlesztők mint az Immoeast, a Bischoff és a BHG. Az előző évekhez képest rekordnagyságú, 200,000 nm irodaterület fejlesztését várja a DTZ 2006-ra, s még többet (kb. 330,000-at) 2007-re- derül ki a DTZ irodapiaci jelentéséből. A bérbeadott irodaterület az elmúlt évben összesen 237 ezerre rúgott (a 2004-es 230 ezerhez képest), érdemes azonban ezt a számot kicsit közelebbről is megvizsgálni. Ennek ugyanis mintegy 29 százalékát adták a bérleti szerződések megújításai (pl.: Budapest Bank, Unilever, Pantel, SAP, KLM, GSK, Servier, Regus, OTP), s 13 százalékot az egyes bérlők terjeszkedései az irodaépületen belül. A kihasználatlanság 2005-ben tovább csökkent az irodapiacon, s jelenleg a DTZ adatai szerint a budapesti irodaterület 11.5 százaléka áll már csak üresen. A legnépszerűbb részek a Váci út, Belbuda és Dél-Buda. Az Optima és az Infopark C pl. gyakorlatilag teljesen telítettek bérlőkkel. A bérleti díjak érdemben nem változtak, az A kategóriás prémium irodaházakban jellemzően 16-17 eurót kell fizetni, kivételes esetekben elképzelhető a 17-20 eurós ársáv is. Váci utca: 100 eurós bérleti díjak... A kereskedelmi ingatlanok piacán 2005 sok új fejelsztést hozott. Ki kell emelni a Buy-Way áruház (12,000 nm) megjelenését, melyet az Ablon fejlesztett ősszel Soroksáron, s tervezi egy újabb átadását ez év tavaszán. Érdekes jelenség továbbá a specializált bevásárlóközpontok megjelenése. A Material Home & Design Center 2006 januárjában nyitotta meg kapuit, míg a törökbálinit Max bútoráruház 2005 eleje óta várja mintegy 21,500 négyzetméteren a vásárlókat. A bérleti díjak ezen a területen sem változtak sokat. Legdrágábbnak továbbra is a Váci utca számít, itt az 500 négyzetméternél kisebb üzlethelyiségek díjai 90-100 euró között mozognak. A legdinamikusabb fejlődést az Andrássy út produkálja, ott ma már 50-60 eurót kell fizetni négyzetméterenként. A belváros kevésbé frekventált helyein (Rákóczi út, Nagykörút) 25-30 euró/nm-es díjjal számolhatnak a kereskedők.