Ingatlanalapok: továbbra is fáziskésésben

A 2005-ös év nem ismételhető meg sem a tőkebeáramlás, sem a hozamok terén - hangzik a hazai ingatlanalap-szakemberek egybehangzó véleménye. A rövid távú visszamenőleges hozamok - az alacsony ingatlankitettség miatt már hat százalék körül mozognak, s ez a kereslet visszaesését is maga után vonta.

A hozamokon is érezhető az alacsony ingatlankitettség - Többen is külföldi befektetésen gondolkodnak A 2005-ös év nem ismételhető meg sem a tőkebeáramlás, sem a hozamok terén - hangzik a hazai ingatlanalap-szakemberek egybehangzó véleménye. A rövid távú visszamenőleges hozamok - az ala?csony ingatlankitettség miatt már hat százalék körül mozog?nak, s ez a kereslet visszaesését is maga után vonta. Több mint 260 milliárd forint az elmúlt esztendőben ekkora nagyságrendű vagyongyarapodással kellett megbirkózniuk a hazai ingatlanalapoknak, ám úgy tűnik, hogy egyelőre nem sikerült magukat "utolérniük". A nagyobb ingatlanalapoknál az ingatlankitettség 30-40 százalék (kivételt csak az Erste jelent, ahol ez már 75 százalék), s az alacsony feltöltöttség már az alapok teljesítményében is lecsapódik. Az elmúlt évet 8-9 százalékos hozam jellemezte, ám az egy-három hónapos visszamenőleges hozamok már 6 százalék körüli szintről tanúskodnak. Ez pedig már kevésbé kedvező a befektető számára ismerik el az alapkezelők szak?emberei. A portfólió zömét állampapírokban kénytelenek fialtatni az alapok, (gy a kötvényalappal szembeni prémiumuk fokozatosan lemorzsolódott. Az ingatlanalapok rakétaszerű gya?rapodásának hátterében tavaly az is szerepet játszott, hogy a pénz zöme átcsoportosításból származott, ez pedig az idén már nem annyira jellemző ?mutatott rá Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Alapkezelő vezérigazgatója. Hasonló véleményen van Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő portfóliómenedzsere is, aki szerint a megtakarításokat jelenleg más konstrukciók csá?bítják el. Az ingatlankitettség javulásával emelkedhet az ingatlanalapok hozama is - véli Buda Sándor, az Európa Ingatlanalap igazgatója, ám ez meglá?tása szerint korántsem a tavalyi 8-9 százalékos teljesítményhez való visszatérést jelentheti, hanem inkább egy 7 százalék körüli hozam elérését. A tőkebeáramlás lassuló üte?mét alighanem kedvezően fogad?ták az alapkezelők, hiszen a lik?vid pénzek elköltése nem megy könnyen. Több projekten is dol?gozik a jelenleg 33 százalékos ingatlankitettségű Raiffeisen Alapkezelő, s mint Váradi Zoltán befektetési vezető rámutatott, az elkövetkező hónapban több tranzakciót is tető alá hozhatnak, s közöttük milliárdos nagyság?rendűek is lehetnek. Az OTP Ingatlanbefektetési Alapnál - ahol 30 százalék az in?gatlanhányad - is több ügyleten dolgoznak, ezek mindegyike meghaladja az 500 millió forintot - mondta érdeklődésünkre Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Alapke?zelő vezérigazgatója. Kereskedel?mi egységek, irodaházak vétele jöhet szóba, de folytatni kívánják a fejlesztői tevékenységet is, en?nek keretében irodaépület, illet?ve logisztikai egység létrehozása szerepel a tervek között. (Tavaly a III. kerületi Szőlőkert utcában adta át az alapkezelő a 2004-ben elkezdett modern raktár iroda lé?tesítményt.) Gondot jelent, hogy jelenleg nyomottak az ingatlan?piaci hozamok, s nehéz jól profi?táló befektetést találni - mutatott rá Tóth Balázs. A fejlesztések kerültek előtér?be az Európa Ingatlan Alapnál is, amely jelenleg 43 százalékos in?gatlanarányt tudhat magáénak. A 4-5 milliárd értékű Vértes Cen?ter alapkőletételére nemrégiben került sor, készül a 160 lakásos Zugló Garden lakópark, míg Veszprémben raktárcsarnok épí?tése zajlik - sorolta Buda Sándor, az alapkezelő igazgatója. S mint hozzátette: kész ingatlanok vá?sárlásáról sem tettek le, ám ezt nehezíti, hogy Magyarországon jelenleg kevés a megfelelő befek?tetési lehetőség. Jelenleg egyedül az Erste In?gatlanalap érezheti magát "biz?tonságban" ingatlanfeltöltöttség terén, bár mint Pázmány Balázs megjegyezte: a közeljövőben újabb tranzakció valósulhat meg, céljuk ugyanis a 80 százalékos arány elérése. A banki ingatla?nok mellett az alap portfólió?jában található 31 Plus élelmi?szer-diszkontáruház, több Penny Market és Spar szupermarket az ország különböző nagyvárosai?ból, valamint Budapestről, egy budaörsi raktárközpont, egy szombathelyi ipari ingatlan és három jelentős alapterületű bu?dapesti irodaház - mint az Euró?pa Torony -, valamint két buda?pesti telek. Többen fontolgatják a külföldi ingatlanvásárlást is, bár mint Váradi Zoltán rámutatott: az ed?dig vizsgált piacok azonos vagy rosszabb hozamot kínáltak, mint a hazai kínálatban fellelhető in?gatlanok, avagy jogi problémák merültek fel a vásárlással kap?csolatban. Az Erste Ingatlanalap?nál ebben a lehetőségben most nem gondolkodnak, a portfólió bővítésének későbbi szakaszá?ban azonban az Erste Bank cso?port által igénybe vehető kapcso?latokat felhasználva elsősorban, de nem kizárólag a csoport or?szágaiban (Ausztria, Cseh-, Hor?vátország, Szlovákia) található, az elvárt jövoóeni jövedelmet biz?tosító ingatlanokat is kiválaszt?ják. Az OTP Ingatlanalap az OTP Hank szinergiáit kihasználva a régióban nézne körül. A szakem?berek szerint a leginkább vonzó terület Románia lehetne a hazai ingatlanalapok számára, ám ott egyelőre kizárólag projekttársa?ságon keresztül lehet ingatlant szerezni, ezt pedig a magyar tör?vények nem engedik. DIVERZIFIKÁCIÓS ESZKÖZT JELENTHET a hazai ingatlanala?pok számára a más ingatlanalap jegyeinek vásárlása is, er?re a tőkepiaci törvény 2005. decemberi módosítása adott módot. A Raiffeisen Ingatlanalap is vizsgálja a lehetősége?ket - mondta kérdésünkre Váradi Zoltán, aki úgy látja, a második fél évben már megvalósulhat ilyen ügylet (a módo?sított alapkezelési szabályzat erre már február végétől lehe?tőséget ad). Az OTP Ingatlanalap is fontolgatja az ingatlan?alapjegyek vásárlását, s reális alternatívának tartja eri az Európa Ingatlanalap is, amely már készül is erre: alapsza?bályát ennek jegyében módosítja.

Forrás: Világgazdaság online