Kulcs: A bérlőorientált magatartás

Az ipari termelési index növekedésével a logisztikai cégek gyorsan szembesülnek a raktárak iránti kereslet bővülésével, így megindulhat az üres területek felszívása és csökkenhet a szegmensre nehezedő nyomasztó kihasználatlanság.

A nehézségek azonban nem minden ingatlannál jelentkeznek egyformán, az ügyvezető szerint a különleges adottságú parkok a válságban is előnyt élveznek. Az Europolis vecsési logisztikai központja, a 65 ezer négyzetméternyi raktárterületet kínáló Europolis Park Budapest Aerozone például tartja piaci pozícióit és az autópályák melletti parkoknál magasabb bérleti díjszint dacára százszázalékos kihasználtsággal működik, míg a klasszikus logisztikai központként funkcionáló pátyi Europolis Park Budapest M1-ben szignifikáns az üresedés (bár a legutóbbi, az LGI Logistic-tranzakció 72 százalékra emelte a park kihasználtságát). Az M1 logisztikai park, amely 70 ezer négyzetméter összterülettel rendelkezik, tökéletes lokációt és infrastruktúrát kínál Budapest nyugati kapujánál a logisztikai cégeknek.

Széll Csaba azzal magyarázza az Aerozone sikerét, hogy a kereslet ugyan a big box típusú parkokban csökkent, de az A kategóriás irodák ott kialakított kínálata, valamint a helyszín - a Ferihegyi repülőtér közelsége - mégis vonzza a bérlőket. A három épületből álló park A és B épületében a logisztikai központokra jellemző mezzanine irodákat alakítottak ki, a C épületben azonban első osztályú helyiségek épültek, a szokásosnál nagyobb arányban. Ezzel az adottsággal a park a környékbeli erős konkurencia közepette is állja a versenyt.

Spekulatív bővítésről általában egyelőre nem érdemes gondolkodni, mondja Széll Csaba, noha mind a vecsési, mind a pátyi park lehetőséget nyújt a terjeszkedésre, a kereslet azonban hiányzik, s a piaci felesleg kétharmadának is fel kell szívódni a fejlesztések újraindítása előtt. Pátyon már érvényes építési engedéllyel várják az új igények jelentkezését, a vecsési parkban pedig elindult az engedélyeztetési eljárás. A piacon most jellemző 20 százalék feletti üresedés helyett 10 százalék lenne az ideális, bár már a 15-20 százalék közötti mutató is megnyugtatóbb lenne, mint a jelenlegi helyzet, mindazonáltal az ügyvezető optimista. Mint mondja, Magyarország logisztikai adottságai ideálisak, s a gazdasági fellendülés magával húzza majd a piacot, bár reálisan 2011 előtt erre nem számít. Addig a bérlők megtartása a fő cél, ehhez a szolgáltatások színvonalát kell állandóan javítani s minden felmerülő igényt kielégíteni.

A bérlőorientált magatartás, az üzemeltetés támogatása is a válság túlélésének kulcsai – hangsúlyozza az ügyvezető, aki szerint most a jelenre kell koncentrálni, és nem érdemes fél évnél hosszabb távon gondolkodni. Az Europolis piaci pozícióját a cég nemzetközi hálózata, kínálata és kapcsolatai is erősítik - utal Széll az Europolis lengyel, cseh és román bázisaira és partnereire. A régiós piacok közül a lengyel piacon annak méretei miatt még keményebb a verseny, a román és a cseh bérbeadók viszont a magyarországihoz hasonló üresedéssel küzdenek a logisztikai piacon.