2009-es várakozások 2008 tükrében

2009. január 28-án a Colliers International budapesti irodájának felsővezetése és üzletágvezetői sajtótájékoztatót tartottak a 2009-es év kilátásairól. "Ez az év a kihívásokról szól majd. Az európai gazdaság nagyjából egy év lemaradással követi az amerikai válságot, így az öreg kontinensen várhatóan ez az év a nagyvállalati csődök, a szűkülő exportpiacok és a fogyasztás esésének éve lesz.

A bankok még megfontoltabban bánnak majd az ingatlanpiaccal, és a befektetési környezet még elővigyázatosabbá válhat. Ugyanakkor 2009-ben lehetőségek is adódnak majd, legfőképpen a vásárlók és a bérlők számára," - foglalta össze a várakozásokat Hidasi János, a Colliers International operatív igazgatója.

Az eseményt megnyitó beszédében Michael Smithing ügyvezető igazgató hangsúlyozta, hogy 2008 szeptemberében a világ megváltozott. Ebben az esztendőben - 13 évi folyamatos növekedés után először - a GDP 2,5%-os csökkenése várható. A legtöbb elemző a javulást 2011-re várja.

Balla Ákos, az értékbecslési divízió igazgatójafelhívta a figyelmet arra a tényre, hogy jelentős negatív változás történt az ingatlanok értékekben. B és C kategóriába sorolható ingatlanok és magas rizikójú fejlesztési ingatlanok esetében jelentős értékveszteség realizálódott. A fő ok egyrészt a hozamokban bekövetkezett változás, másrészt az igen korlátozottan elérhető finanszírozás a piacon. "A beruházók az A kategóriába sorolható ingatlanok vásárlását részesítik előnyben a jobb piacképesség miatt. Az ingatlanokra finanszírozás megszerzése nehezebb és egyben drágább mint korábban, és a beruházók nem indítanak fejlesztéseket saját forrásból, csak kifejezetten jó megtérülés reményében." - nyilatkozott Balla Ákos. 2009-re kis mértékű további esés várható az ingatlanok értékében, és gyenge piaci aktivitás. 2010-re a piac stabilizálódása és a bérleti díjak átstrukturálódása jelezhető előre.

Beck Tamás, a Colliers ipari divíziójának igazgatójaprezentációjában hangsúlyozta, hogy a 2008 -as év rekord évnek számít az ipari piacon mintegy 250.000 négyzetméter spekulatív,- (ami 73%-kal több mint a 2007-ben rögzített adat), és 333.000 négyzetméter bérbeadás tranzakcióval (82%-os emelkedés 2007 - hez képest). 2008 decemberében az üresedési ráta kissé magasabb volt, 17%. A volt Rynart portfolio (pl. WestLog DC) mintegy 37%-át jelenti ennek. A tranzakciók kb. 33% - a előbérlet és 13,3 % - a bővülés volt. Az összes bérelhető terület 40,8%-át bérelték logisztikai cégek. "A piac jelenleg stabilnak mondható. Alapvetően csökkentett fejlesztési aktivitás jelezhető előre a 2009 - es évre, 2009 első felében a kínálat és a kereslet egyensúlyát várjuk, stabil bérleti díjat amely 4 és 4,4 €/m2/hónap közt mozog (nagy alapterületű bérlemények esetében) és befagyott adásvételi piacot.”

A 2008-as év rekord szintű, 330 289 m2 irodaterület bérbeadásával zárult, ez főleg az utolsó negyedévben megkötött bérleti tranzakcióknak köszönhető. A magas számérték azonban nem leplezheti a tényt, hogy a szabad területek aránya a teljes piacon elérte a 16,8% (A és B kategóriában összesen), míg az A kategóriás irodaépületek esetében ez 17,9%. Az “A” kategóriás szabad területek aránya 12,6% volt 2007 végén, nyilatkozta Hamish Williams, a Colliers International iroda és szálloda üzletágigazgatója.

2009-re összességében 331 000 m2 irodaépület fog épülni, míg 248 000 m2 “A” kategóriás irodaterület várhatóan átadásra is kerül majd. Részben ennek köszönhetően az üresedési ráta akár a 25%-ot is elérheti ez év végére. Az üresedés növekedése pedig a bérleti díjak további csökkenéséhez vezet majd: míg 2008-ban a nettó effektív bérleti díjak egy év alatt 0,5 euróval estek, és további 1 euró csökkenés várható 2009 végéig. Ebben az évben sok szerződés újratárgyalására is számítunk, azaz a bérlők egyéb ajánlatokat használnak majd fel, hogy kedvezőbb bérleti díjakat érjenek el anélkül, hogy el kéne költözniük. Ezzel párhuzamosan nőni fog az előbérleti szerződések és igényre szabott kivitelezések népszerűsége, viszont csökken a spekulatív fejlesztések mértéke. Az elhelyezkedés is kiemelkedő fontosságú lesz idén, hiszen a metróvonalakon elhelyezkedő A kategóriás épületek magasabb haszonnal és rövidebb bérbeadási idővel kecsegtetnek, mint a metrótól távol épült társaik.

Az általános gazdasági helyzet az A+ kategóriás piacot is érinti, ám itt még mindig van hely olyan bérlők számára, akik kompromisszumoktól mentesen kívánnak dönteni az arculat és helyszín kérdéseiben, és hajlandóak 20 euró/m2, vagy ennél is magasabb bérleti díjat fizetni. A piac számára rossz hír, hogy azok a bérbeadók, akiknél a szabad területek aránya még magas, a versenyképességük megőrzésének érdekében kénytelenek lesznek csökkenteni díjaikat. Ezzel azonban kevesebb haszonra kell számítaniuk. A bankok továbbra is konzervatív politikát folytatnak és az elérhető finanszírozás is csökken, ezáltal várhatóan esni fog az A kategóriás kínálat és hosszabb lesz a bérbeadási periódus. Ugyanakkor jó hír, hogy a kínálat esésével az árak várhatóan stabilizálódni fognak.

2009-ben jelentős bérlői aktivitásra számítunk, hiszen ahogy a bérlők rájönnek, hogy nekik áll a világ, ki fogják használni a lehetőségeket és újratárgyalják a bérleti szerződéseket, vagy új irodaházba költöznek.

A szállodapiacot illetően Hamish Williamsmegjegyezte, hogy mind a fapados légitársaságok részéről, mind pedig a kétcsillagos, olcsó szállodák fejlesztői részéről megújult a Magyarország iránti érdeklődés. Ahogy azt a szálloda üzletág igazgatója elmondta, hogy 2009-ben összesen 517 új szállodai szoba áll építés alatt, ennek 13%-a ötcsillagos, és a fennmaradó 87%-a négycsillagos hotelben.

Williams hozzátette, hogy 2005 óta az ötcsillagos szállodák több, mint 65% telítettséget élveztek, ám a gazdasági vállság következményeképpen minden kategóriában csökken a telítettség. Ezt a tendenciát a szakértők szerint az üdülési csekk-program fogja megtörni, amelynek köszönhetően, először a modern történelem során, több magyar vendég száll meg magyarországi hotelekben, mint külföldi. Elsősorban tehát nem a külföldi érdeklődők, hanem a magyar üzletek és vendégek miatt rejlik igen nagy lehetőség a szektor növekedésében.

A kiskereskedelmi piaci áttekintésében Csörgő Anita, a Colliers International kiskereskedelmi divíziójának vezetőjeelmondta, hogy szintén kihívásokkal teli 2009-es évet vár úgy a tulajdonosok és a fejlesztők, mint a bérlők és kiskereskedők számára is. A piac a fogyasztás esésével kellett, hogy megbirkózzon 2008-ban (a kiskereskedelmi fogyasztás 2%-kal csökkent), és csökkenés - bár csupán 1,4% - várható 2009-re is. Így - azzal együtt, hogy a kiskereskedők finanszírozási nehézségekkel szembesülnek az új boltok nyitásánál - várhatóan a kiskereskedelmi üzletláncok boltnyitási üteme is lassul. A teljes kiskereskedelmi terület növekszik, párhuzamosan az üzletszám csökkenésével (ennek köszönhetően nő az átlag üzletméret) és több kisebb, helyi kiskereskedő kivonul a piacról vagy kénytelen felszámolni üzletét. A nemzetközi, több üzlettel rendelkező láncok minden szegmensben növelik piaci részesedésüket. 2009-ben a bérlők játsszák majd a főszerepet a piacon és a bérleti díjak is csökkenni fognak minden területen. Hat éve csökkenő a kiskereskedelmi forgalom növekedése, de 2010-től várhatóan újból növekedésnek indul a piac. A fejlesztői oldalon nagyobb rugalmasságra lesz szükség a bérleti feltételek tekintetében és hosszabb  megtérülési periódussal számolhatnak. Nagyon fontos szerepe lesz továbbá az erős, proaktív üzemeltetésnek és a bérlői összetétel optimalizálásának a meglévő és új üzletközpontok esetében. A szakértő továbbra is nagy érdeklődést vár a prémium kategóriás, belvárosi üzletek iránt, különösen az Andrássy út és a Váci utca területén.”

A Colliers International magyar irodájának befektetési üzletága igen jó évet zárt tavaly, hiszen nyolc tranzakciót zárt le, amely a 2008-ban Magyarországon kötött összes üzlet 30%-a, nyilatkozta Hamish White, Colliers International partner és a befektetési üzletág igazgatója. A 2009-es várakozásokkal kapcsolatban megjegyezte: "Ez egy átalakulóban lévő piac, amelynek még nem tudjuk, hol a mélypontja. Amennyire tudjuk, a Lehman Brothers összeomlása óta - amelyet sokan egy új korszak kezdeteként aposztrofálnak - nem indult tranzakció a piacon, ami le is zárult.” Az csak bonyolítja a kérdést, hogy jelentős az országkockázat és gyakorlatilag nincs elérhető finanszírozás a piacon. Ha figyelembe vesszük a fenti negatív szempontokat, nagyobb hozamkorrekciót várhatunk, mint amit az Egyesült Királyságban, Írországban és Spanyolországban figyelhettünk meg. Pozitívumként White felhívta a figyelmet a lehetőségre, hogy az új ingatlanpiaci körforgás kezdetén, az ügyesek és bátrak kedvező feltételekkel vásárolnak majd ingatlant és rendkívül sikeresek lesznek, hiszen tudvalevőleg az ingatlanbefektetés hosszú távú üzlet.

Quelle: Colliers