Elborítják-e a toronyházak Budapestet?

Forróra sikerült az ősz Budapesten építészeti szempontból. Az új, építészeti szempontból progresszívabb városvezetés, a távozó főépítész, az októberi építészet hónapja és a Raiffeisen megjelentése toronyház projektjével csak egyet jelez: gyökeres változások előtt állhat Budapest. Eljött a toronyházak ideje. Az építészet hónapja záróakkordjaként ma kerül sor a konferenciára, ahol neves építészek állnak elő témabeli megközelítéseikkel.

Előrebocsátjuk, nem kívánunk állást foglalni abban a kérdésben, hogy legyenek-e Budapesten toronyházak, a várostervezés és fejlesztés nem a mi asztalunk. Az azonban egy más kérdés, hogy van-e igény ezekre az üveg/vasbeton monstrumokra Budapesten a bérlői oldalon. Előre csak annyit lehet bocsátani, hogy a lobby valószínűleg elsöpri a jelenlegi szabályozást, s 2007-től 100 (vagy 110) méter magasságig lehet építeni a Hungária körúton kívül (esetleges a körút mellett, de belül is). A szabályozásról semmit sem lehet tudni, így azt sem, hogy generálisan lehet magasházat építeni, vagy lesznek olyan preferált területek, ahol az égbe lehet törni. Eddig mindössze egyetlen fejlesztő, a Raiffeisen Ingatlan állt ki a nyilvánosság elé projektjével, a Hungária körút- Váci út sarkán egy 100-110 méter magas 70,000 négyzetméteres komplexum épülne. A Raiffeisen triplán könnyebb helyzetben van versenytársainál. Egyrészt a kulcsbérlő az anyabank személyében már megvan (30,000 négyzetméterre), másrészt ha lesznek toronyházak számára kijelölt területek, az RI telke biztos beleesik, harmadrész a telek az egyik legjobb közlekedési adottságokkal rendelkezik. A Raiffeisen tornyon kívül a médiában több helyszín megszellőztetésre került (FOKA-öböl, Kopaszi-gát, Csepel-sziget), azonban egy toronyházat tényleg építeni akaró, önmagát megnevezni nem kívánó fejlesztő a Portfolio.hu-nak elmondta, toronyház építésére csak metró melletti (vagy várhatóan metró melletti) területek alkalmasak. Bármennyire úgy néz ki, hogy a fejlesztők városszeretetből, illetve a csodálatosság iránti vágyukból kifolyólag szeretnének toronyházat építeni, nem így van, a cél a profit. Nem mindegy, hogy egy adott telekre 15,000 vagy 30,000 négyzetméternyi irodát lehet felépíteni, bizonyos speciális megoldásokat igénylő méretig a profit a magasság növekedésével együtt nő. A 2007-től talán érvénybe lépő szabályozás ezért hatalmas lehetőségeket tartogat a telekpiacon is. (Mármint azok számára, akiknek telkeik kedvező besorolást kapnak.) A legnagyobb kérdés azonban az, működhetnek-e üzletileg a toronyházkonstrukciók. Annyi biztos, hogy az irodaház építési boom 2006-2007-ben várhatóan tetőzik, s a piacnak kell 2-3 év, hogy magához térjen a kínálati sokkból. Így egyáltalán nem jelent problémát, ha a fejlesztők csak 2010-ben, vagy 2011-ben tudnak előállni kész épületeikkel. Üzleti szempontból kulcskérdés, hogy sikerül-e bérlőt találni az irodahelységekre. Ezt nagymértékben megkönnyíti a Raiffeisen koncepciója, illetve az, ha az Európa-torony mintájára sikerül egy bérlő/vevőt találni az egész épületre. Az Erste székházzal szemben lévő Duna Towers még mindig kong az ürességtől, ami óvatosságra intheti a fejlesztőket. Ebből a szempontból pár magyar nagybank természetes toronyház építőnek tűnhet, de nem szabad arról elfelejtkezni, hogy Budapest Bank a Váci útra már kitelepült, a HVB nemrég költözött be Szabadság téri székházába, a CIB már alaposan bevásárolt, az MKB valószínűleg nem szívesen cserélné le patinás épületét, míg az OTP a Babér utcába telepítette ki jelentős részét. A nagybankok közül talán a K&H és méreténél fogva az OTP lehet potenciális toronyház vevő/lakó. Jelen pillanatban azonban úgy néz ki, hogy kegyetlen nehéz lesz bérlőt találni a toronyházakba. Ugyanakkor fontos kiemelni, hogy jelenleg irodaházat Budapesten csak spekulatívan lehet fejleszteni, az előszerződések korszakán már régen túllépett a piac. Így nem lesz ez másképp a toronyházak esetében sem, nem fognak a fejlesztők biztos bérlőkre várni, elindítják az építkezést. A toronyházak üzleti előnyei közé tartozhat, hogy méretüknél fogva (50-150 m EUR) vonzó befektetési célpontok lehetnek a külföldi befektetők számára természetesen, ha egyszer sikerül feltölteni bérlőkkel. A hatalmas mérető beruházás természetesen fokozott kockázatokkal jár (ki tudja, hogy a tervezést követő 3. évben hol lesz az irodapiac), azonban ezért az extra kockázatért, az extra haszon (olcsóbb fajlagos telek) kompenzálhatja a fejlesztőt. Természetesen, ha kitudja adni... A címben szereplő kérdést nem fogjuk megválaszolni, ez alapvetően a városépítészekhez tartozik. Az elkövetkező hónapokban valószínűleg még hallunk a témáról elég vitát (bár a csúcshónap az október volt), rengeteg érv és ellenérv van. Az érvek sorában (az üzleti szektor álláspontja mellett) a progresszivitás viszi a hangsúlyt, míg az ellenérvek hosszan sorolhatóak (városkép, környezeti hatások, az infrastruktúra agyonnyomása). Összességében azt lehet mondani, hogy egy toronyház számos pozitív és negatív externáliával járhat, csak legtöbb esetben, ahol a pozitív hatások jelentkeznének, oda nem éri meg (pont a tömegközlekedés és az infrastruktúra hiánya miatt) magas épületet építeni. A toronyházaktól tartók mindenesetre jogosan sorolhatják a magyar építészet elmúlt években elkövetett bakijait (alacsony minőség, nem funkcionális tervezés) emlékeztetve új lakáspiacon új panelrengetegként megjelenő fejlesztésekre. Ne felejtsük el, hogy az irodapiacon is akadtak érdekességek (Kálvin tér), így nagy részben a beruházó önkontrollja és csak kisebb részben a városi szabályozás dönti el, hogy milyen 100 méteres épületeket nézünk majd. Az első projekt (Raiffeisen) elaltathatja majd a gyanakvást, az Akadémiai utcából ismerhetjük, hogy a banknak kifejezetten jó ízlése van. Egyes városépítészek koncepciójában jól átgondolt, jól megtervezett toronyházakat tartanak csak elképzelhetőnek, ráadásul területileg erőteljes megkötésekkel. Szerintük nem a telkekkel rendelkező fejlesztőknek kell eldönteniük, hogy hol legyenek felhőkarcolók, hanem a városvezetésnek.

Quelle: Portfolio.hu