Felemás fellendülés a közép-kelet-európai kiskereskedelmi befektetési piacon

A régiós befektetések ismét a magyar, lengyel, román és orosz piacon koncentrálódtak: a közép-kelet-európai befektetések 87 százaléka ebbe a négy országba érkezett. – derül ki a CB Richard Ellis legfrissebb kutatásából.

2008 második negyedéve óta 2010 első félévében emelkedett először az első osztályú ingatlanok tőkeértéke éves szinten, a hozamok csökkenése és az emelkedő bérleti díjak hatására. Mindazonáltal a kiskereskedelmi befektetési piac szegmensei egyre jobban divergálnak: az első- és másodosztályú ingatlanok piacai között mind nagyobb a különbség.

A 2010 első negyedévi gazdasági teljesítmények alapján a legtöbb közép- és kelet-európai ország túljutott a recesszión, sőt néhány piacon már a kiskereskedelmi eladások is emelkedtek az elmúlt hónapokban. A fogyasztói bizalom Közép-Európában a munkanélküliség csökkenésével emelkedni kezdett, ahogyan a gazdasági növekedés is beindult a régióban. A fellendülés törékenynek tűnik, és egyelőre csekély hatással bír a fogyasztásra, ráadásul a kormányzatok megszorító intézkedéseinek bejelentése is kockázatot jelent a megnövekedett bizalomra. Délkelet-Európában a fogyasztói bizalom jelentősen romlott a nagyobb kihívásokkal küzdő gazdasági kilátások miatt.

A közép- és kelet-európai régióban tervezett kiskereskedelmi ingatlanfejlesztések 20 százalékkal csökkentek az elmúlt hat hónapban, a dél-kelet-európai országokban viszont várhatóan továbbra is jelentős mennyiségű terület érkezik a piacra 2011 végéig. Ma a Cseh Köztársaságban van a legjelentősebb bevásárlóközpont-ellátottság (250 négyzetméter/1000 lakos), amely magas arány erősebb versenyt eredményez, ami a nem legkedveltebb helyszíneken folytatódó tervezésen is tetten érhető. Ami a fejlesztési görbét illeti: Bulgária, Szerbia és Horvátország nagyjából két évvel vannak lemaradva a többi, fejlettebb régiós piac mögött, és még mindig a jelentős kínálati növekedési szakasz közepén állnak. A bizonytalan kilátások ellenére az építkezések folytatódnak ezen országok fővárosaiban és régiós nagyvárosaiban egyaránt, így a bevásárlóközpont-ellátottság jelentős növekedés elé néz. A fejlesztések nyomott fogyasztói és korlátozott kiskereskedői kereslet mellett folynak ezen területeken, így az ingatlanokra nehezedő nyomás tovább nőhet.

Az első osztályú bevásárlóközpontok bérleti díjai stabilak maradtak Közép- és Kelet-Európában 2010 első félévében. A kelet-európai fővárosokban a bérleti díjak emelkedtek, már a harmadik egymást követő negyedévben, és ma már 10-15 százalékkal megelőzik a 2009 első félévi szintjeiket. A kelet-európai változások oka a jobb gazdasági kilátások és ezen piacok sokkal volatilisebb karaktere. A közép-európai fővárosokban a hozamok 10-25 bázispontot (0,1-0,25 százalékpontot) csökkentek, míg Kijevben és Szentpéterváron 100-200 bázispontot estek, a válság alatti jelentős mérséklések után.

„A kelet- és közép-európai kiskereskedelmi piacok különböző teljesítményével összhangban azon befektetők, akik az elmúlt néhány évben vásároltak első osztályú ingatlanokat, sokkal jobban boldogulnak a többieknél. Néhány közép-európai kiskereskedelmi piac – főleg Lengyelországé – kiugró teljesítménye új terjeszkedési érdeklődést ébresztett a specializált bevásárlóközpont-befektetők körében. Ezeknek az első osztályú bevásárlóközpontoknak kivételes pozícióik vannak a piacaikon, és ezért képesek olyan forgalmat bonyolítani, ami stabil bázist jelent a megfelelő bevételekhez, még az ilyen változó gazdasági környezetben is. Kitűnő példa erre a trendre az Unibail-Rodamco legfrisebb bejelentése egy lengyel bevásárlóközpont-portfolió jelenleg is tartó felvásárlásáról.” – kommentálta a jelentést Jos Tromp, a CBRE regionális kutatási és tanácsadási vezetője.

Borbély Gábor, CBRE regionális elemzője szerint: „Érdekes volt látni, hogy Közép- és Kelet-Európa legnagyobb kiskereskedelmi befektetési tranzakcióját Magyarországon ütötték nyélbe, amikor az Allianz Real Estate megvásárolta az Allee bevásárlóközpont 50 százalékát az ING Developmenttől. Habár a gazdasági helyzet egyértelműen javult, még ma is nagy kihívások előtt állunk. Ez a tranzakció azt bizonyítja, hogy egy első osztályú kiskereskedelmi ingatlan megítélése sokkal pozitívabb lehet, mint a gazdaság jelenlegi állapotáé.”