Filléres irodák és üzlethelyiségek

Az üzleti ingatlanok piacán végigsöprő árcsökkenés jelentősen mérsékelte az újonnan induló vállalkozások indulási és havi fix költségeit - legalábbis azokéit, amelyeknek a tevékenység végzéséhez üzlethelyiségre vagy irodára is szükségük van. Az irodapiacon a korábban szinte iparági sztenderdnek számító 14-15 eurós négyzetméterenkénti bérleti díj néhány extrém esetben 5-6 euróig süllyedt, az üzlethelyiségek esetében pedig a korábban egyáltalán nem példa nélküli milliós tarifák zsugorodtak töredékükre.

Mindenki mozog

Az elszálló forintárfolyam hatására és a vállalkozások bevételeinek csökkenésével egyidejűleg érdekes körforgás kezdődött el az üzleti ingatlanok piacán: a bérleti díjakat fizetni nem tudó cégek - hacsak nem tudtak díjcsökkentésben megállapodni - "A"-ból akciós "A", vagy "B" kategóriás házakba költöztek. Előfordult az is, hogy a korábban belvárosi irodát fenntartó vállalkozás egyik napról a másikra egy külvárosban bérelt lakásban folytatta tovább működését; 80-90 ezer Ft környékén ma is válogatni lehet a cégközpontnak is alkalmas kiadó lakások között.

Időközben a fejlesztők is léptek. Előbb megjelentek - a szakmában sokak által vállalhatatlannak és felháborítónak tartott - 9 eurós akciós irodabérleti díjak, majd ezt is elsöpörte az idő: Budapest forgalmas csomópontja közelében nagybetűs plakáton hirdetnek 5 eurós négyzetméterenkénti tarifát, ami egy-két éve a fantasztikus képtelenségek birodalmába tartozott volna.

Az akciós "A" kategóriás épületek irodáit olykor olcsóbban kínálták, mint néhány felújítást már régen látott "B" kategóriás épületet vagy éppen egyes irodaként kiadott lakásokat: nem csoda, ha az árzuhanás hatására a vállalkozások egy része ismét megindult az irodaházak felé. A túltöltöttségtől azonban az újonnan épült irodaházak egy része még így is igen messze áll: nem ritka a mindössze 10-20%-os kihasználtság.

Üzlethelyiség önköltségi áron

Hasonló tendenciák figyelhetők meg az üzlethelyiségek piacán is, ahol ugyancsak ritkán látott árakkal találkozhat az, aki most foglalkozik a bérlés gondolatával. A forgalmas közlekedési csomópon­tokon, frekventált környékeken lévő üzletek jó része ugyan továbbra sem küzd kiadási problémával, de a második vonalba tartozó mellékutcák, kevésbé felkapott főutak igencsak kedvező árakkal várják az új üzleti partnereket: a VII-VIII. kerületben például már 60 ezer Ft-tól bérelhető 50 négyzetméteres üzlethelyiség, 100-150 ezer Ft környékén pedig már válogatni is lehet.

Nem reménytelen a helyzet a főváros budai oldalán sem: egy Moszkva térhez közeli, forgalmas utcában többen is már-már önköltségi ár alatt kínálnak üzlethelyiségeket: egy 20 négyzetméteres egykori ingatlanirodáért például csak az önkormányzat által kért bérleti díjat kérte a jog tulajdonosa. Az üzletek bérbeadásával foglalkozó közvetítők elmondása szerint a többség először magasról indít, majd az érdeklődés hiánya láttán sokan már a fedezeti pont környékén is odaadják az ingatlant: "Ha már hasznot nem hoz, legalább veszteséget se termeljen!" felkiáltással.

Új színfolt mind a fővárosi, mind a vidéki piacon a társbérlet. Ha a lakóingatlanok piacán nagyon rosszul hangzó kifejezés teljesen még nem nyert is teret az üzleti piacon, egyre többen próbálkoznak vele, így próbálva megtermelni a bérleti díj egy részét. Ez a modell tapasztalatok szerint leginkább csak akkor működőképes, ha a tér fizikailag is elválasztható, esetleg két külön bejárat alakítható ki, vagy ha a két bérlő profilja nagyjából hasonló.

Megint a helyszín dönt el mindent

A bérlőknek igen kedvező piaci helyzet ellenére az iroda- és üzleti piacon jártas szakértők felhívták a figyelmet arra, hogy a kedvező ajánlatok közül is válogatni kell, hiszen a helyszín rossz megválasztása komolyan árthat a vállalkozás eredményességének. Mivel a hatalmas területeket bérlő multicégek - már csak a költözési költségek miatt is - ritkán mozdulnak meg (a szerződés újratárgyalása az utóbbi időben sokkal jellemzőbb volt), az akciókból leginkább a mobilabb kis- és középvállalkozások tudnak hasznot húzni.

A legjobb helyzetben azok a cégek vannak, ahol az üzletmenet nem vagy csak minimálisan épül a bejövő ügyfélforgalomra. Nekik (figyelembe véve az irodaház üzemeltetési, illetve az üzlet rezsiköltségét) a minőségi szint megtartása mellett gyakorlatilag szinte bármely ajánlat megfelelő lehet - jelzi egy közelmúltban indult, főleg a "B" kategóriás piacra fókuszáló üzleti ingatlanügynökség értékesítője.

De hiába az alacsony bérleti díj, ha nincs megfelelő ügyfélforgalom, ami a vállalkozást eltartsa: vagyis a rosszul kiválasztott üzlethelyiséggel a tapasztalatok szerint nagyot lehet bukni. Sok új vállalkozás indítója esik abba a hibába, hogy az üzlet kiválasztásakor csak az árat nézi, és nem végez például forgalomszámlálást. Pedig mit sem ér az olcsóság, ha a környéken alig jár valaki, vagy az üzlet kiesik a fő közlekedési útvonalakból.

A forgalmas helyen lévő boltoknak továbbra is megkérik az árát, bár az utóbbi időben már a bevásárlóközpontok egy részében is kedvezőbb pozíciókból tud tárgyalni a leendő bérlő - állítja forrásunk.

Az árrobbanásra még várni kell

A mostani felállás szerint még jó néhány hónapig nem várható, hogy az iroda- és üzlethelyiségek bérleti díjai magasra szökjenek: elég ránézni az újonnan épült irodaházak kihasználtsági mutatóira vagy éppen a városszerte üresen álló üzlethelyiségekre. Keményebb feltételeket egyelőre csak a legjobb helyen lévő ingatlanok tulajdonosai diktálhatnak, a többieknek továbbra is az összezsugorodott tortán kell osztozkodniuk, vagyis a bérlők kedvező alkupozíciója a következő időszakban aligha fog romlani.