Fókuszban a vegyes funkciójú fejlesztések - Elfogyott a levegő?

A korábbi években divatossá vált városközpont-fejlesztések terveit alapjaiban írta át a pénzügyi-gazdasági válság. A beruházók több projektet el sem kezdtek megvalósítani, hanem - a piaci környezet javulásában bízva - a kivárás mellett döntöttek.

A válság előtti években valóságos hulláma indult el Budapesten a vegyes funkciójú ingatlanfejlesztéseknek. A "város a városban" koncepciójú projektek bejelentése 2006-2007-ben szinte mindennapos volt. A tervasztalon gombamód szaporodtak a több százmillió eurósra tervezett fejlesztések. De minek is volt köszönhető a fejlesztők ilyen heves aktivitása?

A fejlesztők grandiózus tervei egyrészt nyitott fülekre találtak a finanszírozó bankoknál: a válság előtti években a bankok a forrásoknak olyan bőségével rendelkeztek, amely lehetővé tette a hihetetlen méretű, több százmillió eurós projektek finanszírozását. Másrészt a globális ingatlanszektor soha nem látott fellendülést élt meg, és ennek a felívelő szakasznak a legtetején született meg a legtöbb budapesti vegyes funkciójú fejlesztés ötlete is.

Kérdés ugyanakkor, hogy fundamentálisan mennyire volt megalapozott a projekthullám. Ha a magyar gazdaság általános fundamentumai felől közelítjük meg a kérdést, akkor azt kell mondanunk, hogy a projektek egy részét legalábbis túlzott optimizmus jellemezte. A magyar gazdaság ugyanis már alapvetően leszálló ágban volt, és a növekedés mértéke jelentősen elmaradt a környező országokétól.

Emellett az ingatlanpiac helyzete sem feltétlenül adott okot a nagyvonalú tervezésre. A vegyes funkciójú fejlesztések jellemzően lakó -, iroda -, kiskereskedelmi  és szabadidő-funkciókat foglalnak magukba.

A lakáspiac  2006-2007-ben alapvetően stagnálást mutatott, az FHB Lakásárindex szerint 2005 és 2007 között reálszinten enyhe csökkenést produkáltak a magyarországi lakásárak. Ugyanebben az időszakban ugyanakkor a kiskereskedelmi szektor növekedési szakaszban volt, a bérleti díjak mind a prémium bevásárlóközpontokban, mind a belvárosi üzlethelyiségekben emelkedtek. Az irodaszektort viszonylag kedvező piaci körülmények jellemezték ebben az időszakban, hiszen a kihasználatlanság több mint 5 éves mélyponton volt. Azonban az üresedési ráta még ezekben az években is stabilan 10 százalék fölött volt, és a bérleti díjak sem produkáltak szignifikáns emelkedést, szemben a régió többi irodapiacával.

Ki járt jól?

A 2008 óta eltelt időszak drasztikusan átírta az ingatlanpiac korábbi forgatókönyveit, és ez különösen igaz a nagyméretű, vegyes funkciójú fejlesztésekre. A bankok ugyanis az ilyen beruházásokhoz szükséges hitelméretet nem képesek és nem is hajlandóak finanszírozni. Ráadásul a magyar és a világgazdaság recesszióba zuhant, a végfelhasználói piac radikálisan beszűkült, azaz a fejlesztések alól több "pillér" is egyszerre dőlt ki. Azok a beruházások, melyek még csupán a tervezés fázisában voltak a válság kirobbanásakor, jellemzően nem is léptek tovább ennél a szintnél. Többek között a DunaCity, a Duna Spirit, az Álomsziget, illetve a Mundo Városközpont a válság óta eltelt időszakban sem jutott a megvalósítási fázisig, igaz egyetlen fejlesztő sem tett le projektjének későbbi megépítéséről.

Ezzel szemben két óriási projekt gőzerővel halad előre a válság ellenére is. A VIII. kerület közepén épülő Corvin Sétány és az M1-M7-es autópályák bevezető szakasza mellett TóPARK fejlesztése nem torpant meg a krízis következtében. A pénzügyi-gazdasági válság természetesen elérte a Futureal fejlesztését is, emiatt a fejlesztő közlése szerint a beruházás 2009-ben lelassult, de nem állt meg.

A Corvin Sétány területén épülő, a francia Kleppierre által már egy forward-tranzakció keretében megvásárolt bevásárlóközpont átadása az eredeti 2009 őszi időpont helyett várhatóan 2010-re tolódik, és ehhez a megnyitáshoz igazítják hozzá a Corvin Sétány legnagyobb attrakciójának, a Sétánynak az átadását is. A teljes Corvin Sétány beruházás az eredetileg 2012-2013-ra tervezett befejezés helyett várhatóan 2013-2014-ben készül majd el a Futureal jelenlegi tervei szerint.

Mikor jön el az ő idejük?

Azok a fejlesztések, ahol a válság még a megvalósítás fázisa előtt következett be, vélhetően nem jártak feltétlenül rosszul, hiszen nem kényszerülnek egy rendkívül kedvezőtlen piaci környezetben irodaházak, bevásárlóközpontok és lakóingatlanok átadására. Amennyiben a telek finanszírozása nem okoz gondot nekik, úgy kivárhatnak néhány évet a gazdasági környezet jobbra fordulásának reményében. Kérdés ugyanakkor, hogy mikor lesz létjogosultságuk a hatalmas méretű projekteknek?

Az irodapiac kihasználatlansági rátája még vélhetően nem érte el a mélypontját, hiszen 2010-ben várhatóan még mintegy 150-200 ezer négyzetméternyi új irodaházat adnak át, így 2010-ben vagy 2011-ben az üresedési ráta vélhetően 23-26%-on tetőzhet. A bérleti díjak emelkedésére tehát legkorábban 2011 után számíthatunk, azaz 2012 előtt általánosságban nem számolunk azzal, hogy spekulatív irodafejlesztésekre reális kereslet lenne.

A lakóingatlanok piaca némileg kedvezőbb helyzetben van, mint az irodáké: a piac rugalmassága nagyobb, és így - pozitív makrogazdasági fordulat esetén - a potenciális fellendülés is hamarabb következhet be ezen a részpiacon. Ugyanakkor a lakáspiacra vonatkozó legoptimistább forgatókönyvek is legkorábban 2011-re várnak áremelkedést. Emellett a következő egy-két év távlatában a vegyes funkciójú fejlesztések szempontjából sok esetben releváns kiskereskedelem kilátásai sem túl biztatóak.

Összességében arra lehet számítani, hogy 2012 előtt a hazai gazdaság várhatóan nem lesz alkalmas nagy, vegyes funkciójú városközpont-fejlesztések befogadására, a bankok ráadásul feltehetőleg 2010-ben is tartózkodni fognak az ilyen nagy volumenű projektek finanszírozásától. Ebből fakadóan az tűnik a legvalószínűbbnek, hogy a jelenleg tervezés alatt lévő vegyes funkciójú óriásprojektek többsége 2011 előtt nem lép a megvalósítás fázisába.

Quelle: ReSource