Hogyan tegyük még vonzóbbá irodaházunkat?

Jelenleg pang az ingatlanfejlesztési és -befektetési piac Magyarországon. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület tagjainak, vagyis a 11 legnagyobb hazai fejlesztőnek összteljesítménye évek óta alig tizede a 2008-as csúcsévnek, évente 100 millió euró körüli. Érdemi ingatlanbefektetési tranzakció sincs a piacon.

„Budapest vonzó lenne egy ingatlan-befektető számára, mert az irodák minőségi kínálata ellenére Közép- és Kelet Európában a legalacsonyabbak közt van a bérleti díj, és ennél lejjebb már várhatóan nem is megy” – fogalmazza meg Gulyás Ede, a 320 ezer négyzetméteres magyarországi portfólióval rendelkező CA Immo ügyvezető igazgatója. A várhatóan növekedésnek induló bérleti díj pedig vonzó lehetőség egy befektetőnek.

A bérleti díjaknál is jobban mutatja a budapesti irodapiac kiemelkedően jó ár/érték arányát a dolgozóra vetített irodai költség. A DTZ által összeállított mutató szerint ez az összeg egész Közép-és Kelet Európát tekintve Budapesten a legalacsonyabb, nálunk havonta 62 ezer forintért, az európai átlag felénél is kevesebbért irodai munkahelyet kialakítani és üzemeltetni.  A DTZ várakozása szerint ráadásul 2014-ben ez a költség alig, csupán 0,7 százalékkal növekszik majd.

„A kedvező ingatlanpiaci mutatók mellett egy jó elhelyezkedésű és rugalmas alaprajzú új irodaház bérbeadása most is sikerrel kecsegtet” – állítja Gulyás Ede. A szakember ajánl néhány módszert, amellyel meg lehet nyerni egy érdeklődő ingatlan-befektetőt. Mivel főként az alkalmi vételeket keresik, az ingatlanfejlesztőknek ezt figyelembe kell venniük az árazás során. Tovább növelheti az érdeklődést, ha a kedvező árhoz valamilyen újszerű zöld technológia, környezetbarát megoldás társul.

Az elmúlt időszakra jellemző a bérletidíj-fizetés nélküli időszak meghosszabbítása. A DTZ felmérése szerint Magyarországon 2012-ben 3–7 hónap volt az átlagos bérleti díj mentes időszak, ami tavaly már bizonyos esetekben akár 10 hónapra is emelkedhetett, ha bérlő 3 évnél hosszabb távra szerződött. Ez a módszer hosszabb időre garantálja a bérlők jelenlétét, ami az ingatlanbefektetés egyik legfontosabb tényezője.

Az irodaházak kiadatlansága árcsökkentő tényező, melyet az opportunista vevő kihasznál, ellenben a vétel után úgy népesítheti be viszonylag rövidebb idő alatt az ingatlant, ha a korábbi bérleti díjhoz képest alacsonyabb áron kínálja azt. Fontos, hogy ezt csak átmeneti jelleggel teszi, hiszen a későbbiekben szeretné befektetése értékét növelni, így a bérleti díj szintjét emelni. A piacon még az is jellemző, hogy az üres területeket a vevő saját vállalkozásnak alakítja ki, ezáltal csökkentve az üresedést.

Gulyás Ede szerint pozitív, ha egy ingatlant finanszírozással együtt kínálnak, mivel ez továbbra is szűk keresztmetszetnek számít. Befektetésre szánt, vagyis spekulatív ingatlanfejlesztésre ugyanis ma nagyon ritka a banki finanszírozás, csakis az előbérleti szerződéseket felmutatni tudó ingatlan számíthat erre.