Merre tart a budapesti piac? - Magyarország külföldi szemmel

Hogyan látják a külföldi befektetők, tanácsadók a magyar ingatlanpiacot? Az elmúlt hónapok nem különösebben kedvező gazdasági-politikai eseményei mennyiben változtatták meg a hazai ingatlanpiac megítélését? Mikor várható a befektetői érdeklődés élénkülése? Hogy alakulnak a hozamok?

A REsource külföldi piaci szereplőket kérdezett a magyar ingatlanszektor megítéléséről, kilátásairól, árazásáról.


Joe Valente, Portfóliókezelési vezető, Allianz Real Estate

Az elmúlt hónapok nem voltak túlságosan kedvezőek a közép- és kelet-európai országokra nézve, és Magyarország ez alól egyáltalán nem volt kivétel. Magyarországot jelenleg kockázatosabbnak tartják a befektetők Lengyelországnál és Csehországnál, ami teljesen új jelenség, és nagyon rossz hír a piacnak. A recesszió felé tartó gazdaság következtében az ingatlanpiaci kereslet minden téren csökkenni fog. Különösen aggaszt minket a kiskereskedelmi piac, mivel még a legjobb bevásárlóközpontoknak is szembesülniük kell a gyengébb fogyasztással és az árfolyamkockázattal. Jelenleg a CBD irodapiac tűnik a legjobb befektetésnek, hiszen a prémium lokációk és a jó minőségű eszközök mindig keresettek lesznek.


Dr. Marcus Cieleback, Vezető elemző, Patrizia Immobilien AG

A lakossági szektor rendkívüli devizahitel-kitettsége valószínűtlenné teszi, hogy a forint érdemben visszaerősödjön, ami elhomályosítja a lakóingatlan-piac perspektíváit, mivel a lakossági lakáshitelezés túlnyomó többségben devizában (euróban, svájci frankban) történik. A magyar lakások 87%-a saját tulajdonban van, ami arra enged következtetni, hogy erős nyomás nehezedhet az árazásra, valamint a nagyobb városokban középtávon potenciálisan újraéledhet a lakásbérleti piac.

A kiskereskedelmi piacon a verseny erősödni fog a lakossági fogyasztás gyenge kilátásai miatt, amely vélhetően csak 2010 után indulhat el felfelé. Mindezek következtében a prémium bevásárlóközpont-hozamok alakulása kedvezőtlenebb lesz a prémium irodaházakénál. Általánosságban az mondható el, hogy a kelet- és közép-európai ingatlanpiacok Nyugat-Európához viszonyított újraárazása az egyik legfontosabb esemény Közép- és Kelet-Európában, és különösen Magyarországon a gazdaság helyzete miatt. Emiatt az előttünk álló időszakban jelentős nyomás nehezedik a tranzakciós hozamokra a prémium eszközök és még inkább a másodlagos eszközök esetében.


David Hutchings, Partner, az európai elemzési csoport vezetője, Cushman & Wakefield, London

A globális pénzügyi válság következtében Magyarország megítélése jelentősen romlott a közelmúltban, és ráadásul nagyobb mértékben, mint a régió más országaié. Jelenleg a relatív árazás határozottan vonzóbbá teszi a piacot, mivel a hozamok markánsabban emelkednek, mint Csehországban vagy Lengyelországban. A budapesti tranzakciós hozamok ma jellemzően 50-75 bázisponttal magasabbak a varsói és prágai árazási szinteknél. Ugyanakkor ez a hozamprémium még mindig nem elég a nagy nemzetközi szereplők bevonzásához, akik jelenleg nagyobb értéket látnak az érettebb piacokon. Ez a hozamkülönbség ezzel szemben vonzza a helyi és régiós szereplőket, akik jellemzően kisebb, könnyebben finanszírozható eszközök után érdeklődnek.

A hosszabb távon gondolkodó intézményi befektetők jelen pillanatban Magyarországnál előbbre helyezik Lengyelországot (a növekedési potenciálja miatt) és Csehországot (a stabilitása miatt). Ma ugyanakkor már a piac kezdi felismerni, hogy az olyan nyomás alatt lévő országok, mint Magyarország, jó vásárlási lehetőséget fognak jelenteni, amint a kockázatéhesebb befektetők aktivizálódnak, és elfogadják, hogy az újraárazás következtében kialakult magasabb hozamok magasabb kockázatokkal párosulnak. Az ilyen magasabb kockázatot vállaló befektetők vélhetően az év második felében kezdik komolyabban megfontolni a piacra való belépést. A tőkéjükért ugyanakkor igen nagy verseny várható, és a minőségnek és az árazásnak vonzónak kell maradnia ahhoz, hogy a piac a későbbiekben is fenntartsa az érdeklődést.


Alan Colquhoun, Ügyvezető igazgató, DTZ, Lengyelország és Közép-Európa

A magyarországi - és különösen a budapesti - irodapiacnak két jól meghatározható kihívással kell szembenéznie a következő, belátható időszakban. Egyrészt csökken a kereslet, másrészt éppen olyan időszakban csökken, amikor a piacra érkező kínálat jelentősen növekszik. A kihasználatlansági ráta ennek következtében vélhetően emelkedni fog, míg a bérleti díjak csökkennek vagy stagnálnak majd. Bár Magyarországot érzékenyebben érinti a válság, mint a régió többi országát, mindenképpen fontos, hogy ne tulajdonítsunk neki túlzottan nagy jelentőséget. Az irodapiacon továbbra is lesz aktivitás, és az alacsonyabb költségek még vonzóak is lehetnek bizonyos nyugat-európai back-office műveletek Magyarországra költöztetéséhez.


John Verpeleti, Vezérigazgató, Skoglund Holding

Úgy gondolom, hogy Magyarország megítélése már a válság előtt is negatívabb volt a visegrádi szomszédokénál. A válság felerősítette ezeket a piaci véleményeket, és ezt a negatív megítélést alapvetően annak tulajdoníthatjuk, hogy a befektetők hogyan értelmezték a politikai és makrogazdasági helyzetet. Természetesen könnyelműség lenne tagadni, hogy a befektetők aggodalmainak egy része - vagy akár az összes - megalapozott volna. A piacnak a jelenlegi meggyőződése éles ellentétben áll a kilencvenes évek végén tapasztaltakkal, amikor mindennek az ellenkezője volt érvényes.

Egy szinttel közelebb lépve az ingatlanpiachoz, azt gondolom, hogy a piac negatív helyzetét krónikusan túlértékelik a szereplők, és ismét túl sokan hagyják figyelmen kívül az ingatlanpiaci fundamentumokat. A legtöbb megjelent piacelemzés hangsúlyozza, hogy Budapesten jelenleg a tranzakciós hozamok 100 bázisponttal magasabbak, mint a releváns régiós nagyvárosokban. Ez a hozamkülönbség talán jól kifejezi a magasabb kockázatokat, de torzító hatású a konkrét ingatlanok szintjén. Ha Budapesten a bérleti díjak 20 euró/négyzetméteren állnak, és a hozamokat 7,5%-ra becsülik, akkor én szívesebben vásárolok irodaházat itt, mint egy másik városban, ahol a bérleti díjak 30 euró körül alakulnak, és a jellemző tranzakciós hozam 6,5%. A teljes igazsághoz hozzátartozik, hogy nagyon csekély a befektetési aktivitás az említett piacokon ahhoz, hogy a hozamok terén teljes értékű következtetéseket vonjunk le, így a fenti eszmefuttatás lehet, hogy részben elméleti. Fontosnak tartom ugyanakkor hangsúlyozni, hogy az említett általános megközelítés alapvetően helytelen.


Jochen Schnier, Alapkezelő igazgatója, GLL Real Estate Partners

Magyarország továbbra is az egyik legvonzóbb befektetési piac Közép- és Kelet-Európában. A forint gyengülése és a költségvetési megszorítások (a Bajnai-csomag - a szerk.) középtávon javítják a gazdasági növekedés kilátásait, és erősítik a magyar befektetési piacot. Az alacsony irodabérleti díjak tovább erősítik a Nyugat-Európából Magyarországra történő vállalati kiszervezéseket. Ezt a trendet alátámasztja a MasterCard "Worldwide Centers of Commerce Emerging Markets Index" felmérése, amelyben Budapest a harmadik helyet érte el hatvanöt globális feltörekvő piaci nagyváros közül.

Klaus Bauer-Mitterlehner, Kelet- és közép-európai ügyvezető igazgató, TPA Horwath

A magyarországi adórendszer éppen alapvető változásokon megy keresztül. Az újonnan megalakult magyar kormány megpróbál a gazdasági válság negatív hatásai ellen gyorsan tenni, és ennek keretén belül - bejelentések szerint - nagyon komoly adózási változások bevezetését is tervezi. A változások vélhetően az ingatlanok adózását is érintik majd, de azt egyelőre nagyon nehéz megjósolni, hogy ezek az ingatlanszektort milyen szinten és mértékben érintik majd.

Quelle: ReSource