Negyedéves irodapiaci jelentés 2010 Q2

Három ingatlan-tanácsadó cég – a Colliers International, az EHL Hungary, valamint az Eston International – által 2010-ben alapított RERA elkészítette 2010 II. negyedévére vonatkozó irodapiaci beszámolóját.

Az irodapiac mérete

A RERA II. negyedéves elemzése során 2,3 millió négyzetméternyi modern irodaállományt vizsgált, melynek összetétele az előző negyedévhez képest némileg változott. Az elmúlt három hónapban a RERA újból besorolta műszaki tulajdonságaik alapján a budapesti irodaházakat, és a felállított szigorú kritérium rendszernek nem megfelelő épületeket – közel 75.000 négyzetmétert – kivette a korábban vizsgált állományból. Ennek a felülvizsgálatnak köszönhetően sikerült a kategóriák egymáshoz viszonyított arányát a piacon először pontosan meghatározni. A RERA adatai szerint a technikailag „A” kategóriájú épületek a teljes vizsgált piac 71,3%-át teszik ki. Az előző negyedévhez hasonlóan továbbra sem tartoznak a vizsgált állományba a tulajdonosok által kizárólagosan használt épületek, valamint a speciális műszaki kialakítású irodaházak.

Új átadások

A második negyedévben közel 62 ezer m2 új irodaterület került átadásra, amely mintegy 22%-kal haladja meg az előző negyedéves értéket. 2010 első félévében így összesen 112 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti állomány, amely 2009 azonos időszakához viszonyítva 28%-kal több modern bériroda terület megjelenését jelenti a piacon.  
Az átadott irodaházak közül a Skanska által fejlesztett Népliget Center II. fázisa már 60%-os, a GTC Metro, a Budapest Bank új székháza pedig teljes feltöltöttséggel büszkélkedhet, ami a jelenlegi piacon kiemelkedő eredmény.
A Váci úti irodafolyosó ebben a negyedévben 31 ezer négyzetméterrel bővült, ami az összes átadás felét tette ki.

 

Kihasználatlanság

A Budapest egészére vetített átlagos kihasználatlansági ráta méréseink alapján 26,1%, mely ugyan további lassú növekedést mutat az előző negyedévhez képest, azonban várakozásaink szerint a következő félében már stagnálni fog. A legkedveltebb alpiacon, a Váci úti irodafolyosón nem változott érdemben a kihasználatlanság, azaz továbbra is 20% alatt maradt (19,3%), javarészt a GTC Metro sikeres bérbeadásának köszönhetően. Az Agglomerációt leszámítva az üresedés kismértékű emelkedése figyelhető meg minden egyes alpiacon, azonban ennek 40,5%-os értéke továbbra is itt a legmagasabb az összes közül.

 

Bérlői aktivitás

A második negyedéves adatgyűjtés során megismert bérbeadási szerződések nagysága meghaladta az 57 ezer négyzetmétert. Az alpiacok közül Észak-Buda emelhető ki 12 .430 m2-rel, ami a legmagasabb értéket és az összes bérleti tranzakció 21,8%-át jelentette.

A RERA adatai alapján egyre élénkülő bérlői aktivitás figyelhető meg az irodapiacon, melyet legfőképpen az új szerződések egyre növekvő aránya (56,5%) mutat. Az új tranzakciók átlagos mérete 400-500 m² körül alakult, emellett fontos megjegyezni, hogy a teljes tranzakciós volumen több, mint 70%-át a 400 m² alatti területekre kötött szerződések tették ki. Emellett továbbra is jelentős mértékű a szerződéshosszabbítások, szerződés megújítások mennyisége, mely egyre több esetben területcsökkentéssel  is  jár.

A negyedév legnagyobb új bérleti szerződése az Ericsson Magyarország nevéhez fűződik, ami a következő év elején foglalja el új irodáját a Népliget Center második fázisában (6.300 m2). A negyedév legnépszerűbb irodaházának a Capital Square bizonyult, melyet 5 új bérlő választott székhelyéül.

 

Nettó piaci felszívás

A nettó piaci felszívás az irodapiac alapvető mutatója, ami az új irodaterületek iránti keresletet méri. Alapja az összes spekulatív irodaterület (meglévő és fejlesztés alatt álló épületek egyaránt), mely a negyedév kezdetekor üresen állt, és a negyedév végéig bérlőre talált, kivéve azokat az irodaterületek, amikor a bérlő a nyilvántartott állományon belül másik, nem nagyobb méretű irodaterületre költözött.

2010 első két negyedévében a nettó piaci felszívás értéke megközelítette a 63.700 négyzetmétert, ami a teljes bérlői aktivitás 57,3%-a, és negyedévenként növekvő tendenciát mutatott.

Az elsődleges adatok szerint a piac egyensúly felé közeledik, hiszen a két negyedévben összesen 112 .130 m2 átadott új irodaterületet megközelíti a 111 .200 m2-nyi bérlői szerződés terület, ám a nettó felszívás még csak az átadások 57%-át fedi le, tehát továbbra is gyarapszik a kihasználatlan terület mérete.