Növekvő ingatlanbefektetői érdeklődés - Miből lesz a kínálat?

Az Egyesült Királyságban a 2004 és 2007 közötti időszakban az egészséges, stabil gazdaság,  az alacsony kamatlábak és a rendelkezésre álló   hitelmennyiség lehetővé tette az ingatlan- és  fejlesztői piac  fellendülését. Mint a legtöbb erős  fellendülés esetében a befektetői és a fejlesztői aktivitás túl intenzívvé vált, szinte bármilyen ingatlan gazdára talált  a 2005 második negyedéve és 2007 eleje közötti időszakban.

A 2007-ben kezdődő gazdasági válságot hosszú  és komoly  recesszió követte 2008-ban  és 2009-ben, mely szigorú pénzügyi és költségvetési intézkedéseket tett szükségessé. A túl intenzív ingatlanpiaci fellendülés megfordult, az ingatlanok értékei általában  45 %-kal estek, a csúcspontról  mélypontra,  a befektetési és fejlesztői aktivitás összeomlott és  a bankokhoz  nagy mennyiségű olyan ingatlan került, ahol a hitelezők a hitelfeltételeket megszegték.  Néhány befektető  úgy gondolta, hogy a piac túlkorrigálta  a helyzetet és, hogy remek lehetőség van jó minőségű ingatlanok vásárlására, bár a bérlői kereslet gyenge és a bérleti díjak csökkentek.

A GVA Grimley elemzése szerint a  probléma, amivel a befektetőknek  ma szembesülniük kell az az,  hogy senki sem akar alacsony áron eladni - hacsak nem szükséges - ,  az intézményi és magánbefektetők  pedig a kedvező árak miatt vásárolnának. A befektetők  az alacsony kockázatú, „prime” lokációjú,  hosszú távú bérleti szerződésekkel, jó bérlői réteggel rendelkező  prémium ingatlanokat  keresik.

Magyarországon is az elmúlt években hasonlóan változott az ingatlanpiac. 2009 második negyedévében már érezhető volt a befektetői érdeklődés - országunk lekerült a feketelistáról -, és ezen érdeklődés 2010 első félévében már konkrét tranzakciók lezárását eredményezte.     Az Allee 50 %-os részesedése (2010. január)  és a K3  irodaház (2010 február) eladása után lezárult a harmadik jelentősebb befektetési tranzakció a piacon: az Évgyűrűk Ingatlan Befektetési Alap,  az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár alapkezelő társasága  áprilisban  3,8 milliárd forintért megvásárolta a BIF -től  (Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.)  az Üllői út 48. szám alatti irodaházat.

Varga János, az Évgyűrűk  Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója elmondta: "A nemzetközi gyakorlathoz hasonlóan Magánnyugdíjpénztárunk  hosszú távon jó megtérüléssel rendelkező  ingatlanokkal kívánja bővíteni a portfólióját, ahol a betétesek pénze megfelelő biztonsággal gyarapítható . A mostani tranzakció ennek a stratégiának  az  első jelentősebb lépése, melynek megvalósításához a szakértői  tanácsadást a GVA Robertson nyújtja, akikkel hosszú távú együttműködési szerződést írtunk alá.”

"Örülünk, hogy  részt vehetünk az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár ingatlanpiaci portfóliójának további fejlesztésében. A létrejött tranzakción kívül más ingatlanbefektetési lehetőségek is  látóterünkbe kerültek, ezeknek elemzése még folyamatban van.   Az Ü48  új építésű irodaház, hosszú távú bérleti szerződéssel,  100 %-os bérbeadottsággal: az Évgyűrűk egy alacsony kockázatú ingatlannal alapozta meg   piaci jelenlétét ezen a területen. "  tette hozzá Tilki Róbert , a GVA Robertson ügyvezető igazgatója.

Magyarországon is hasonló a helyzet , mint az Egyesült Királyságban:  mivel az új fejlesztések a válság hatására leálltak,  így a következő években nagyon kevés új építésű ingatlan kerül piacra, ezért a  befektetők számára a lehetséges kínálati források jelen pillanatban a bankok tulajdonába került, az állami szektor vagy a magánszektor által tulajdonolt ingatlanok lehetnek.

A legtöbb bank kész stratégiával rendelkezik  problémás ingatlanjaik kezelésére.  Természetesen fontos a típus, az elhelyezkedés és az ingatlan minősége  annak eldöntéséhez, hogy mit és mikor adjanak el, ugyanakkor az adós minősítése és a bankkal való kapcsolata is nagy szerepet játszik.  Előfordulhat,  hogy a bank kényszereladóvá válik , de ez még sem hazánkban sem az Egyesült Királyságban nem gyakori. A legtöbb esetben a   bankoknak   képeseknek kell lenniük arra, hogy az általuk piacra kerülő ingatlanok mennyiségét kontrollálják. Mindezek fényében lehetséges a bankoktól érkező kínálati bővülés 2010-ben, de ez különböző minőségű ingatlanok széles spektrumát jelenti.

„Az ingatlanok  szabályozott  módon kerülnek majd ki a piacra figyelembe véve  az adott ingatlant, portfóliót és piaci tényezőket.  Az elkövetkező években  ez egy folyamatos jelenség lesz, az azonban, hogy ezen a csatornán keresztül  nagy számú ingatlan érkezne így a piacra  nem valószínű.” mondta el Rob Bould , a GVA Grimley főigazgatója.

Mindkét országban 2010 első felében hasonló változások voltak  a politikai életben:  megtörténtek a választások és új kormány került hatalomra. Mindkét kormány célkitűzése az állami szektor költségcsökkentése és hatékony működtetése. Ezen intézkedések középtávon szintén eredményezhetik a  kínálat növekedését, de az ingatlanok minősége és elhelyezkedése miatt  ez csak korlátozott hatással lesz a  kereskedelmi befektetési piacra.  Mindkét lehetőség ugyanazokat  a problémákat hordozza magában:  csak a bérlői piac pozitív változása esetén lesz működőképes.

A kínálat bővülése várható még a magánszektor  sale and leaseback (eladás- visszabérlés)  konstrukciójából , amely számíthat a befektetők érdeklődésére.  Itt is fontos azonban  az ingatlan megfelelő minősége mellett a jó bonitású bérlői összetétel és hosszú távú bérleti szerződés. Ilyen ügyletet valósított meg a Tesco a tavalyi évben, mikor a Tesco áruházlánc 63 millió euróért eladta hazai ingatlanát a W.P. Carey & Co. LLC-nek

" Az eddigi eredmények alapján úgy gondolom, hogy  folytatódnia kell a befektetői érdeklődésnek és a 2010-es évben további  befektetési tranzakciók zárulnak majd le.  A hozamok stabilizálódása után a növekvő befektetői érdeklődés  2010 végétől hozamcsökkenést indíthat el." - tette hozzá Tilki Róbert.