Változatlanok maradtak a bérleti díjak Európában kereskedelmi ingatlanpiaci befektetésekre csábíthatják

Míg az éves bérleti díj növekedés mindhárom szektorban (iroda, kiskereskedelmi és ipari ingatlan) pozitív tartományban van, a jelek szerint vannak olyan országok, ahol a folytatódó pénzügyi bizonytalanság csökkenti a bérlői piacok bizalmát, ami lefelé nyomja a díjakat. A változás hozzájárulhat a cégek bérleti költségeinek csökkentéséhez is.

A CB Richard Ellis Irodabérleti-díj Index az EU-15 régióban 0,2 százalékkal csökkent 2008 harmadik negyedében, ami az éves növekményt 5 százalékra csökkentette. A vizsgált 49 piac közül nyolcban nőttek a bérleti díjak, hétben csökkentek és 34-ben változatlanok maradtak. Az EMEA-régióban (Európa, Közel-Kelet és Afrika) a legnagyobb emelkedés Dubaiban és Marseille-ben volt megfigyelhető: mindkét városban 12 százalékkal drágultak az irodák 1113, illetve 240 euró/négyzetméter/év-re. A legnagyobb esés Szentpéterváron (-8 százalék, 866 euró/négyzetméter/év), illetve Oslóban (-4 százalék, 514 euró/négyzetméter/év) történt. Az Egyesült Királyságban a City-ben, a West Enden és London központjában (Central London) is lefele mozdultak a díjak.

Az irodapiachoz hasonlóan az első osztályú kiskereskedelmi (retail) ingatlanok bérleti díjai sem változtak 2008 harmadik negyedében. A CB Richard Ellis Kiskereskedelmi Ingatlan Bérleti Díjindexe 0,1 százalékkal csökkent a vizsgált időszakban, így az egy évvel ezelőtti szinthez képest csupán 4,6 százalék a növekedés. A 42 piac közül hatban drágultak, kettőben olcsóbbak lettek és 34-ben nem változtak a díjak az üzlethelyiségek piacán. A legnagyobb emelkedés Dubaiban és Bukarestben történt, ahol 11, illetve 7 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak 1041, illetve 1680 euró/négyzetméter/év-re. A legnagyobb esés Madridban következett be, ahol 4 százalékkal 3000 euró/négyzetméter/év-re csökkent a díj.

Az ipari ingatlanok piacán kismértékű díjcsökkenés volt megfigyelhető: a CBRE Ipari Ingatlan Bérleti Díjindexe egy százalékkal esett, a mi az éves növekedést 0,4 százalékra mérsékelte. A 41-ből mindössze két piacon nőttek az árak (Szentpéterváron 39 százalékkal 177 euró/négyzetméter/év-re és Zágrábban 2 százalékkal 71 euró/négyzetméter/év-re), négy helyszínen csökkentek és 35 helyen változatlanok maradtak. A legnagyobb esés Milánóban és Rómában következett be, 6 illetve 4 százalékkal 58, illetve 62 euró/négyzetméter/év-re.

Richard Holberton, a CBRE EMEA-régiójának kutatásért és tanácsadásért felelős igazgatója a jelentést kommentálva azt mondta: "Míg a bérleti díjak éves növekedése egyelőre mindhárom szektorban pozitív maradt, az európai gazdaság gyengébb kilátásai a bérleti díjak további emelkedése ellen hatnak." A díjak lelassult növekedése ellenére a hozamok mindhárom szektorban növekedésnek indultak 2008 harmadik negyedében. Richard Holberton szerint "a likviditás és a befektetések forgalmának nagymértékű csökkenése, illetve a gyengébb bevétel-növekedés kilátásai következtében a hozamokra felfelé ható nyomás nehezedik. A növekvő hozamok jeleire a tőkeerős befektetők a kereskedelmi ingatlanpiac felé fordulnak."

A hitel és befektetési piacok nyugtalansága az első osztályú irodák hozamát 18 bázisponttal növelte a negyedévben, így már 79 bázisponttal múlják felül az egy évvel korábbi szintet. A CB Richard Ellis Irodapiaci Hozamindexe szerint 49 piacból 32-ben nőttek a hozamok és csak 17-ben maradtak változatlanok. A legnagyobb növekedés Dublinban, Bukarestben és Szófiában volt megfigyelhető: mindhárom városban 75 bázisponttal emelkedtek a hozamok.

A CB Richard Ellis EU-15 Kiskereskedelmi Hozamindexe is emelkedett 19 bázis ponttal ebben a negyedévben, ennek következtében 56 bázis ponttal magasabb, mint 2007 harmadik negyedévében. A 39 vizsgált piacból 24 hozamemelkedést produkált, míg 15 változatlan maradt. A legnagyobb emelkedés Dublinban volt tapasztalható, ahol a hozamok 75 bázispontos ugrással 4,5%-ot értek el.  Más városokban, pl. Brüsszelben, Prágában, Berlinben és Moszkvában egy negyedév alatt 50 bázispontos növekedés történt.

Az ipari ingatlanok piacán a CB Richard Ellis Ipariingatlan-piaci Hozamindexe az EU-15 területén 23 bázisponttal nőtt a harmadik negyedévben, így ma már 75 bázisponttal magasabb, mint egy évvel korábban. 41 piacból 31-ben nőttek a hozamok, egyben csökkentek és kilencben változatlanok maradtak. A legnagyobb emelkedést Pozsonyban láthattuk, ahol 75 bázisponttal, 7,5 százalékra nőtt a hozam. Egyedüliként Szentpéterváron csökkentek a hozamok 50 bázisponttal, 11 százalékra.

A budapesti ingatlanpiacon az első osztályú irodák bérleti díja 270 euró/négyzetméter/év szinten áll, változatlanul az egy évvel korábbi szinthez képest.  Az üzlethelyiségek esetében az átlagos díj 1200 euró/négyzetméter/év, ami kisebb növekedést jelent 2007 harmadik negyedéhez képest. Az ipari ingatlanok bérleti díja a főváros közelében 8,3 százalékkal 78 euró/négyzetméter/év-re emelkedett. A hozamok minden ingatlankategóriában emelkedtek, 25-50 bázisponttal. Konthur Adrienne, a CBRE magyarországi irodájának ügyvezetője szerint a jövőben nem várható változás a bérleti díjakban, a hozamok tekintetében pedig nehéz jósolni, hiszen a befektetési piac nagyon lelassult. A pénzügyi válság tovább nehezítette a budapesti ingatlanpiac árazásának korrekcióját.