A kilábalás 2013-ig elhúzódhat

Milyen benyomásokat szerzett idén a MIPIM-en? Milyen változásokat észlelt az elmúlt évekhez képest?

Két dolgot mindenképpen. Az egyik az, hogy a MIPIM kinyílt. Engem meglepett, hogy már itt van Kenya, Dél-Afrika, az egyik teremben most épp Uruguay fővárosa, Montevideo tart prezentációt. Az nem meglepő, hogy Kelet-Ázsia itt van, de az, hogy a kiállítás kezd globálissá válni, nagy változás. Ez szerintem annak köszönhető, hogy a tőke a gazdag országokban van, ezek jó része pedig Nyugat-Európában található. Logikus tehát, hogy ide jönnek, és Budapesthez, Magyarországhoz hasonlóan itt prezentálják magukat mint befektetési célpontot.

A másik markáns benyomásom az, hogy Magyarország még teljesen a sötétben van: nagyon kevesen gondolják még úgy, hogy rajta vagyunk a befektetési térképen. Pedig az ország helyzete semmilyen értelemben nem romlott, földrajzilag közel van Nyugat-Európához, az infrastruktúra egyre javul, az ingatlanpiac fejlett, biztonságos és transzparens. Ha már Lengyelországba, Csehországba mennek a befektetők, miért ne jönnének Magyarországra? Úgy gondolom, hogy amint az első igazi jó hírek megérkeznek, visszatérnek a befektetők is. A jó hírekkel kapcsolatban pedig nem kell irreális dolgokra gondolni. Már annak nagyon kedvező hatása lesz, ha pozitívra fordul a GDP alakulása. Egy ilyen mértékű visszaesés után a gazdaság néhány évig valószínűleg magától nő majd évente 2-3%-kal. Más kérdés persze az államadósság és a költségvetési deficit alakulása. Jó lenne, ha a deficit alacsony maradna, ha a következő kormány szem előtt tartaná az alacsony hiányra vonatkozó célt. Az alacsony költségvetési hiány Magyarország számára hitelességi kérdés. Jelenleg a klasszikus, nagyon eladósodott és sokat költő kategóriába tartozunk, és ennek meg kell változnia, különben a befektetők elkerülik az országot.

V- vagy W-alakú recesszióra számít?

Sokan W-t várnak, és ez részben attól is függ, hogy kivel beszélgetünk. Akik vevői pozícióban vannak, azok hajlamosak W-vel riogatni. Szerintem egyetlen igazi bizonytalanság van ma a világban, a bankok helyzete, jövője: az, hogy mi lesz a hiteleikkel, hogyan tudnak majd újra hitelezni. Ebbe beleértendő persze az értékpapírosított jelzáloghitel-állomány lejárata is, hiszen kérdés, hogy azokkal mi lesz, ki fogja őket újrafinanszírozni, vagy a likvidáláskor mi történik velük, és mindez mekkora csapást jelenthet majd a piacnak. Nem hiszem ugyanakkor, hogy az utóbbi két évben látott kormányzati áldozatok után hagynák a bankokat két év múlva bedőlni. Akkor értelmetlenné válna mindaz az adósságnövelés, tőkejuttatás, amire sor került. A megkezdett úton végig kell menni. A kilábalás folyamata valószínűleg el fog húzódni 2012-13-ig, és aztán a bankok - nyilván szigorúbb feltételrendszerben - újra önállóan és nyereségorientáltan fognak működni. Szerintem nem lesz W-alak, inkább lassú növekedésre számítok. Nem lesznek nagy szárnyalások, éppen a bankok helyzete és a túlzott kapacitások miatt. A szükségesnél minden szegmensben nagyobb kapacitások vannak, beleértve ebbe a munkaerő-kapacitást is. A munkanélküliségnek még - országtól függően - két-három évre van szüksége ahhoz, hogy visszaálljon a válság előtti szintre. Véleményem szerint várhatóan 2013 lesz olyan év, mint amilyen - a likviditási buborékot leszámítva - 2007 volt. Összességében azt gondolom, már kifelé megyünk a gödörből, és ez a legfontosabb.

A bankok 2009-ben tömegesen nem bolygatták meg a rosszul teljesítő hiteleiket. Arra számít, hogy ez 2010-ben is így lesz?

Az egyik nagy hazai kereskedelmi bank vezetője tavaly májusban azt mondta, szerinte a bankrendszer vesztesége 2009-ben annyi lesz, mint a profitja. És ez a bankrendszer szintjén megközelítőleg így is lett. Elvben a bankok akkor fognak kiszállni a problémás ügyekből, amikor azok már tényleg tarthatatlanok, ha tartalékot kell képezni, és reménytelen az ügy. Ebben az esetben egy-két év után ezeket a hiteleket meg kell szüntetni. Ezeket az állapotokat nem lehet a végtelenségig fenntartani. Az ilyen kivételesen rossz projekteket leszámítva a nem annyira látványos eseteket életben lehet tartani, és a bankoknak - csakúgy, mint az ingatlanpiac szereplőinek - érdekük, hogy ne dőljenek a nyakukba a projektek. Ezért valószínűleg tulajdonosaik, auditoraik és a felügyelet sem vizsgálják most olyan szigorúan a bankokat, ahogy esetleg "békeidőben" tennék. Úgy gondolom, a bankok alapvetően akkor tudnak majd nagyobb veszteségeket, leírásokat felvállalni, ha a profitjuk is nagyobb lesz. Ahogy megindul a növekedés, a jó ügyek nagyobb profitjából leírhatják a tartósan rossz ügyeket.

A WING-nél vizsgálják a hasonló, problémás ingatlanok (distressed assets) megvásárlását?

Kaptunk már ilyen ajánlatot banktól, és megvizsgáltuk egy ilyen konstrukció működőképességét. Úgy kalkuláltunk, hogy az érintett bank 100%-ban finanszírozza a pozíciót, az új tulajdonos pedig az ingatlanra, a bérbeadására, a fizikai felújítására, átalakítására stb. költi a saját tőkerészét. Mi 20% fölötti IRR-rel (belső megtérülési rátával - a szerk.) számoltunk, és azzal, hogy körülbelül öt év múlva értékesítenénk egy 2010-ben megvásárolt ingatlant. Természetesen számoltunk hozamcsökkenéssel is, mert anélkül ez a struktúra sem működőképes. Arra a következtetésre jutottunk, hogy elvben lehetséges ilyen ingatlanügyből is profitot termelni, de kérdés, hogy szükségünk van-e ilyen kockázatos projektre. Mert igaz ugyan, hogy papíron ott a 20% fölötti IRR, de a valóságban van egy üres ingatlanunk, amelyen jelentős hitelállomány van. Hogy ebbe belevágjon, ahhoz még egy olyan cégnek is bátorság kell, mint a WING.
 

A cikk további részleteiért kattintson ide.