A világ pénzügyi központjai magukra találnak

London irodapiacát korán és nagymértékben érintette a globális pénzügyi válság, de más vezető pénzügyi központokkal összehasonlítva az elsők közt állt talpra – áll a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb kutatásában.

A CB Richard Ellis „Hogyan boldogultak? Nemzetközi pénzügyi központok irodapiacainak összehasonlítása” c. átfogó elemzése a globális pénzügyi krízis és recesszió hatását vizsgálja a világ négy legfontosabb pénzügyi központjának (London, New York, Hongkong és Tokió) iroda- és befektetési piacán.

Dr. Peter Damesick, a CBRE nagy-britanniai kutatási vezetője szerint "Az elemzésbe bevont városok erősen specializáltak, nagymértékben függnek a globális pénz- és tőkepiac teljesítményétől, így irodapiacuk nagyon volatilis. A kutatásunk megmutatja, hogy milyen jelentős különbségek találhatóak a világ négy pénzügyi központja között mind a válságra adott válaszuk, mind a fellendülés jelei tekintetében."

New York és London irodapiacán  a kereslet sokkal gyorsabban és közvetlenebbül reagált a bankválságra, mint az ázsiai városokban. Londonon söpört leggyorsabban végig a válság: az ingatlanok értéke és forgalma 2007 végétől kezdődően erőteljesen visszaesett, ugyanakkor a fellendülés is korábban indult. 2009 második felében az árak felfelé mozdultak és a befektetők aktivitása is visszatért. A fellendülés Hongkongban a londoninál is erőteljesebb volt: főként a tengerentúlról érkező befektetőknek köszönhetően majdnem a válság előtti szintre emelkedett vissza az irodák értéke. Ezzel szemben New York ingatlanpiacát 2009 során végig a teljes mozdulatlanság jellemezte, aminek oka leginkább az eltérő, alapvetősen értékpapír-alapú finanszírozási struktúrában keresendő.

London, New York, Hongkong és Tokió hasonló mértékű esést könyvelhetett el a legdrágább irodák bérleti díjában a csúcstól a mélypontig, ám az okok eltérőek voltak, ahogy a válság időbeni lefolyása is.  A megváltozott világgazdasági környezetre London ingatlanpiaca reagált a leggyorsabban, és itt mutatkoztak leghamarabb a fellendülés jelei.

Különböző piaci tapasztalatok a négy város különböző gazdasági struktúráit tükrözik. A japán pénzügyi szektori a legzártabb a vizsgált országok között, Tokió szerepe a legkisebb a globális pénz- és tőkepiacon,  ezért kisebb a pénzügyi szolgáltatók részesedése a város központi üzleti negyedében (CBD), mint a másik három városban. Tokió irodapiaci befektetői leginkább helyi befektetők. A skála másik végén található New York, ahol az adósságok javarészt értékpapírosítottak, és a felhalmozott vagyonok elolvadása itt volt a legnagyobb hatással a befektetői aktivitásra. Az ingatlanérték itt zuhant a legnagyobb mértékben 2009 során, mintegy 55 százalékkal.

A bérleti piac trendjei

A központi üzleti negyedek bérlői kereslete mind a négy városban jelentősen visszaesett. Londonban és New Yorkban a pénzügyi válság első hulláma már éreztette a hatását a kereslet csökkenésében, míg az ázsiai városokban inkább a világgazdasági recesszió okozta a piac esését. 2009 harmadik negyedévétől viszont általános tendencia volt a bérleti díjak stabilizálódása.

Befektetési piaci hatások

Nemcsak a bérlői piac trendjei különböztek ebben a négy városban, hanem a múltbéli ingatlanérték-növekedés mögött álló tényezők is. Hong Kong esetében a bérleti díjak válság előtt tapasztalható általános emelkedése hajtotta az ingatlanok értékét, míg a másik három városban a finanszírozás olcsóbbá válása fokozta az ingatlanok iránti befektetői keresletet és így az árszintet.

Fejlesztések

Mára a fejlesztői aktivitás megtorpant, aminek az oka a pénzügyi források korlátozottsága. Ez egyértelműen látható Londonban, de New Yorkban szintén drámai visszaeséshez vezetett az irodafejlesztésekben. A tervezett projektek száma mind a négy városban 2010-11 során viszonylag alacsony marad, és ezért csökkentik a kockázatát annak, hogy a felesleges kínálat lenyomja a bérleti díjakat, azaz a bérleti díjak emelkedésének kilátásai javulnak.

Forrás: CBRE