Az élet a háttérben zajlik - Ingatlanos lehetőségek

Bár a legkisebbtől a legnagyobbig, az ingatlanfejlesztők hatalmas médiavisszhanggal állítják le fejlesztéseiket Európa-szerte, az fejlesztési piacon természetesen nem állt meg az élet. 2009-2010 nem lesz a gombamód szaporodó irodaházak és lakóparkok éve, de a kévéssé látványos háttérmunka eközben is zajlik.

A korábban Tűzraktér néven ismert projektet is jegyző Gestor cégcsoport vezetőjével, Gerő Andrással beszélgettünk ingatlanfejlesztésről, ingatlanalapokról és lakáspiacról.


Portfolio.hu: Az ingatlanfejlesztők sorra állítják le, illetve halasztják el a projektjeiket, Önök hogy állnak a fejlesztésekkel?

Gerő András: Jelenleg négy projekten dolgozunk, és viszonylag szerencsés helyzetben vagyunk, mert nincsen kivitelezés alatt álló fejlesztésünk. A legelőrehaladottabb stádiumban lévő projektünk a korábban Tűzraktér néven ismert The Gallery, amely egy multifunkcionális beruházás (hotel, irodaház, üzletek) a IX. kerületben. A projekt előkészítési fázisa lezárult, és akár a kivitelezés is elkezdődhetne, az építkezést azonban az utolsó pillanatban, tavaly novemberben leállítottuk. Már letárgyalt szerződésünk volt a kivitelező céggel, a finanszírozási feltételek és a gazdasági környezet hirtelen megváltozása miatt azonban úgy döntöttünk, hogy halasztjuk a startot.

A finanszírozás jelenleg rendkívül bizonytalan - mi pedig így döntöttünk, hogy akkor startol az építkezés, amikor le tudunk ülni egy bankkal úgy, hogy az közben nem áll fel a megbeszélés közben megnézni, hogy az általa ajánlott feltételek tarthatóak-e ... Nyilván túloztam egy kicsit, de az igazság az, hogy a bankok a jelenlegi helyzetben a letárgyalt feltételekhez nem tudják tartani magukat, minden napról-napra változik. Mi pedig tudunk várni - az üzletek fele már így is ki van adva, a hotelüzemeltető is megvan. A többi projektünk még előkészítési fázisban van, a projektfinanszírozási kérdéseket is el tudjuk napolni.

P.: Milyen fejlesztési stratégiát követnek a jelenlegi piaci környezetben?

G. A.: A fejlesztési stratégiánk lényege, hogy nem egyszerű projektekbe kezdünk, nem a klasszikus, "itt egy telek húzzunk fel rá egy irodaházat" típusú koncepciókba fogunk, hanem a helyismeretünkre és a birtokunkban lévő know how-ra építünk. Úgy gondoljuk, hogy egy adott mikrokörnyezetben kell életképes koncepciót alkotni, emellett hiszünk a multifunkcionális fejlesztésekben, ahol a különböző funkciók egyrészt erősítik egymást, másrészt csökkentik az egy termékre jutó kockázatot.

P.: Milyen egyéb projekteken dolgoznak? Több új fejlesztési koncepcióval is kísérleteznek, melyek ezek?

G. A.: Egy másik előkészítés alatt álló projektünk a Dózsa György úti Bürotel, melynek telekakvizíciója tavaly ősszel zárult. A Dózsa György úton, a Spirál irodaház melletti telken lakásokat és önkormányzati területeket vásároltunk, melyre a meglévő épületek lebontása után egy 12 ezer nm-es bruttó bérbeadható területű épületegyüttest tervezünk. A Bürotel - amely valóban egy új koncepció a magyar piacon - egy 150 szobás budget hotel, és egy 5000nm-es irodaház kombinációja, amely tökéletesen kihasználja a helyszín adottságait: a klasszikus irodafolyosó és a klasszikus turista folyosó között helyezkedik el, és a Hősök teréről látható is lesz az épület. A projekt jelenleg az engedélyeztetési fázisban van, és ha minden jól megy, akkor 2010-ben elkezdődhet az építés.

Szintén előkészítési fázisban van egy másik multifunkcionális fejlesztésünk, a Róbert Károly körúton, a Material Center melletti teleken, ahol egy 10 000 nm bruttó szintterülettel rendelkező épületet tervezünk, amely gyakorlatilag a Material Center építészeti folytatása lesz. A Dózsa György úti projekthez hasonlóan budget hotelt és irodákat tervezünk a területre, az építkezés várhatóan 2012 elején kezdődhet.

Ezen kívül a Pannónia utcában van egy kisebb projektünk, amely szintén nem egy szokványos fejlesztés. A Pannónia utca jelenleg lakóövezet, szinte csak lakások vannak, viszont nagyon sok cég működik itt lakásokban. Klasszikus Újlipótvárosról beszélünk, ahol kevés a telek és a fejlesztési lehetőség. Egy teljesen új koncepciót dolgoztunk ki, és olyan kisebb cégekre szabtuk a projektet - mint pl. ügyvédi irodák, tervező irodák - akik igénylik azt a fajta minőséget, amit egy "A" kategóriás iroda nyújt, azonban nagyon kis terület foglalnak el. A klasszikus bériroda számukra nem megoldás, és egy lakásban kialakított iroda pedig a finanszírozási, elszámolási és áfa kérdések terén hátrányosan érinti a céget. Emellett valós igény a tulajdon, ez esetben a társas-irodaház, a bérleti konstrukcióval szemben.

Úgy gondoltunk, hogy érdemes ezekre a jellemzőkre építeni, és ennek megfelelően a Pannónia utcai projektben egy belvárosi irodaházat építünk, ahol a területeket nem bérbe adjuk, hanem eladjuk. 2700-2800 négyzetméter irodaterületet építünk, az épület tetején pedig néhány luxuslakást alakítunk ki. Ez egy kis projekt, de alkalmas a kísérletezésre, méretében egy 50 lakásos társasháznak felel meg.

P.: A fejlesztések mellett mire fókuszál majd a társaság 2009-ben? Hol látnak növekedési lehetőséget?

G. A.: A tervek szerint 2009 második negyedévében elindítunk egy intézményi befektetőket célzó ingatlanalapot. Az első alapot 8-10 milliárd forintra tervezzük és a legfőbb célja az, hogy azokra a jó projektekre, amelyek fél éven belül elérhetőek lesznek a piacon, nagyon gyorsan friss tőke álljon rendelkezésünkre.

A birtokunkban lévő tudást, leleményességet, agilitást és helyi know-how-t szeretnénk intézményi befektetői tőkével összepárosítani - ezzel lehet win-win helyzetet teremteni. Az ingatlanoknak helye van az intézményi befektetők portfoliójában, még akkor is, ha a közelmúlt minden határon túli banki kereslete hirtelen kiszivattyúzta az ingatlanalapok likvid állományát. Ennek elsősorban pénzpiaci okai voltak, ezért kerültek nehéz helyzetbe az ingatlanalapok. A piac helyre fog állni, új megoldások, konstrukciók születnek majd.

Egy ingatlanbefektetési alapnál nagyjából három stádiumban van lehetőség profit termelésére: az első esetben - leegyszerűsítve - az alap vesz egy telket, kialakít rá egy fejlesztési koncepciót, megszerzi az építési engedélyt és értékesíti a projektet. Itt magas -akár 25-30%-os éves - hozamokat lehetett eddig realizálni. A második lehetőség, amikor az alap fejlesztőként lép fel, azaz vállalja a fejlesztői kockázatot, majd eladja egy befektetőnek, az ingatlant, amellyel eddig még mindig viszonylag magas hozamot lehetett elérni. A harmadik lehetőség szerint az alap csak a készterméket veszi meg - itt sokkal alacsonyabb a kockázat, de ennek megfelelően a hozam is.. A korábbi tervek szerint az első koncepciót célozzuk, ugyanakkor a kockázatok csökkentése érdekében valószínűleg inkább egy hatékony, folyamatosan jól teljesítő vegyes portfoliót alakítunk ki, amelyben lesz fix- cash flow-t generáló biztonsági termék is.

Természetesen lényeges kérdés, hogy mi történik majd a többi ingatlanalappal, de azt gondolom, hogy a jelenlegi bizonytalanság az alapok körül hamarosan rendeződhet.

P.: Az Otthon Centrum alapítása is részben az Ön nevéhez fűződik, kiterjedt tapasztalata van a lakóingatlan-piacon is. Hogy látja a lakáspiacot?

G. A.: Budapesten az újépítésű lakáspiacnak korábban két meghatározó szegmense volt: a belföldi és a külföldi értékesítés. A külföldiek számára értékesített lakások volumene abszolút meghatározó volt, nem egy-két tranzakcióról beszélünk, hanem mondjuk 2000 lakásról, ami a 8000-10000-es teljes újépítésű budapesti lakáspiacon nem elenyésző volumen. Amíg megvolt a külföldi kereslet, addig volt egy mesterséges árazás, és egy reális árazás a budapesti piacon. Ma viszont nincs külföldi lakásvásárló, és ez azért rendezi az erőviszonyokat a piacon.

Ma a budapesti új-lakáspiac alul, de reálisan árazott - ha a régiós országokkal összehasonlítjuk, Budapest nagyon olcsó. És ez addig jól is van így, amíg hazai kereslet nem teremtődik meg, a jelenlegi forintkamatokat, az eurós árfolyamot tekintve abszolút reális ez az árszint.

Ugyanakkor, ha megnézzük a piacot, akkor az továbbra is működik, a vevők még nem igazán érzik a változásokat sem a használt-, sem az újlakás-piacon. Azt gondolom, hogy az igazi nagy pofon tavasszal érkezik, amikor a gazdasági visszaesés valóban érezteti hatását, és amikor a családok sokaságát közvetlenül érintheti a munkanélküliség.

Ugyanakkor úgy gondoljuk, hogy nagyon előtérbe fog kerülni a bérlakások piaca. Jelenleg a vállalkozói bérlakásépítés egyáltalán nem működik Magyarországon, és a problémakör megoldásra vár. Erről készítettünk egy vitaindító tanulmányt is, amelynek lényege, hogy míg eddig az általában az önkormányzat által végzett fejlesztéseket támogatta az állam, véleményünk szerint a lakásbérlet korszerű támogatását más alapokon kell megszervezni.

A javaslatunk lényege, hogy az állam a maga eszközeivel a bérletre ad garanciát úgy, hogy jelentős mértékben, de évente csökkenő ütemben ad támogatást a bérlőknek, az önkormányzatokon keresztül. A rendszer alapfolyamata szerint az állam pályáztatja az önkormányzatokat a rendelkezésre álló lakbér-támogatási összeg lehívására. (És nem az építésre!) Az önkormányzatok a konkrét lakóingatlan-fejlesztési projektekhez kötötten a megpályázott összegből garantált bérleti díjat fizetnek a megépült ingatlanok tulajdonosának, a befektetőnek, aki az így rendelkezésre álló biztos jövedelem-áramlás alapján megvásárolja a fejlesztőktől a lakásokat. A fejlesztők a lakásokat saját erő, illetve bankhitel segítségével építik fel. Az állam tehát kizárólag lakbértámogatást ad, vállalkozóit nem.

Forrás: Portfolio.hu