Az irodapiacon a bérleti díjak emelkednek, a hozamok csökkennek Európában

A bérleti díjak emelkedése a leginkább az irodapiacon szembetűnő, ahol a második egymást követő negyedévben drágultak a felsőkategóriás irodák, így a második negyedévben 1,7 százalékkal haladták meg a 2009 év végi értékeket. A díjak Párizsban és Londonban emelkedtek, a legtöbb európai városban változatlanok maradtak. A kiskereskedelmi és ipari ingatlanok piacán még egy kis díjcsökkenés is megfigyelhető volt. Összességében a bérleti díjak szintje nem haladta meg az egy évvel korábbi értéket.

2010 második negyedéve során az első osztályú ingatlanok hozamai kissé estek, és jelenleg 30-50 bázisponttal (0,3-0,5 százalékponttal) alacsonyabbak, mint egy évvel korábban. Meglepetésre legkevésbé az irodapiacon csökkentek a hozamok, mindössze 4 bázisponttal, szemben az előző két negyedév 15-15 bázispontos esésével, de a kiskereskedelmi és ipari ingatlanpiacon sem haladta meg a hozamcsökkenés a 10 bázispontot. A három részpiacot együtt szemlélve a kontinens egyharmadán váltak alacsonyabbá a hozamok a második negyedévben.

„A bizonytalan rövid távú gazdasági kilátások továbbra is visszafogják a bérlői keresletet, ami általában korlátozza a bérletidíj-mozgásokat, mindazonáltal a kulcspiacokon, Londonban és Párizsban már más szelek fújnak. A díjak általános emelkedéséhez viszont a gazdasági fellendülés egyértelműbb jelei szükségesek. Részben ezen indokok miatt a befektetők továbbra is csupán a legjobb, első osztályú ingatlanokra összpontosítanak, ami az Európa-szerte megfigyelhető hozamcsökkenésben is tükröződik.” – kommentálta a jelentést Richard Holberton, a CBRE európai kutatási igazgatója.

Hozamok

Az irodapiaci hozamok estek a második negyedévben: a CBRE EU-15-ös irodapiaci indexe 4 bázisponttal marad el a negyedév elején mérttől és 50-nel az egy évvel korábbitól. A vizsgált ötvenöt európai városból tizenhétben csökkentek a hozamok, harmincnégyben változatlanok maradtak, és négyben nőttek. A legnagyobb esés Moszkvában (100 bázisponttal, 11 százalékra) és Hágában (35 bázisponttal, 5,75 százalékra) volt, míg Thesszalonikiben és Athénben viszont 50, illetve 25 bázisponttal 8, illetve 6,75 százalékra nőtt a hozamszint.

A kiskereskedelmi ingatlanpiacon is csökkentek a hozamok, a CBRE EU-15-ös kiskereskedelmi hozamindexe 8 bázisponttal kevesebb, mint az első negyedévben, és 31 bázisponttal múlja alul a tavalyi szintet. Az egyedüli hozamemelkedés Athénben történt (50 bázisponttal, 6,5 százalékra), míg a legnagyobb hozamesés Bukarestben (50 bázisponttal, 11 százalékra) és Budapesten (50 bázisponttal, 7,25 százalékra) volt megfigyelhető.

Az ipari ingatlanpiacon szintén estek a hozamok a negyedév során. A CBRE EU-15-ös ipari hozamindexe 7 bázisponttal csökkent az előző negyedévben és 34-gyel az elmúlt év során. A negyvenhat vizsgált piacból tizennégyben mozdultak a hozamok lefelé, és mindössze egy városban emelkedtek. A fennmaradó harmincegyben változatlanok maradtak. Az egyedüli kivétel Athén (25 bázisponttal, 8,5 százalékra) volt, míg a legnagyobb hozamesés Dubaiban (100 bázisponttal, 12 százalékra), Párizsban (50 bázisponttal, 7,25 százalékra) és Varsóban (50 bázisponttal, 8,25 százalékra) következett be.

 

Bérleti díjak

Az első osztályú irodák bérleti díjai Európa-szerte kismértékben, de emelkedtek 2010 második negyedéve során. A CBRE EU-15-ös irodabérleti díjindexe 0,5 százalékponttal nőtt a negyedévben, bár éves mozgása még így is -0,8 százalék. A vizsgált ötvenöt piacból kilencben nőttek a bérleti díjak, hat városban csökkentek és negyvenben változatlanok maradtak. A negyedévben legerőteljesebb díjemelkedés Oslóban történt, ahol 6,6 százalékkal 402 euró/négyzetméter/év-re drágultak az irodák, illetve Londonban, ahol 6,3 százalékkal 657 euró/négyzetméter/év-re emelkedtek a díjak. A legnagyobb díjcsökkenés Dubaiban volt, ahol a bérleti díjak 7,5 százalékkal 886 euró/négyzetméter/év-re változtak.

A kiskereskedelmi piacon a díjak kismértékben csökkentek a negyedévben. A CBRE EU-15-ös kiskereskedelmi bérleti díjindexe 0,4 százalékponttal esett a negyedévben, illetve 0,2 százalékponttal nőtt egy év alatt. Negyvenkilenc városból hétben lettek olcsóbbak a kiskereskedelmi ingatlanok, harmincnyolc helyszínen nem változtak és csak négyben drágultak. A legnagyobb esést Dublin (19,2 százalékkal, 2467 euró/négyzetméter/év-re) és Szófia (11 százalékkal, 480 euró/négyzetméter/év-re) üzlethelységei könyvelhették el, míg a legnagyobb emelkedés a díjak tekintetében Hágában (16 százalékkal, 1450 euró/négyzetméter/év-re) és Tel Avivban (11 százalékkal, 980 euró/négyzetméter/év-re) volt megfigyelhető.

Az ipari ingatlanok bérleti díjai minimális változást mutattak a negyedévben. A CBRE EU-15-ös ipari bérleti díjindexe 0,3 százalékkal csökkent, ami az éves változást -1,1 százalékra változtatta. A vizsgált negyvenhat piacból harminchatban stabilak maradat a díjak, hatban csökkentek és négyben emelkedtek. A legnagyobb díjesés Dubaiban (16 százalékkal, 59 euró/négyzetméter/év-re) és Dublinban (4 százalékkal, 82 euró/négyzetméter/év-re) volt, illetve leginkább Tel Aviv (12,5 százalékkal, 110 euró/négyzetméter/év-re) és Pozsony (12,5 százalékkal, 54 euró/négyzetméter/év-re) raktárai és logisztikai központjai drágultak.

A közép-európai régióban szintén csökkentek a hozamok. „A térség országaiban háromféle trend bontakozik ki.” – magyarázta Borbély Gábor, a CB Richard Ellis regionális elemzője.  „A hozamok a visegrádi országok fővárosaiban - Pozsony kivételével - minden ingatlankategóriában csökkentek, igaz, nagyon mérsékelten. Tőlünk délkeletre a hozamcsökkenésnek egyelőre nincs tere, sőt, az ingatlanok értékét a csökkenő bérleti díjak továbbra is lefelé húzzák. A harmadik csoportot az ukrán és orosz városok képezik, ahol az elmúlt évben látott értékcsökkenés után most minden a korrekció irányába mutat: a hozamok csökkennek, a bérleti díjak emelkednek.”