Biztató eredmények a magyar ingatlanpiacon

A jelek szerint pörög az irodapiac, az második negyedévében 90600 nm-t adtak át, s az idei bővülés 10 éve nem látott rekordot állíthat fel. Az ipari ingatlanokat illetően a fejlesztők új helyszínekre is szemet vetettek, egyrészt Budapest körzetében, másrészt Győr és Székesfehérvár számára is nagyobb szerep juthat.

A retailben továbbra is nagy potencia rejlik, számos még Magyarországon jelen nem lévő márka tervezi a piacra lépést, s folyamatosan bővül a bevásárló központok és vidéki strip mallok száma - derül ki a DTZ második negyedéves jelentéséből.

Mi a helyzet az irodapiacon?

2008 második negyedévében az új irodakínálat háromszor lett nagyobb, mint az előző év azonos időszakában, június végéig 90600 nm-es irodafelületet adtak át, köztük az Átrium Park II-t, a Bartók Udvart, a Corvin Offices I-t, a Flórián Udvart, a K6-t, a Millenium Tower III-t és a South Buda Business Parkot is. A kínálat dinamikusan alakult a Dél-Pest-i alpiacon, ahol az elkészült létesítmények 40-a található. Dél-Buda részesedése 25%-os volt, míg a Váci úti irodafolyosó 16%-os teljesítményével a harmadik helyet foglalhatta el. 2008-ban egyébként várhatóan 290 ezerrel nő majd az irodafelület nagysága, ami a legmagasabb emelkedést jelenti 10 éves viszonylatban.

2008 második negyedévében az irodaterületek iránti kereslet 63 ezer nm-re az előző év azonos időszakában tapasztalt kétszeresére nőtt. A legnagyobb új bérleti megállapodások közé tartozik a Raiffeisen Bank 8405 nm-es szerződése az Arena Cornerben, a Környezetvédelmi és Vízügyi Minisztérium Fejlesztési Igazgatóságának (KVVM FI) 4 300 m2-es bérlése az Átrium Park II-ben, és a Bunge Zrt. 2100 nm-es irodabérleti szerződése a Váci 33-ban. A legjelentősebb irodabérleti szerződés-hosszabbítás a TCom nevéhez fűződik, amely megújította 1.300 m2-es irodájának bérletét a Maros Trade Business Centerben.

Szintén az előbb említett időszakban közel 120 bérleti szerződés került megkötésre. A legnépszerűbb területek a bérlők körében a Váci úti irodafolyosó és a KülsőKörút voltak, ahol a bérbe adott területek 25, illetve 20%-a található. A legnagyobb kereslet a tranzakciók 30 %-át kitevő üzleti szolgáltatás szektorban jelentkezett, míg a kereslet 25 %- át a pénzügyi szolgáltató vállalatok, 13%-át pedig az állami intézmények generálták. A vizsgált időszakban az átlagos tranzakcióméret 250 nm volt, ami a 2007 azonos időszakában mért értéket 16 %-al haladja meg, a megkötött szerződések mintegy 68 %-a 500 nm alatti irodaterületre szólt.

2007 második negyedévéhez viszonyítva az üresedési ráta mérsékelten növekedett (12,63%) mind az A, mind a B kategóriás irodaépületekben. Ennek a változásnak az oka, hogy a negyedév során az új kínálat 44%-kal haladta meg a bérbeadásokat. Az üresedési ráta Budán 364 bázisponttal nőtt, viszont Pesten 58 bázisponttal csökkent az előző év azonos időszakához viszonyítva. Az A kategóriás prémium irodaházak bérleti díja 17-18 €/nm/hó között alakult, de néhány kivételes épületben elérte a 20-25 €/ m2/hó bérleti díjat is.Az átlagos bérleti díj 12-14 €/ m2/hó között mozgott, s e téren nem is várható jelentős elmozdulás a közeljövőben.

Ipari ingatlanpiaci körkép

Az ipari ingatlanpiac a fővárosban és környékén 2007 óta dinamikusan fejlődik, a jelenlegi modern ipari ingatlanállomány 1,2 millió nm. A jól bevált helyszínek mellett a fejlesztők új területeket is felfedeznek, ilyen például a Ferihegyi repülőtér környéke. Nagy a kereslet a city-logisztika alapján épülő ipari parkok iránt, melyek kisebb alapterületű egységeket kínálnak; raktározásra és könnyű ipari tevékenységre alkalmasak. Az elkövetkező két évben a fejlesztők az ország több pontján is újabb projekteket indítanak el.

Jövőre készül el a Segro által fejlesztett Aerozone Business Park első üteme a Ferihegyi repülőtér közelében, amely az év legnagyobb ipari fejlesztésének ígérkezik. Sok fejlesztő tervezi jelenlegi létesítményeinek bővítését is, így jövőre várhatóan új raktárterületek kerülnek átadásra a ProLogis Parkokban, az Europolis Park BUDAPEST M1-ben és az East Gate Business Parkban is.

A növekvő piaci aktivitás miatt 2008 első félévében a kereslet elérte a 135 000 nm-t, ami 37%-kal múlta felül 2007 első félévét. A fent említett kivételes bérbeadási arányt öt jelentős ügylet generálta, az Unilever, az UTI Logistics, cargopartner, Geodis és DHL raktárbérlései. A teljes bérbeadás 35%-a a logisztikai cégekhez köthető, míg a kereskedelmi tevékenységet folytató vállalatok 22%-ért felelősek. Az átlagos bérbe adott területnagyság spekulatív épületek esetében 4 200 nm, 5%-kal magasabb az előző év azonos időszakához képest. Míg egyes épületek teljesen bérbeadásra kerültek, addig néhány park jelentős üres területtel rendelkezik. Az üresedési ráta 13,5 %-ra növekedett melynek egyik kiváltó oka a Rynart kivonulása a Rozália Parkból, aminek eredményeképpen 68.000 nm raktárterület szabadult fel. Emellett jelentős nagyságú újépítésű terület is átadásra került.

Az utóbbi években a bérleti díjak csökkentek, ami az ipari ingatlanok piacára és a többi ingatlanpiaci szegmensre is jellemző volt. A Budapest környékén elhelyezkedő ipari parkokban a bérleti díjak 3,5-4,5 €/nm/hó körül alakultak az év első felében. A városon belüli üzleti parkok árazása magasabb, 4,5-5,5 €/nm/hó között mozognak a díjak. A piacon megjelenő újabb parkok, valamint a meglévők bővülésének hatására a bérleti díjak enyhe csökkenésére számítunk.

Bővülő kereskedelmi lehetőségek

A kiskereskedelmi piac élénkülése 2007-ben vette kezdetét, és továbbra is dinamikusan fejlődik. Új luxus márkák szándékoznak megjelenni a magyar piacon, a jelenlévők pedig vidéken folytatják a terjeszkedést. 2008-ban ugyanúgy, mint 2007-ben a legtöbb kiskereskedelmi fejlesztéstípus bevásárlóközpont és "strip mall" volt. Az ország legnagyobb bevásárlóközpontja, az Arena Plaza már tavaly novemberben megnyitotta kapuit. A Váci utca és az Andrássy út vonzották az új, magasan pozícionált márkákat és a befektetőket. A fővárosban pedig több olyan projekt folyik, melyek során régi, patinás épületeket alakítanak át többfunkciós ingatlanokká, míg vidéken a strip mall-ok a legjellemzőbb fejlesztési formák.

A növekvő befektetői tevékenységnek köszönhetően jelenleg 1,5 millió nm a modern kiskereskedelmi állomány összterülete, ebből 800.000 nm Budapesten és agglomerációjában található. A kiskereskedelemi kínálat az év első hat hónapja során mintegy 70.000 nm-rel nőtt, az átadott projektek nagy része vidéki városokban található. 2009 végéig Budapesten és környékén 280.000 nm, míg a vidéki városokban további 450.000 nm modern kiskereskedelmi terület átadására kerülhet sor.

A növekvő piaci aktivitásnak köszönhetően több új márka kíván belépni a magyar piacra nemcsak Budapesten, hanem vidéken is. Az Alshaya csoport - amely olyan márkákat forgalmaz, mint a Debenhams, a Mothercare, a Topshop vagy a The Body Shop - a főváros egyik kiemelt bevásárlóközpontjában való megjelenését tervezi, valamin Olaszország egyik vezető divatruházati márkája, a Motivi is érdeklődik a budapesti piac iránt. A high street szegmensben a közeljövőben a Burberry, az Armani Csoport, valamint a Gucci szándékozik új boltot megnyitni, míg a Lacoste Budapesten és vidéken kíván terjeszkedni.

Budapest 1,7 milliós lakosságával az ország egyetlen metropolisza. Az eddigi legjelentősebb fejlesztés, - egyben a legnagyobb bevásárlóközpont - az Arena Plaza is itt épült meg 67.000 nm bruttó bérbe adható területtel. Az épület 200 kiskereskedelmi egységnek ad helyet - köztük olyan újonnan megjelenő márkáknak, mint a Peek and Cloppenburg, a Pull and Bear, a Stradivarius és az Oysho.


A bérleti díjak függenek a bevásárlóközpont elhelyezkedésétől, az épületen belül a boltok elhelyezésétől, és az egységek méretétől. A földszinti kiskereskedelmi egységek átlagos
négyzetméterenkénti bérleti díjai a Váci utcában 90-120 €/nm/hó, míg az Andrássy úton 60-100 €/m2/hó közt mozognak. A legsikeresebb bevásárlóközpontokban, mint az Arena Plazaban és a West End City Centerben, a négyzetméterenkénti bérleti díjak havi 80-100 € közt mozognak, míg a Mammutban és a budapesti Árkádban ez az érték 40-65 €. A kevésbé modern bevásárlóközpontokban havonta 20-40 € köztiek a négyzetméterre vetített bérleti díjak. A vidéki bevásárlóközpontokban a négyzetméterenkénti átlag bérleti díjak 30-40 €, míg a kiskereskedelmi parkokban 9-14 € közt mozognak havi szinten.

Forrás: Portfolio.hu