Csak 2011 után térhet magához az irodapiac

A harmadik negyedév végére nagyon közel került a 20 százalékos szinthez a budapesti bériroda-piac kihasználatlansági rátája.

Számításaink szerint a 20 százalékos szintet már a negyedik negyedévben átlépheti az irodapiac, s ha feltételezzük a jelenlegi bérbeadási aktivitás folytatódását, akkor 2010-ben vélhetően 21 százalék fölött alakul majd az üresedési ráta. A kérdés az, hogy mikor fordul meg a trend, s kezd felszívódni a piacra beérkező nagy mennyiségű új kínálat.

Nyár végén már kísérletet tettünk arra, hogy kiszámoljuk a budapesti irodapiac kihasználatlanságának jövőbeli alakulását. Augusztusban - a harmadik negyedév közepén - öt szcenáriót állítottunk fel az üresedési ráta alakulására. Kalkulációnk alapját egy olyan modell adta, melyben az átadandó új irodaterület mennyiségét biztosnak vettük 2010 végéig (hiszen ez viszonylag nagy biztonsággal kiszámolható a jelenleg rendelkezésre álló információkból), s így értelemszerűen a bérbeadás alakulásától vált függővé az üresedés alakulása a képletben.

A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) időközben publikálta harmadik negyedéves adatait, melyekből kiolvashatunk néhány számot a jövőre nézve. A bérbeadás ugyanis - figyelembe véve a recessziós környezetet - nem alakult vészesen, a 48 ezer nm-nyi bérbeadás és a kb. 23 ezer nm-nyi tényleges területbővüléssel járó szerződések nem tekinthetők rossznak a gazdaság általános állapotát nézve. A nagy bajt inkább a piacra még folyamatosan ömlő új irodakínálat okozza, hiszen a harmadik negyedévben 118 ezer nm-nyi új irodaterületet adtak át a fejlesztők. A kihasználatlansági ráta így 19.7 százalékra emelkedett, ami azt jelenti, hogy a harmadik negyedév végén Budapesten mintegy 460 ezer nm-nyi iroda állt üresen.


Szinte biztos a 20 százalék

A harmadik negyedéves bérbeadási adatok a két hónappal ezelőtt felállított szcenárióink közül nagyjából a mérsékelten optimista (vagy mérsékelten pesszimista, ízlés szerint) forgatókönyvnek felel meg. Ez azt jelenti, hogy ha az előttünk álló időszakban hasonló ütemben folytatódik az irodaházak bérbeadása, akkor a negyedik negyedévben szinte biztosan 20 százalék fölé emelkedik az üresedési ráta és számításaink szerint 2010-ben sem fog 20 százalék alá csökkenni.

Ha ugyanis 2010-re is feltételezzük a negyedévenkénti 20-25 ezer négyzetméternyi területfoglalással járó bérbeadást és az egész évre vonatkozó 100-130 ezer nm-nyi új irodaátadást, akkor 21 százalék fölött alakulhat az üresedési ráta a következő évben. Ez ráadásul még sok szempontból inkább optimista feltétezés, mint sem, hiszen a gazdaság általános állapotának várható alakulása semmiképpen sem predesztinálja kiugró teljesítményre a budapesti bérleti piacot.

A jelenleg folyamatban lévő és a tervezett fejlesztések alapján arra számíthatunk, hogy 2011-re lényegében elfogy a kínálati oldal, azaz a 2008-2009-es évekhez képest drasztikusan kevesebb új irodaterületet fognak átadni abban az évben. Ez azt jelenti, hogy ha feltételezzük, hogy 2011-re a gazdasági növekedéssel párhuzamosan az irodabérleti piac is magára talál, akkor vélhetően csökkenni tud majd a kihasználatlanság a budapesti piacon. A kihasználatlanság így 20 százalék alá csökkenhet 2011-ben, a bérleti piac alakulásától függően a mi kalkulációink szerint 17-19 százalékos lehet az üresen álló területek aránya. A mi számításaink szerint tehát 2011-ig komoly nyomás nehezedik majd a bérleti díjakra, s még 2011-ben sem feltétlenül számíthatunk jelentős díjemelkedésre.

Source: Portfolio.hu