Csúcstanácskozó - Komplex városfejlesztések és vidékük

Néhány éve még kevés komplex városfejlesztésnek nevezhető terv volt a piacon, miközben ma lassan már minden második építkezés ezzel próbálja magát eladni. A REsource vezető piaci szereplők segítségével igyekezett rendet teremteni a témában. A beszélgetés résztvevői: Illy Péter, az Északi Városközpont projektvezetője, Járosi Tamás, a CEU Reality igazgatója, Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója, Petrovszky Gábor, a Walker & Williams Investment Group alelnöke.

Milyen ismérvek alapján nevezhető valamely projekt komplex városfejlesztésnek? Járosi Tamás: Néhány éve a piac más szereplőkből tevődött össze, a nagy játékosok mögött jellemzően külföldi tőke állt, amely más szemlélettel nézte a piacot, mást szeretett volna létrehozni. Ha ma megnézzük, mely projekteket neveznek városrészfejlesztésnek, akkor azt látjuk, hogy kevés kivételtől eltekintve csak üres marketingígéretet tartalmaznak. Talán mi, hazai ingatlanfejlesztők hoztuk be a köztudatba a városközpont kifejezést azzal, hogy így kezdtünk nevezni bizonyos fejlesztéseket. Ezek alapvetően azért mások, mint a lakóparkok vagy bevásárlóközpont-fejlesztések, mert fontos közösségi érdekeket szolgálnak. Mégpedig úgy, hogy ezek a funkciók nyitottak, azaz nemcsak az ott lakók számára hoznak létre életteret, hanem szélesebb közösségnek. Ilyen "közfunkció" mondjuk egy óriási közpark, egy kulturális létesítmény vagy nyitott sportpályák. Ezek nem termelnek profitot, de a termék részei. Aki ilyen projektben lakást vásárol, az ezekből a közfunkciókból is részesedik. Tatár Tibor: Az, hogy mitől komplex egy fejlesztés, egyrészt a méretén - valahol 50-100 ezer négyzetméter felett lehet a határ - másrészt a multifunkcionalitáson múlik. Ahhoz, hogy egy projekt városközpont-fejlesztéssé váljon, bizonyos közszolgáltatási funkciókat kell ellátnia. A Corvin Sétánnyal kapcsolatban azt szoktuk mondani: mi vagyunk a saját szomszédaink - és igazából ennek köszönhető ezeknek a termékeknek a divatja. Nem engedhetjük meg magunknak, hogy rosszat csináljunk, mert ha az elején elrontjuk, bedől a projekt, és aztán ez a minőségi lendület végigsöpör a piacon. Mindenki, aki itt ül ennél az asztalnál, szeretne tíz év múlva a munkája gyümölcseként létrejött városrészeken büszkén végigsétálni a gyerekeivel: "Nézzétek, ezt csinálta a papa!" Illy Péter: Szerintem azért is beszélünk most ilyen projektekről, miközben nem beszélhettünk róluk korábban, mert az ingatlanfejlesztési iparágnak is van egy sajátos fejlődése. Eleinte egyszerű projektekkel is lehetett próbálkozni, de ma már az, aki itt van, szeretne tíz év múlva is itt lenni. Ez azt jelenti, hogy komplexebb dolgokba kell belefolyni. Ma már a megfelelő méretekben nem működik az, hogy veszek egy foghíjtelket, szerzek rá építési engedélyt, ráteszek egy házat, eladom, és aztán keresek egy másik telket. A komplex projekteket támogató finanszírozási háttér is csak az elmúlt egy-két évben állt össze ahhoz, hogy nagyobb beruházásokat lehessen vállalni. A mi Árpád hídi pro­jektünk viszonylag különleges, nem hisszük, hogy ez önálló városközpont: szerintünk a városközponti koncepció egyik fontos elemét próbáljuk megvalósítani. Petrovszky Gábor: A városközpont-koncepció sokat változott az elmúlt években. Európa tíz éves lemaradásban van, a modern trendek Észak-Amerikából indultak, és jelenleg a Közel-Keleten tartanak. Nézzük csak meg Dubait, ahol rengeteg városközpont épül, és szerintem minden kritika dacára sikeresek lesznek. Ők folytatták a kilencvenes években indult "new urbanism" irányt, amely közösségi tereket teremt a környéken élő embereknek. Elég nagy projektekről beszélünk, és a finanszírozást mindenki másként oldja meg. A likviditási válság ugyanakkor nem áll meg az országhatárnál. Érzik-e, hogy ennek hatása lehet a komplex városfejlesztések piacára? Petrovszky Gábor: A Tóparknál egyszerűbb a helyzet: egyrészt elindult a projekt, másrészt a hatalmas méretek miatt eddig is a nemzetközi forrásokra támaszkodtunk. Minél nagyobb a projekt, annál inkább le lehet szorítani a fix költségek arányát, ami sokat javít az eredményességen. Szerintem minket nem érint a nemzetközi válság: az ingatlanjaink nincsenek túlárazva, meg sem közelítik azt az árat, ami ma Európában jellemző. A válság első ütemben jót is tesz a piacnak, igaz, aztán a likviditás eltűnése miatt rosszat, hosszú távra pedig nincsenek piaci jóslatok. Szerintem a közép-európai régiónak jó a helyzete, a túlárazott piacoknak azonban nagyon oda kell figyelniük. Illy Péter: Nem gondolom, hogy általános padlófék van, inkább "szortírozás" folyik. Nem arról van szó, hogy ne finanszírozzuk Közép-Európát, hanem csak jobban megnézzük, mit finanszírozunk. Ebből a szempontból azok a projektek, amelyek nemzetközi mércével is komfortosak, nem kötődnek annyira a magyar piac aktuális helyzetéhez, így sokkal progresszívebben tudnak működni. Tatár Tibor: Az amerikai krízisnek ugyan nincs direkt hatása, de közvetve számos kedvezőtlen tényezővel jár. A finanszírozás egy kicsit drágult, a bankok óvatosabbak lettek, jobban szeretnek szindikálni, mint azelőtt. A lakáspiaci résztvevőket a csökkenő külföldi érdeklődés sújthatja, miközben egy befektetési termékből ma jóval nehezebb kiszállni, mint egy éve. Ilyen szempontból a szerencsének köszönhetően nagyon jól volt időzítve a Klépierre-üzlet, amelynek keretében értékesítettük a bevásárlóközpontunkat. Nem gondolom, hogy ma nem lehet eladni terméket, a hozamok csökkenése megállt, sőt enyhe növekedés is elképzelhető. A befektetők sokkal jobban fognak differenciálni a termékek között, jobban megnézik, hogy mit vesznek meg. Kerülni fogják a kevésbé biztonságos befektetési lehetőségeket, és ilyen szempontból a méret, a koncentráció előnyös. Még mindig könnyebb egy jól kontrollálható városközpontban terméket eladni, mint egy egyedülállót. Járosi Tamás: Mi épp most vagyunk túl tőkebevonáson. Ennek oka nem elsősorban pénzügyi volt, hanem főleg szakmai. Kis ország kis piacán dolgozunk, és nem vagyunk benne a globális ingatlanpiac áramlásaiban. A partnertalálás után egy nagyon komoly szakértő cég (a Benson Elliot Private Equity Fund) áll a hátunk mögött, így bátran vállaljuk a mind nagyobb kihívásokat, és tervezzük projektportfóliónk drasztikus növelését. A finanszírozási piac válsága? Magam is személyesen ismerek három olyan, nagy hazai bankot, amely teljesen leállt a projektfinanszírozással, vagyis a kérdést nem szabad elbagatellizálni. Mi szerencsére ebben a helyzetben is élvezzük a bankok bizalmát, de a helyzet nagyon sok fejlesztőnek jelent komoly gondot. A hitelpiaci válságnak mindazonáltal van pozitív oldala is: Az alap vezetői örülnek a beszűkült likviditásnak, mert egy profi tőkebefektető cég, amely akár készterméket, akár fejlesztést akart vásárolni, az elmúlt időszakban nem nagyon tudott labdába rúgni, mivel minden túl volt árazva. A nagy vevők ma látványosan eltűntek, és azt gondoljuk, hogy a piac egészséges tisztulás előtt áll. Ebben a helyzetben mi vásárolni akarunk, vagyis a piaci folyamatok talán most nekünk kedveznek. Arra mindenesetre kíváncsi vagyok, mi lesz a külföldiekkel, akik fejlesztési lehetőségeiket túlárazott piacon vásárolták. A megdrágult források miatt valószínűleg persze rosszabb hozamokat fogunk elérni, ezzel nincs mit tenni. Meg kell próbálni javítani a költséghatékonyságon, vagy növelni az ingatlanok kihasználtságát, de ma tényként elfogadhatjuk, hogy nem fogjuk 5,5%-os hozammal eladni az irodaházainkat, és ezt be kell építeni a költségvetésünkbe. A lakóprojekteknél azt a döntést hoztuk, hogy a fejlesztés közben vissza fogunk tartani készterméket, mert ez az év nagy változásokat fog hozni az árakban. A finanszírozás megnehezülése és az építőipari problémák miatt ez biztosan el fog tartani egy-másfél évig, de azután újra lehet árazni a lakásokat, mégpedig magasabb szinten. Aki ma vesz telket, vagy ma készíti elő a projektjét, amely fél-egy év múlva kerül a kivitelezés fázisába, nem lesz képes a jelenlegi árszinteken a piacra menni. Illy Péter: A lakásárak emelkedése terén én inkább lassú trenddel számolnék, nem egy statikus beállást követő hirtelen elpattanással. Azzal egyetértek, hogy az árak nem olyanok, hogy drámai mértékű csökkenésről lenne szó, viszont azt is nehezen tudom elképzelni, hogy kedvezőtlen nemzetközi légkörben egy részpiac el tudjon pattanni. A belső keresletben sem látom azt az erőt, ami az elkövetkező másfél évben gőzmozdonyként hatna. Petrovszky Gábor: Már régóta a lakásárak megduplázódásáról beszélek, és ezt a véleményemet továbbra is fenntartom. Arra, hogy ez négy vagy hat év múlva történik meg, senki nem tud választ adni. Továbbra is az a véleményem, hogy a magyar piac mesze alul van értékelve. Minden abba az irányba mutat, hogy belső kényszerből is, meg a vásárlóerő miatt is drágulni fog a piac. Nyugat-Európában bevett a 3-4000, jobb helyeken a 6-7000 eurós négyzetméterár, a luxus pedig 10-12 ezer eurótól indul. Ettől mi még nagyon távol vagyunk. A drágulásnál nemcsak a lakásokról érdemes beszélni, hanem a hozamokról is. Ha ma 5,5%-on vásárol valaki jó helyen lévő, átlagosnál magasabb színvonalú irodaházat, az jól fog járni. Németországban nagyobb kockázattal vásárolhatna, mert a piac sokkal telítettebb, másrészt nincs ekkora bérletidíj-növekedési potenciál. A bérleti díjaknál másfél éve megfordult a trend: addig a "ki adja olcsóbban" ment. Ez volt az igazi verseny az irodaházak között. Ennek most már vége, a Tóparkban is elfogytak a 9,90 eurós irodák, most már 10,90 eurótól indulnak a bérleti díjak. Tatár Tibor: A lakáspiac dolgában óvatosan nyilatkoznék, de a költségoldal növekszik, ez tisztán érezhető. Az építőiparban munkaerőhiány van, mindenki elvándorolt Romániába, Ukrajnába, Spanyolországba. A budapesti irodapiac őrült versenyében elértük a minimumot. Ha tovább megyünk lefelé, nem érdemes irodát építeni. Járosi Tamás: Az az emelés, amire a lakáspiac kényszerül - becslésem szerint 20-30% –, be fog következni, ha nem is hirtelen, de egy-másfél éven belül. Az irodapiac teljesen más, nem olyan szépek a mutatók, mint ami a statisztikákból látszik. A bankok más feltételekkel fognak finanszírozni, mint évekkel ezelőtt, és kevésbé engedik, hogy spekulatív alapon építsünk. A hozamoknak változniuk is kell. Azok a nagy vásárlók, akik az elmúlt évben jellemezték a piacot, lehet, hogy egy év múlva nem lesznek itt. Emellett nem hiszek abban sem, hogy ugyanolyan hozamok lesznek itt keleten, mint mondjuk Londonban, amely mindig is Európa pénzügyi központja marad. Szerintem rövidesen 6-8% körüli hozamokkal számolhatunk. Petrovszky Gábor: Értem a szkepticizmust, ha csak Európát nézem. De ha kitekintek egy kicsit távolabbra, mondjuk hat órai repülőútra, akkor már nem ez a helyzet. Mi 5,9%-os hozam mellett jelenleg nem adunk el. Egyik oldalon elfogyott ugyan a pénz, de a másik oldalon azt látjuk, hogy a legkülönbözőbb svájci és angol alapokon keresztül érkeznek a tapogatózó megkeresések, és a különböző közel-keleti alapok - néha szingapúri, néha új-zélandi, néha svájci jelmezben - megérkeznek. Illy Péter: Ebből a szempontból szerencsések vagyunk, hiszen projektjeink emblematikusak, nem olyanok, ami mellett a Váci úton - észre sem véve őket - elmennek a befektetők. Tatár Tibor: Gáborral egyetértek abban, hogy a befektetési oldalon nincs akkora baj, mint amekkorának a subprime krízis után lennie kellett volna. Mindennek be kellett volna fagyni két évre, és a hozamoknak felmenni 3%-kal. Pénz van, csak éppen helycserés támadás történik: akik elbukták a pénzüket, azoknak a helyére mások érkeznek Ázsiából. Lehet, hogy egy kis időbe telik, amíg ezek a bátortalan befektetők, akik inkább a nagy biztonságot keresik, elfogadják, hogy van más lehetőség, és betódul ide a pénz, de szerintem emiatt nem fognak jelentősen emelkedni a hozamok. Ugyanakkor egyetértek Tamással is, szerintem Magyarországon irodafronton van egy helyi probléma, mégpedig a piac pici mérete. Szeretjük magunkat Bécshez hasonlítani, de ez olyan, mintha a kisegér az elefánthoz mérné magát. Budapest sem gazdaságilag, sem a nemzetközi intézmények által elfoglalt szerepét tekintve nincs sehol, és nem is lesz olyan, mint Bécs. Szeretném, ha Gábornak lenne igaza, de egy kutatásban megvizsgáltuk Lisszabont. Azért épp Lisszabont, mert Portugália hozzánk hasonlóan az EU perifériáján elhelyezkedő, 10 milliós ország, és a főváros is majdnem kétmilliós. Nos, Lisszabonban 4 millió négyzetméter körül van az irodapiac, de az elmúlt években 100 ezer négyzetméteres sebességgel nő. Mi most 1,8 millió négyzetméteren vagyunk, és ha beleszámoljuk az összes lebegtetett fejlesztést, akkor van egy másik 1,8 millió négyzetméter, ami Budapestre tud jönni. Ha ebből kivesszük azokat, amelyek csak távoli, ködös ígéretek, akkor marad 750-800 ezer olyan négyzetméter, ami két-három éven belül csakugyan itt lehet a piacon. Ez ijesztő! Ha tehát egy ekkora mennyiséget ráengedünk a piacra, akkor szerintem nem a befektetői oldallal lesz gond, hanem a bérlőivel. A fejlesztőknek lassan el kell kezdeniük tudatosítani magukban, hogy az a világ, amely az utóbbi három-négy évben volt, mármint hogy Budapesten spekulatívan el lehetett indítani bármit, és aztán előbb-utóbb csak megtelt - nos, ha minden tervezett beruházás elindul, ez nem biztos, hogy így marad. Azok a projektek jönnek majd ki nyertesen ebből, amelyek többet tudnak adni, mint egyszerűen egy dobozt. Ezek már csakugyan olyan projektek, hogy a világ túlsó végéből is észreveszik őket a befektetők. Tavaly rengeteg volt a bérbeadás, de a gazdasági növekedés mértéke nem arra mutat, hogy túl sok középvállalat átköltözne a - mondjuk - 1500 négyzetméteres irodaházából egy 4 ezer négyzetméteresbe. Honnan jönnek a bérlők? Járosi Tamás: Szerintem az irodapiacon régen nincs Kánaán, bár egész jó profitokat lehet elérni, szép cash-flow-kat lehet gyártani, akár 6 vagy 8%-os hozammal is. Az előkészítés alatt lévő termékek mennyisége ijesztő. Ugyanaz fog történni, ami a lakáspiacon is bekövetkezett: nem mindenki lesz képes kijönni a termékével, nem minden termék lesz sikeres, szétnyílik az olló, lesz jó termék jó fejlesztővel és rossz termék rossz fejlesztővel. Úgy látom, a mi termékeink viszonylag könnyen bérlőre találnak, csak jó árral és rendkívül tudatos marketingmunkával kell piacra lépni. A potenciális bérlők között számolhatunk a nemzetközi nagyvállalatokkal, amelyek részben már itt vannak, de erősödnek, és több helyre van szükségük, valamint reméljük, a gazdaságpolitika abba az irányba megy, hogy tud új nemzetközi cégeket behozni az országba. A hazai vállalatok - tapasztalataim szerint - inkább vásárolnának, hiszen az ingatlan népszerű befektetési forma. Ha a hitelpiacon nem lesz kedvező fordulat, úgy vásárlás vagy lízing helyett a hazai cégek is bérlővé válhatnak, és ezzel új célcsoport jelenhet meg. Petrovszky Gábor: Tavaly többen féltettek minket, amiért az első ütemben mindjárt 70 ezer négyzetméter irodával nyitunk, több mint 10 ezer négyzetméteres passzázzsal és huszonöt étteremmel. Jelenleg, két évvel a nyitás előtt 34%-ra van aláírt bérleti szerződésünk. Ez nagy siker, és 2 ezer négyzetméter híján szándéknyilatkozatban állunk a többi területre is. A piacon megszokottnál nagyobb a kereslet, és ez valószínűleg annak köszönhető, hogy csakugyan jónak ítélik a programot. Most ott tartunk, hogy a következő ütemet, amit másfél év múlva akartunk elkezdeni, már készítjük is elő. A MÁV, a Posta meg az állami bérlők halmaza horribilis, milliós nagyságrendű négyzetmétert fog a következő években megmozgatni. Emellett látunk belső expanziót is. A külföldi cégeknél, amelyek a service centereiket hozták ide, mennek le az egy főre jutó négyzetméterek, de ha olyan vállalatokról beszélünk, amelyek valóban komplex szolgáltatással, termeléssel, innovációval foglalkoznak, akkor azt látjuk, hogy növelik az egy főre jutó négyzetmétert - mert a jó kollégákat csak így tudják megtartani. Ez az emelkedés nem jelentős, de hat a piacra. Az is optimizmusra ad okot, hogy a magyar munkaerő - az összes bér- és egyéb költségével együtt - az európai egyharmadába kerül. Ebben hihetetlenül nagy tartalék van. Tárgyalunk olyan svájci céggel, amely 20 ezer négyzetméterre akar beköltözni 1200 kollégával - és ebből csak háromszázat hoz, a többit innen és a környező országokból szeretné megszerezni. Illy Péter: Mindig azt mondtuk, hogy fejlesztési szempontból a lakáspiac kullog az irodapiac után, de az utóbbi négy-öt évben a lakáspiacon nagyon komoly fejlődés ment végbe, míg az irodapiacon – tisztelet a kivételnek - az volt a jellemző, hogy építsük meg olcsón, aztán próbáljuk meg eladni. Azt látjuk, hogy a piac kezd egyre szofisztikáltabb lenni. Szükség van ugyan a 9-10 eurós, az "A"-ból "B"-be csúszó irodákra is, de egyre több olyan nemzetközi cég van, amelyik nem megy egy bizonyos szint alá. A keresletben nagy jelentősége lesz annak, hogy a most "A" kategóriásnak minősített irodaházak jelentős része ki fog ürülni a következő három évben, mert gépészetileg, akusztikailag nem felel meg semmilyen normának.

Source: ReSource