Előrejelzett a King Sturge

A javulás 2011-ben fog elkezdődni, és az ipari szektorban lesz először érzékelhető, majd eléri az irodai és a kiskereskedelmi szektort.  A King Sturge ezekkel a sajtótájékonytatókkal szeretné elérni, hogy a piac átláthatóbb legyen.

Irodapiac

A magas üresedési ráta (25% spekulatív épületekben) csökkeni kezd 2011-től főleg a drasztikusan csökkenő új átadások miatt.  Így a piacnak lehetősége lesz arra, hogy lassan felszívja az üres területeket az elkövetkezendő 2 évben, így az üresedési ráta 16% lesz 2012 végére.  A még optimistább feltételezés szerint az üresedési ráta akár a 10%-ot is elérheti, de ehhez „tökéletes” gazdasági reformok és világszintű gazdasági növekedésre van szükség.  Néhány alpiac (a Belváros és a Váci úti folyosó) gyorsabban fog helyreállni, de minnél távolabb van az alpiac a belvárostól, annál lassabban lesz látható jelentős csökkenés az üresedés terén.  A bérleti díjak továbbra is nyomás alatt állnak:  egy tipikus A kategóriás Váci úti épület ajánlati ára kb. €12,5, amiből a bérlő további 15-20% kedvezményekhez juthat.

A legnagyobb változást, amit a 2008-2009-es gazdasági válság okozott, hogy az új feljesztések beindításához 30-50% előbérleti szerződésekre van szükség Ez a múltban szinte soha nem fordult elő a budapesti irodapiacon.

Az ipari ingatlanpiac gyorsabban reagált a gazdasági nehézségekre.  A fejlesztők leállítottak minden spekulatív beruházást, és pillanatnyilag csak egy BTS (megrendelésre épített) raktárfejlesztés van folyamatban.  Az üresedési ráta magas, 19,4%.  A piacot nagyon megérintette a Ryanart csődje 2008-ban, ekkor az üresedési ráta 9%-ról 17%-ra ugrott.  A bérleti díjak itt is nyomás alatt vannak.  Az ajánlati árak €3,5-4,5/m2/hó között mozognak, amit a kedvezmények 15-20% csökkentenek.  Új feljesztéseket csak built-to-suit megrendelésre épített alapon vállalnak.

A King Sturge úgy véli, hogy a bérlői oldalról az ipari szektor lesz az első, ami helyreáll a válság után.  A nyugat-európai növekedés segíti majd a magyar exportpiacot.  A gyenge forint és a kiváló úthálózat vonzóvá teheti az országot logisztikai központok számára, így megnövekedhet a kereslet a raktárak iránt.

Kiskereskedelmi piac
A kiskereskedelmi piac a krízis elején sokkal stabilabb lábakon állt, mint a  többi szektor.  Bevásárlóközpontokat szinte soha nem építettek spekulatív alapon, és az üresedési ráta is mindig alacsony volt.  Most viszont a kereskedőknek komoly problémákat okoz a csökkenő kereslet és a magas munkanélküliség.  A King Sturge jelenleg nem lát rövidtávú javulást ezen a két területen.  A kormány reformcsomagjának időre lesz szüksége ahhoz, hogy a munkanélküliség csökkenjen és a magyar vásárlóerő megnövekedjen (a közalkalmazottak bére valószínűleg 15%-kal csökkeni fog).

A legtöbb kiskereskedelmi egység bérleti díja esik.  A megmaradt kereskedők erős alkupozícióban vannak.  A változás a leglátványosabb a főutcai szektorban; az Andrássy úton €35-60/m2/hó áron bérelhető üzlethelyiség.  Ez €5-20-os csökkenés a tavalyi évhez képest.  Fontos viszont megjegyezni, hogy a luxusmárkák nem költöznek el az Andrássy útról, csak a régebbi üzletek zárnak be, ami okozza az üresedést.

A befektetési piac stagnál.  2009-ben kevesebb, mint €300m értékű intézményi szintű tranzakció történt. Jelenleg Lengyelország és a Cseh Köztársaság áll a befektetők érdeklődésének középpontjában.  A King Sturge érzékelt némi érdeklődést Magyarország iránt 2010 második felében, de még nem egyértelmű, hogy a befektetők úgy tekintenek az országra, mint a következő Görögországra, vagy úgy gondolják, hogy az ország jó irányba halad az új reformokkal.  A King Sturge a második verziót tartja valószínübbnek.
 

A legtöbb tavalyi tranzakció nem “független” volt, mivel a vásárlók voltak az ingatlanban legtöbbször az egyedüli bérlők.  Ezeket a üzleteket  körülbelül 7,5% körül kötötték.  A King Sturge véleménye szerint egy független tranzakcióban ezek a hozamok magasabbak lettek volna.

Az ingatlanpiac ciklikus, és mi most éppen egy ciklus legalján vagyunk. Ez a ciklus 1992 óta megérte a modern ingatlanpiac felemelkedését. A kereslet és a kínálat évről évre nőtt, és bár a bérleti díjak csökkentek, a hozamok javultak. A globális recesszió vetett véget ennek. Visszatekintve, minden meghatározó európai város hasonló emelkedést és csökkenést tapasztalt, majd fel is álltak belőle. Budapest első komoly megmérettetése előtt áll, és habár lassan de magához fog térni a gazdaság. Ellenben, minden rosszban van valami jó., azaz, a válságban rejlenek lehetőségek is. A bérlők kedvező feltételekkel köthetik szerződéseiket. A fejlesztések tekintetében jobban  összpontosítanak a piaci igényekre, nem csak a  piacion belüli mozgások mértékére.  A King Sturge kedvező helyzete révén kiváló hátteret biztosít az ügyfeleinek, nemcsak már meglévő de jövőbeni projektjeik kapcsán.