Hogyan teszik tönkre Magyarországon az ingatlanszektort?

Az elmúlt 20 év legnagyobb válságát élheti 2009-2010-ben Magyarországon az ingatlanszektor. Több tízezer ember vesztheti el a munkáját. A leépülés egyes szegmensekben végleges lehet, amely súlyos következményekkel járhat az egész országra nézve.

Nemrég írtunk arról, hogy a lakástámogatási rendszer szigorítása padlóra küldheti az újlakásépítést Magyarországon, szerdán arról értekeztünk, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac nézhet komoly gondok elé az ingatlanadó következtében. A hivatalos kommunikáció szerint mindent megtesznek a munkahelymegtartásért és a válság hatásainak tompításáért. A gyakorlatban prociklikus lépésekkel zúznak darabokra egy többszázezer embernek munkát adó iparágat.


Magyar ingatlanpiac 2000-2007

Ha az önkormányzati és állami mutyikat leszámítjuk 2007 végére Magyarországon egy határozottan nyugat-európai jegyeket mutató ingatlangazdaság épült ki mindkét, amúgy élesen különváló szegmensben, a befektetési ingatlanok (irodák, plázák, raktárak, hotelek) és a lakások piacán.

A lakáspiacon kialakult egy fejlett dominánsan magyar és már lassan honosodó izraeli fejlesztői kör, akik igaz kisebb döccenőkkel, de versenyképes áron fejlesztenek lakást. Az értékesítés egyre magasabb szintet ér el, erős magyar franchise-ok mellett megjelentek nagy nemzetközi láncok is (Remax, Fincas Corral, Engel and Völkers), a magyar lakáspiac része volt a nemzetközinek.

A befektetési ingatlanok piacán még szebb volt a helyzet. A piac abszolút nemzetközi volt, az angol lett az üzleti nyelv. A fejlesztők jelentős része nemzetközi volt, olyan nagyágyúk jelentek meg, mint az ING, az AIG Lincoln, a GTC és olyan magyarországi székhelyű regionális multik nőttek ki mint a Trigránit és az Ablon, vagy olyan hazai piacra fókuszálók mint a Wing vagy a Futureal. Ezen a fejlesztők egy része neves építészeket, újszerű koncepciókat hozott Magyarországra (városközpont fejlesztések, zöld irodák), s a nyugati multik számára hazai minőséget teremtett. A tanácsadók, közvetők budapesti irodája révén egy nemzetközi befektetői és bérlői piac szerves részévé vált Magyarország. (A Plaza Centers pláza eladásait még Londonból csinálták, de az Aréna Plázát már Magyarországról adták el.) A befektetők is nemzetköziek voltak, angolszászok, németek, osztrákok, akik valódi megtakarítások csatornáztak át a csökkenő hozamkörnyezet miatt egyre kedvezőbb áron Magyarországra. A finanszírozási környezet abszolút nemzetközi volt, ebben az időszakban az igazi nagy magyar projektek közelébe hazai bank nem jutott, csak az Eurohypo kb. fél milliárd eurót adott magyar ingatlanra. A régió központi országa lettünk, végre valamiben.

Ezen fejlődési görbe mellett érte el a hazai ingatlanpiacot is a hitelválság. A hazai fejlesztések finanszírozása már szintén nyugat-európai szintű hitelarány mellett történt, így a válság jelentős mértékben rombol a szektorban.


Lenyugszunk vagy leépülünk?

Ez a korszak a válság miatt véget ért. 2008 és 2009 minden ingatlanpiaci szereplőnek nehéz, mostanra mindenkinek világos, hogy a szektor válságban van, s hogy 2010 sem lesz könnyű. A legnagyobb kérdés azonban az, hogyan ér véget ez a történet.


Magyarország előtt két út van:

1) A szektor részben saját maga erejéből és kis támogatással megmarad. Sokan elbuknak, sok finanszírozó, befektető nem csinál új üzletet, pár fejlesztő is örökre elhagyja Magyarországot. De 2010-11-ben (2012-ben) a piac módosult szerkezetben és alapokon újraépül. A szektor továbbra is része marad Európának, a döntések jelentős része itt születik, releváns szakemberek és hálózatok maradnak hazánkban.

2) A szektor külső "segítséggel porig rombolódik". Eltűnik minden érték. A lakástámogatási rendszer megszűntetésével (és még hasonló okos ötletekkel) megszűnnek a lakásfejlesztők, a közvetői szektor is jelentős veszteséget szenved. A lakásfejlesztői aktivitás számára azért negatív a lakástámogatási rendszer megszűntetése, mert az egy alternatív fennmaradási utat kínált számukra. Az alternatívák szűkülése pedig csökkenti a túlélési esélyeket. A kereskedelmi ingatlanpiacon a döntések elkerülnek innen, Magyarországon megszűnik a nemzetközi hangulat. Az 1%-os ingatlanadó hatására, akik még maradnának, azok is buknak kb. 10-15%-ot, ami után nem csoda, hogy elmennek, bevágják maguk mögött az ajtót, és eldobják a kulcsot. (Az ingatlanadó ilyen gyors és mértékű bevezetése erőteljesen rombolja az ingatlanértéket. Ez az alacsony önerős finanszírozásnál tovább feszíti a konstrukciót, nem lesz meg az esély a pozitív NPV-re, ami könnyen likvidálást, felgyorsított ütemű kivonulást, jelentős banki problémákat hozhat maga után.) Összességében, negatív külföldi, belföldi és iparági környezetben egy kis állami rásegítéssel könnyen üres pusztasággá válhat Magyarország ingatlanpiaci szempontból.


Fel-támadunk?

A 90-es években is felépült egy szektor, most is a felépülhet még a romokból is - gondolnánk. Sajnos rossz híreink vannak. Új piacra mindenki csak extraprofitért lép. Csak olcsón vásárol és drágán ad el. A válság enyhébb lefolyása esetén a meglévő szereplők elfogadnak egy-két rossz évet, s utána is normál profit várható. Ezzel szemben a tanácsadók és fejlesztők elmennek, a döntések nem itt születnek, gyarmat leszünk, Moldávia meg Kazahsztán. A fekete öltönyös külföldiek szépen hazamennek, nekik mindegy, hogy hol dolgoznak. Nekünk nem.

Ha minden összeomlik, akkor nem lesz 10-12 eurós havi díjért új iroda, vagy 350 ezer forintért új lakás. Nézzük meg Bukarestet meg Moszkvát! Ott a nullából épült fel ez az üzlet az elmúlt években, ezért volt 1 millió forint egy négyzetméter új lakás, meg 20-50 euró egy négyzetméter iroda bérlése. Kell ez nekünk 2012-ben? Kell nekünk, hogy csak a leggazdagabbak engedjék meg maguknak az új lakást és a csak a multik a modern irodát? (Kicsit felhergeltem magam, de tényleg ez van). Most efelé haladunk. Ki kell mondani, hogy a jelenlegi ingatlanadó tervezettel és a lakástámogatási rendszer megszűntetésével a kormány tönkretesz egy kiépült iparágat. Ez olyan, mintha kalapáccsal vernénk szét egy órásmester ujjait 5000 forint adótartozása miatt, teljes mértékben hülyeség. Nem szétverni kellene az iparágat, hanem támogatni, hogy 2012-ben majd ne külföldről kelljen hozni a téglát, az ablakot, a cementet meg a szaktudást.

A fekete öltönyös külföldiek elüldözése sajnos nem csak az úri szabók forgalmára lesz negatív hatással, mint ahogy az ingatlanfejlesztések (és befektetések) megszűnése sem csak a szűk szektorra hat. Nem kellenek téglagyárak, nem kell gépészet, nem kell építész, nem kell szakember, csak az kell, aki bemegy a Tesco-ba, aztán megveszi az import tejet meg a kínai papucsot. Amíg lesz miből. Annak a többszázezer (a KSH adatok alapján készített becslésünk szerint kb 350 000) embernek, aki közvetlenül a szektorban dolgozik, nem lesz miből, annak a további kb. ugyanennyinek, aki végső soron ide kapcsolódik, is alig. Kicsit észnél kellene lenni, s nem az ingatlanadó adórendszeren belül elfoglalt szerepéről kellene beszélgetni, hanem azon dolgozni, hogy a számos Magyarországot különlegesen súlyosan érintő probléma dacára valóban tompítsuk a válságot.

Quelle: Portfolio.hu