Összeomlanak-e az ingatlanárak? - Az ingatlanadó hatásai

Tegnap napvilágot láttak az ingatlanadóra szóló összegszerű elképzelések. A lakások esetében sávos rendszer, elviselhető kulcsok formájában jelentkezik az ingatlanadó, miközben minden más ingatlan esetében 1%-os kulcsról szólnak az első kormányzati tervek. Összeomlik-e a lakáspiac? Mi lesz a telkekkel, irodákkal, garázsokkal?

Lakáspiac - Mérsékelt hatások

Lehet kisebb lakásba is költözni - mondta egy TV műsorban Bajnai Gordon, miniszterelnök. Ez a mondat jelzi, hogy milyen átalakulások várhatóak a piacon.

Az ingatlanadó elméleti lakáspiaci hatásai:
- a nagy, rosszabb állapotú családi házak felöl a kereslet elmozdulhat a kisebb, de minőségi lakások felé;
- bár a végleges értékbecslési paramétereket nem ismerjük, világosan látszik, hogy a kedvezőbb (alacsonyabb) értékzónába kerülő, ugyanakkor minden más paraméter szerint jó lakások iránt megnő a kereslet (a luxusadónál volt egy olyan anomália, hogy a miniszterelnökök által kedvelt utcák kedvezőbb sávba estek, mint a szomszédos területek);
- A szerencsétlen értékzónába kerülő, nagy területű családi házak, lakások területén (bár értékbecsléssel lehet korrigálni az értéken) megszűnik a kereslet, miközben erős eladói nyomás keletkezik;
- azon a társadalmi csoportok részéről, akiknek a 80-as évek végén, 90-es évek elején még jól ment, de azóta lecsúsztak, eladói hullám várható;
- ugyanakkor várható a bérleti piac élénkülése olyan csoportok részéről is, akik korábban tulajdonra törekedtek,
- az ingatlan mint befektetés szerepe csökkenhet
- jó üzlet lesz az ingatlan értékbecslés.

Az ingatlanadó hatásait tompítja:
- az emberek ragaszkodnak a lakásukhoz, a tulajdonhoz, így a folyamatok sokkal lassabban zajlanak le, mint ahogy gondoljuk;
- a szinte biztosan - előbb-utóbb - kormányra kerülő Fidesz egyértelműen kijelentette, eltörli az adót. Erre nem vennénk mérget, de a piacon valószínűleg sokan gondolják, hogy az ingatlanadó bevezetéséhez először az kell, hogy a Bajnai-kormány megérje 2010-et, s fenntartásához az, hogy Fidesz is kiálljon mellette. Ebből a szempontból mókás, hogy 2010 júniusától akarják bevezetni. (Az ingatlanadó viszonylag kevés bevételt hoz, a társadalom nem szereti, gyakorlatilag egyetlen előnye az igazságos adóztatás részleges megvalósítása, viszonylag nem nagy fájdalom az eltörlése, bár kétség kívül igaz, hogy már a Fidesz is fontolgatta bevezetését);

A várható elmozdulások tehát tompábbak lesznek annál, mint ahogy arra sokan számítanak, ugyanakkor a tompaság, azt is jelenti, hogy a hatás időben elhúzódva jelentkezik. Az adófizetők mindenhez alkalmazkodnak, a regisztrációs adóhoz 3 hónap kellett, az ingatlanadóhoz azonban 15-20 év kell.

Az ingatlanadó gyakorlati lakáspiaci hatásai:
- további árcsökkenés lehet a használt (20-40 éves) családi házak piacán
- ugyanez lesz jellemző a nagy alapterületű lakásokra
- a kisebb, jó minőségű lakások iránt élénkülhet a kereslet
- a kereslet átcsatornázódása miatt a bérleti piac egyes szegmenseinek mélyrepülése megszűnhet, ugyanakkor más szegmensekben új kínálat jön a piacra (senki nem engedheti meg, hogy üresen álljon a lakása). Nagyobb igény lesz rendes bérlakásokra.

Összeomlástól nem kell tartani, ugyanakkor, mint fent is látszik, az új adónak meglesznek az ingatlanpiaci következményei valahol pozitív, valahol negatív előjellel.


Ahol igazán jön a K.O.

Kevesebb figyelem hárul rá, de a jelenlegi közepes kiforrott tervek alapján 1%-os kulccsal adóztatják a telkeket, nyaralókat, garázsokat, és a BEFEKTETÉSI INGATLANOKAT is (irodák, stb...). Az 1%-os kulcs sokkolóan magas. Ezt nem magunktól találtuk ki, ez volt annak az ingatlanadó kerekasztalnak a tanulsága, amelyet a Portfolio.hu szervezett, és amelyen Oszkó Péter is részt vett, akkor még más minőségében. Az 1%-os adónak a mérsékelt lakáspiaci kulcsokkal szemben már hatalmas hatásai lesznek.

Két rendkívül érdekes szegmens van (azon túl, hogy a nyaralók és garázsok iránti kereslet csökkenhet / a nyaralók esetében azonban ne felejtkezzünk meg arról, hogy helyenként itt elég komoly adók voltak)) a telekpiac és a befektetési ingatlanpiac.

A telekpiacnak az az érdekessége, hogy semmilyen hozamot nem termel (van néhány hasznosítási lehetőség, de tömegesen nem jellemző). A telek az csak úgy van. A nem túl szakértői megfogalmazással arra próbálunk utalni, hogy egy lakástulajdon feladásának vannak költségei (lakbért kell fizetni, kisebb lakást kell venni, elesünk az eddig kiadott lakás bérleti díjától), addig a telek eladásával semmilyen fájdalom nem éri az eladót, csak nem fizet adót, meg pénzhez jut. Itt érezhető árcsökkentésre számítunk (bár természetesen itt is lesz egy kivárás, hátha Kósa igazat mondott).

A befektetési ingatlanpiac még érdekesebb. Egyértelmű, hogy az irodákat is meg kell adóztatni, különben mindenki irodát, boltot, raktárt csinálna lakásából. Ha az 50 milliós irodaházat megadóztatjuk, akkor meg kell adóztatni az 5 milliárdosat is. Ez is elég egyértelmű.

Azonban arról sem kell megfeledkezni, hogy az ingatlan (irodaházak, plázák, logisztikai központok, hotelek) egy önálló befektetési eszközosztály. Ez az eszközosztály jelenleg válságban van, a piacon jelentős elméleti hozamemelkedés volt, tranzakciók meg nagyon nincsenek. Az összes ingatlan hitellel terhelt, az LTV-k az áresés miatt az egekben. Az 1% adó azonnal kétszámjegyű százalékos veszteséget jelentene az ingatlanok tulajdonosainak, ami teljesen megölné az amúgy is haldokló tranzakciós és fejlesztési piacot.

Az 1%-os adó gyors bevezetése itt hatalmas károkat okozna, nagyobbakat, mint amit bárki el tudna képzelni. Egy kritikus napokat élő szektor most teljesen a padlóra kerülne. Miközben egy szó sem esik arról, hogy csökkentenék ezen ingatlantípusok 10%-os illetékét, amelyet a befektetési ingatlanok esetén a cégesedés miatt, amúgy sem fizet meg senki.

Idézet a két évvel ezelőtti ingatlanadós rendezvényünkről: "Az ingatlanadó bevezetésénél igen fontos szempont, hogy az ingatlanpiacot ne érje sokkszerűen és ne vezessen az ingatlanállomány drasztikus leértékelődéséhez, a nemzetközi befektetői bizalom elvesztéséhez, mondta el a panelbeszélgetés során Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója. Szerinte az ingatlanadó bevezetésével egyidőben érdemes lenne az átruházási illeték világviszonylatban kiugróan magas értékét is felülvizsgálni, mely a szereplőket jelenleg arra készteti, hogy cég-adásvétel formájában bonyolítsák le az ingatlantranzakciókat."

Úgy érezzük az 1%-os adómérték még átgondolatlan. Az, hogy 2010 júniusától akarják bevezetni, sokat levon a terv komolyságából. Szóval van még mit csiszolni a rendszeren, mi is nagyon várjuk a végleges szabályozást.

Quelle: Portfolio.hu