Ingatlan eladás-visszabérleti konstrukciókkal oldhatják meg a vállalatok a válság okozta tőkehiányt?

Az ingatlan eladás-visszabérleti konstrukció lehet a vállalatok válasza a gazdasági válság okozta finanszírozási nehézségekre. A tengerentúlon már hosszabb ideje működő joggyakorlat egyre inkább kezd elterjedni Magyarországon is a tőkehiányban szenvedő gazdasági társaságok körében, amelyek így férhetnek hozzá az ingatlanban lekötött vagyonukhoz.

A gazdasági válság hatására még a jó pénzügyi mutatókkal és kedvező üzleti kilátásokkal rendelkező vállalkozások számára is bonyolultabbá és költségesebbé, sőt egyes szektorokban szinte lehetetlenné vált a mindennapi működéshez elengedhetetlen külső finanszírozás biztosítása. Dr. Erdős Gábor, a Faludi Wolf Theiss ingatlanjogi és bankjogi szakértője szerint ezért olyan alternatív finanszírozási formák újbóli életre hívása, illetve korábban már alkalmazott ingatlanbefektetési konstrukciók újragondolása vált szükségessé, amelyek a megváltozott piaci környezetben is vonzóak a befektetők számára.

A piaci szereplők az ingatlan eladás-visszabérleti konstrukcióval viszonylag egyszerűen és kockázatmentesen tudják felszabadítani az ingatlanban lekötött tőkéjüket. Az eladás-visszabérlet intézménye egyszerűen két önálló szerződéstípus - az adásvétel és a bérlet - összekapcsolása. Így a vállalkozások hozzáférhetnek az ingatlan formájában lekötött vagyonukhoz, ugyanakkor mégis tovább használják azt, bérleti díj ellenében.  A pénzügyi befektetők számára az ilyen ingatlanok megvásárlása és bérbeadása a korábbi tulajdonos részére ugyancsak jó üzleti lehetőséget kínál, egyrészt a viszonylag biztosan kalkulálható megtérülés, másrészt az általában alacsony adminisztratív, üzemeltetési költségek miatt.

A jelenlegi gazdasági helyzetben a magyar ingatlanpiacot alapul véve különösen a logisztika/raktár-, valamint az irodapiacon lesz népszerű ez a tőke-felszabadítási gyakorlat - állítja a Faludi Wolf Theiss szakértője. A magyar jog a hosszú távú bérleti szerződés felmondása kérdésében igen konzervatív álláspontot képvisel, így kifejezetten alkalmas eladás-visszabérleti tranzakciók megkötésére.

"Általánosságban elmondható, hogy amennyiben egy harmadik felet (bankot) is bevonnak a finanszírozásba, a bérleti szerződés feltételeinek átgondolt kialakításán túl javasolt egy háromoldalú közvetlen megállapodás megkötése, melyben az eladó (bérlő) közvetlenül vállalásokat rögzít a finanszírozó bankkal szemben. Emellett hasznos, ha az alapszerződés meghatározza az ingatlan a bérleti szerződés lejártakor történő visszavásárlásának alapjait is, különös tekintettel az adójogi kérdésekre" - hangsúlyozza Dr. Erdős Gábor, a Faludi Wolf Theiss Ügyvédi Iroda ingatlanjogi szakértője.

A vevőnek, azaz a jövőbeni bérbeadónak több kérdéskört kell átgondolnia: annak érdekében, hogy befektetése megtérüljön, szűkebb körű szavatosságok vállalása elégséges (hiszen a jövőbeni bérlő volt tulajdonosként jobban ismeri az ingatlant), továbbá részletesen ki kell térni az üzemeltetéssel kapcsolatos felelősségi kérdésekre, illetve körültekintően meg kell határozni a bérleményben található, annak használhatóságához kapcsolódó vagyontárgyak feletti tulajdonjogot. A szerződés megkötése előtt kiemelten fontos az eladó pénzügyi helyzetének mélyreható vizsgálata, hiszen a megfelelő haszon biztosítása érdekében határozott idejű, hosszú távú bérleti szerződés megkötése javasolt, melyet azonban felboríthat az eladó fizetésképtelenné válása.

A finanszírozó bank a bérleti jogviszony körültekintő vizsgálatával, az azzal kapcsolatos megfelelő banki jogok előírásával, az ügyletre szabott biztosítéki struktúra kialakításával, illetve a magasabbra szabott önerő előírásával teheti biztonságossá az eladás-visszabérleti konstrukciók finanszírozását.