Ingatlanalapok: továbbra is fáziskésésben

A 2005-ös év nem ismételhető meg sem a tőkebeáramlás, sem a hozamok terén ? hangzik a hazai ingatlanalap-szakemberek egybehangzó véleménye. A rövid távú visszamenőleges hozamok ? az alacsony ingatlankitettség miatt ? már hat százalék körül mozognak, s ez a kereslet visszaesését is maga után vonta.

A 2005-ös év nem ismételhető meg sem a tőkebeáramlás, sem a hozamok terén ? hangzik a hazai ingatlanalap-szakemberek egybehangzó véleménye. A rövid távú visszamenőleges hozamok ? az alacsony ingatlankitettség miatt ? már hat százalék körül mozognak, s ez a kereslet visszaesését is maga után vonta. Több mint 260 milliárd forint ? az elmúlt esztendőben ekkora nagyságrendű vagyongyarapodással kellett megbirkózniuk a hazai ingatlanalapoknak, ám úgy tűnik, hogy egyelőre nem sikerült magukat ?utolérniük?. A nagyobb ingatlanalapoknál az ingatlankitettség 30-40 százalék (kivételt csak az Erste jelent, ahol ez már 75 százalék), s az alacsony feltöltöttség már az alapok teljesítményében is lecsapódik. Az elmúlt évet 8-9 százalékos hozam jellemezte, ám az egy-három hónapos viszszamenőleges hozamok már 6 százalék körüli szintről tanúskodnak. Ez pedig már kevésbé kedvező a befektető számára ? ismerik el az alapkezelők szakemberei. A portfólió zömét állampapírokban kénytelenek fialtatni az alapok, így a kötvényalappal szembeni prémiumuk fokozatosan lemorzsolódott. Az ingatlanalapok rakétaszerű gyarapodásának hátterében tavaly az is szerepet játszott, hogy a pénz zöme átcsoportosításból származott, ez pedig az idén már nem annyira jellemző ? mutatott rá Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Alapkezelő vezérigazgatója. Hasonló véleményen van Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő portfóliómenedzsere is, aki szerint a megtakarításokat jelenleg más konstrukciók csábítják el. Az ingatlankitettség javulásával emelkedhet az ingatlanalapok hozama is ? véli Buda Sándor, az Európa Ingatlanalap igazgatója, ám ez meglátása szerint korántsem a tavalyi 8-9 százalékos teljesítményhez való visszatérést jelentheti, hanem inkább egy 7 százalék körüli hozam elérését. A tőkebeáramlás lassuló ütemét alighanem kedvezően fogadták az alapkezelők, hiszen a likvid pénzek elköltése nem megy könnyen. Több projekten is dolgozik a jelenleg 33 százalékos ingatlankitettségű Raiffeisen Alapkezelő, s mint Váradi Zoltán befektetési vezető rámutatott, az elkövetkező hónapban több tranzakciót is tető alá hozhatnak, s közöttük milliárdos nagyságrendűek is lehetnek. Az OTP Ingatlanbefektetési Alapnál ? ahol 30 százalék az ingatlanhányad ? is több ügyleten dolgoznak, ezek mindegyike meghaladja az 500 millió forintot ? mondta érdeklődésünkre Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Alapkezelő vezérigazgatója. Kereskedelmi egységek, irodaházak vétele jöhet szóba, de folytatni kívánják a fejlesztői tevékenységet is, ennek keretében irodaépület, illetve logisztikai egység létrehozása szerepel a tervek között. (Tavaly a III. kerületi Szőlőkert utcában adta át az alapkezelő a 2004-ben elkezdett modern raktár-iroda létesítményt.) Gondot jelent, hogy jelenleg nyomottak az ingatlanpiaci hozamok, s nehéz jól profitáló befektetést találni ? mutatott rá Tóth Balázs. A fejlesztések kerültek előtérbe az Európa Ingatlan Alapnál is, amely jelenleg 43 százalékos ingatlanarányt tudhat magáénak. A 4-5 milliárd értékű Vértes Center alapkőletételére nemrégiben került sor, készül a 160 lakásos Zugló Garden lakópark, míg Veszprémben raktárcsarnok építése zajlik ? sorolta Buda Sándor, az alapkezelő igazgatója. S mint hozzátette: kész ingatlanok vásárlásáról sem tettek le, ám ezt nehezíti, hogy Magyarországon jelenleg kevés a megfelelő befektetési lehetőség. Jelenleg egyedül az Erste Ingatlanalap érezheti magát ?biztonságban? ingatlanfeltöltöttség terén, bár mint Pázmány Balázs megjegyezte: a közeljövőben újabb tranzakció valósulhat meg, céljuk ugyanis a 80 százalékos arány elérése. A banki ingatlanok mellett az alap portfóliójában található 31 Plus élelmiszer-diszkontáruház, több Penny Market és Spar szupermarket az ország különböző nagyvárosaiból, valamint Budapestről, egy budaörsi raktárközpont, egy szombathelyi ipari ingatlan és három jelentős alapterületű budapesti irodaház ? mint az Európa Torony ?, valamint két budapesti telek. Többen fontolgatják a külföldi ingatlanvásárlást is, bár mint Váradi Zoltán rámutatott: az eddig vizsgált piacok azonos vagy rosszabb hozamot kínáltak, mint a hazai kínálatban fellelhető ingatlanok, avagy jogi problémák merültek fel a vásárlással kapcsolatban. Az Erste Ingatlanalapnál ebben a lehetőségben most nem gondolkodnak, a portfólió bővítésének későbbi szakaszában azonban az Erste Bank csoport által igénybe vehető kapcsolatokat felhasználva elsősorban, de nem kizárólag a csoport országaiban (Ausztria, Cseh-, Horvátország, Szlovákia) található, az elvárt jövőbeni jövedelmet biztosító ingatlanokat is kiválasztják. Az OTP Ingatlanalap az OTP Bank szinergiáit kihasználva a régióban nézne körül. A szakemberek szerint a leginkább vonzó terület Románia lehetne a hazai ingatlanalapok számára, ám ott egyelőre kizárólag projekttársaságon keresztül lehet ingatlant szerezni, ezt pedig a magyar törvények nem engedik.

Forrás: Világgazdaság online