Ingatlanfejlesztés helyett "B" kategóriás irodaházak modernizálása

2010.03.08.

A felfüggesztett vagy el sem kezdett irodafejlesztések miatt egy-két éven belül hiány alakulhat ki a modern, "A" kategóriás irodaházakból. A régi és felújításra szoruló irodaházak modernizációja megoldás lehet azon fejlesztők számára, akik banki finanszírozás hiányában nem tudnak irodát építeni, ugyanakkor egyre növekvő bérlői igénnyel találják magukat szemben - derül ki a GVA Grimley és a GVA Robertson legújabb elemzéséből.

A GVA Worldwide angol irodája a GVA Grimley legutóbbi felmérése szerint a mostani és jövőbeni piaci tendenciák részeként az irodaház felújítások lehetséges alternatívát jelenthetnek az új építésekkel szemben. Finanszírozás hiányában és a bérlők átmeneti, visszafogottabb irodaköltözési szokásai miatt a válság kezdete óta szinte teljesen leállt a spekulatív irodafejlesztés. A gazdasági helyzet normalizálódását követően azonban néhány éven belül visszatér a bérlők aktivitása, nagyobb igény lesz üresen álló "A" kategóriás irodaházakra, amelyekből addigra hiány alakul ki. A megoldást az üresen álló, felújításra szoruló, régi "B" kategóriás irodaházak modernizálása jelentheti.

Londonban már néhány helyen észlelhetjük az "A" kategóriás irodaépületek hiányát. Mivel a banki finanszírozás még egy ideig nem áll a fejlesztők rendelkezésére, kénytelenek lesznek meglévő, elavult irodaportfoliójukat felújítani.

A bérleti időszakok egyre rövidebbek és a bérleti feltételek egyre rugalmasabbak, mivel a tulajdonosok rövid távra szeretnék bebiztosítani magukat a bérlők pedig nem merik hosszú távra elkötelezni magukat. Ez azt jelenti, hogy bérlői aktivitás jelentősen növekedni fog. Nagy-Britanniában a kormány és a bérlők részéről egyre növekvő igény van és lesz a modern, költséghatékony irodákba való költözésre, ezzel is arra kényszerítve a tulajdonosokat, hogy portfoliójukat ezekhez az elvárásokhoz igazítva fejlesszék.” - mondta el Carl Potter, a GVA Grimley irodák vezetője.

Miért előnyösebb és hatékonyabb egy régi épületet felújítani, mint újat fejleszteni?

    * Rövidebb építkezési idő: a felújítás során szükséges hatósági engedélyek rövidebb idő alatt megvannak, mint új ingatlanfejlesztés során
    * Költséghatékonyabb: a meglévő épület egyes elemeinek megtartásával, illetve újrahasznosításával alacsonyabbak az építési költségek
    * Gyorsabb megtérülés: az épület több fázisban történő átalakítása lehetővé teszi már a felújítás alatt az irodaház modernizált részeinek kiadását és ezáltal bevételhez való jutást
    * Nagy-Britanniában az adómérséklés felújítások esetén akár 60-80%-át is elérheti a beruházás értékének. Amennyiben azonban hátrányos helyzetű területen történik a fejlesztés és a felújítással az épület újból hasznosításra kerül ez az érték akár 100 % is lehet.
    * Azok a projektek, ahol a meglévő szerkezeteket, építőanyagokat és földterületet újrahasznosítják BREEAM krediteket kapnak.

"A kelet-európai piac és azon belül Magyarország is, hagyományosan, fél-egy éves késéssel követi a nyugat-európai ingatlanpiaci tendenciákat; itthon még a fejlesztési boom időszak utolsó irodaházait adják át, míg London egyes területein már a közeljövőben hiány lehet modern, új építésű irodákból. Angliai partner irodánk, a GVA Grimley felmérése alapján a meglévő irodaépületek felújítása kedvezőbb megoldás a fejlesztők számára, mint új projektek beindítása, amelyre banki finanszírozás még egy ideig nem áll a rendelkezésükre." - hangsúlyozta Papp Róbert, a GVA Robertson iroda üzletágának vezetője.

Budapesten a "B" kategóriás irodaállomány kb. 326 000 m2, de számos további kedvező lokációjú, alacsonyabb besorolású épület is megfelelő alap lehet az átépítéshez.

Az épület modernizációra korábban is találunk példákat a budapesti irodapiacon. Ezek között említhetjük Budapest egyik legrégibb irodaháza, az East-West Business Center felújítását, valamint a nemrégiben teljes modernizáción átesett Rumbach Center, illetve a 2009-ben a Volksbank Csoporthoz tartozó Premiumred által modernizált Duna Office Centert.

Az East West Business Center és a Duna Office Center esetében a munkálatokat úgy hajtották végre, hogy a bérlők közben használták az épületet és nem utolsó sorban bérleti díj bevételt generáltak.

Az említett tényezők mellett a bérbeadókat motiválhatja még a bérlők részéről egyre több esetben elvárásként megfogalmazódó energiahatékonysági követelmények, melyek arra késztethetik a fejlesztőket, hogy a sok esetben környezetszennyező, drága üzemeltetési költségekkel működő régi irodaportfoliójukat átalakítsák, annak érdekében, hogy azok továbbra is vonzó befektetési lehetőségek maradjanak

"Nincsen örökérvényű recept: nem minden esetben éri meg felújítani az elavult portfoliónkat; egy műemléki védelem alatt álló épület felújítási költségei például megközelítik egy új építésű irodaház fejlesztési költségét, ezért mi inkább a kedvező lokációjú, ún. "szocreál", illetve a múlt század utolsó évtizedeiben épült "B" kategóriás irodaházak esetében látunk üzleti potenciált." hangsúlyozza Papp Róbert.