Javuló kilátások a romló mutatók mögött

A hazai és a világgazdaság recessziója egyértelműen látszik az ingatlanpiac most publikált számaiból. Ugyanakkor a kedvezőtlen jelenlegi állapotot mutató mérőszámok mellett a jövőre vonatkozó pozitív kilátásokat is kezdi a piac figyelembe venni - hangzott el ma a CB Richard Ellis (CBRE) 2009 harmadik negyedévét értékelő sajtótájékoztatóján.

Beszűkült finanszírozás után reálgazdasági nehézségek

"Ahogy azt már régóta sejteni lehetett, az ingatlanszektort a jelenlegi válság két ütemben sújtja. Tavaly óta lényegesen nehezebbé vált a finanszírozás, legyen szó akár már megépült, akár tervasztalon létező ingatlanprojektről." - mondta Tim O'Sullivan, a CB Richard Ellis ingatlanbefektetési vezetője. Ez a fejlesztők és befektetők mozgásterét annyira beszűkítette, hogy a 2007-ben majd két milliárd eurónyi ingatlanbefektetés után tavaly alig 410 millió érkezett ide, míg idén októberig kb. 90 millió. A fejlesztések volumenét is radikálisan visszavetette a pénzügyi válság: egy év alatt az építés alatt álló projektek összterülete 550.000 m2-ről 250.000 m2 alá esett vissza.

A pénzügyi válság után az idei évben bontakozott ki a reálgazdaság egészét érintő recesszió, ami az ingatlanpiac keresleti oldalát is legyengítette: kevesebb új bérlő érkezik a piacra, a régiek inkább helyben maradnak, bővülés helyett inkább területek visszaadásáról tárgyalnak. Minthogy a költési lehetőségük is limitált, a bérleti díjak 2007-ben épphogy kibontakozó emelkedése is visszájára fordult, ma inkább a díjak csökkenése jellemző.
 

Trendforduló a közép-európai régió bérlői piacain

2008-at a legtöbb régiós ország rekord magasságú kereslettel zárta, aminek köszönhetően a régiós bérbeadás a tavalyi évben megközelítette az 1,8 millió m2-t[1]. Az idei év első felében a kereslet visszaesése 19%-os volt a régió egészét nézve, azonban a különbségek jelentősek az egyes fővárosok szintjén. Bukarest és Varsó irodakereslete zuhant a legnagyobbat, a magyar és a cseh fővárosban a régi bérletek újratárgyalása egyelőre szinten tartotta a keresletet.

A nettó irodaigény azonban mindenhol csökkent, ami a kihasználatlanság emelkedését hozta magával. Azokban a városokban (mint Prága), ahol a fejlesztési hullám tavaly már tetőzött, az üres állomány aránya enyhébb mértékben emelkedett, míg azokon a piacokon (mint Bukarest), ahol még idén is tetemes mennyiségű új irodát adnak át, a kihasználatlanság meredekebben emelkedett. A budapesti irodapiacon a két hatás (viszonylag stabil kereslet, ugyanakkor sok új átadás) az üresedési rátát tovább emelte, azonban a változás nagysága elmarad a moszkvai, a bukaresti, de akár a varsói mértéktől.

A bérleti díjak szintén nyomottá váltak, a legnagyobb százalékos változást - nem meglepő módon- azok a városok láthatták, ahol az elmúlt években az ingatlanbuborék nagyobbra fújódott. Leglátványosabb korrekcióra Varsóban és Moszkvában került sor. A bérleti díjak kivétel nélkül lefelé mozognak a régióban, 10-20%-os csökkenésre már Budapesten is sor került.
 

Javuló kilátások, példamutató logisztika

Habár a jelenlegi állapotot tükröző mutatók mindegyike romlást jelez az elmúlt hat hónapot tekintve, a kilátások határozottan kedvezőbbek, mint fél éve voltak. Erre a legjobb szemléltető példa a logisztikai ingatlanpiac alakulása. Az irodapiac ugyanis sokkal nagyobb késleltetéssel reagál a gazdasági sokkra, mint a logisztika, ahol a visszaesés súlyosabb volt az év elején, de már látható az aktivitás erősödése. A fejlesztői oldal válasza az év elején összeomlott keresletre igen drasztikus volt: teljes projektstop, amíg a jelenlegi túlkínálat el nem kezd felszívódni. Ennek már látjuk előjeleit, mert ugyan a kihasználatlanság egyelőre igen magas (24%), azonban minden jel a ráta csökkenése felé mutat. Várhatóan a fellendülés leghamarabb az iparban és a logisztikában lesz érezhető, és ez a növekvő raktárigény már 2010-ben sokat segít a piac stabilizálásában.

Az irodapiac tekintetében a folyamat hasonló, csak itt még egy korábbi stádiumban tartunk: a következő két negyedévben piacra kerülő irodaállomány a gyengülő irodakereslettel párosulva a kihasználatlanság emelkedését hozza rövid távon, de 2010 második felében a ráta csökkenésnek indulhat - részben az új fejlesztések hiánya, részben a gazdasági fellendülésből eredő irodaigény miatt.
 

Magyar gazdaság - javuló fundamentumok az ingatlanpiac számára

"Határozottan bízhatunk abban, hogy a gazdasági kilátások javulnak." - összegezte Borbély Gábor, a CB Richard Ellis vezető elemzője. "A gazdaság minden szektorát súlyosan visszavetette a recesszió, azonban a megszorítások révén a belső és külső egyensúly rendkívül módon javult, és ezt a piacok nagyra értékelik. További tere van a kamatcsökkentésnek a jegybank szerint, a forint stabil, a hazai eszközök (köztük nemcsak az állampapírok, de a részvények vagy akár a budapesti ingatlanok) iránt pedig megnőtt az étvágy. A magyar gazdaság több elemzőház szerint jó eséllyel vághat neki a recesszió utáni korszaknak, addig azonban meg kell tartani a gazdaságpolitika jelenlegi következetességét."


[1] Belgrád, Pozsony, Bukarest, Prága, Szófia, Varsó, Zágráb

[2] Belgrade, Bratislava, Bucharest, Budapest, Prague, Sofia, Warsaw, Zagreb

Forrás: CBRE