Jelentős hátrányban Budapest? - Van ok az aggodalomra

Miben van lemaradása Budapestnek Varsóhoz és Prágához képest? Meddig folytatódik a jelenlegi folyamat, erős túlkínálat alakul -e ki a budapesti irodapiacon? Meddig esnek az ingatlanpiaci hozamok a régióban? Valóban utolérjük Nyugat-Európát? Miért vonzó az orosz piac? És Bukarest? Többek között ezekről beszélgettünk Nicholas Spiroval, a DTZ regionális kutatási elemzési igazgatójával, aki meghívott előadója lesz a Portfolio december 5-ei Property Investment Forum konferenciájának.

Portfolio.hu: Indokoltnak tartja -e a régi EU tagállamok és a KKE-régió közötti jelenlegi ingatlanpiaci hozamkülönbséget? Mit vár hosszú távon? Nicholas Spiro: Ez természetesen számos globális és regionális gazdasági, valamint politikai tényező függvénye is. A globális makrogazdasági környezet - az olcsó finanszírozás lehetőségével - az elmúlt időszakban rendkívűl kedvező volt, ám a befektetési környezet jelentősen megváltozott az elmúlt év során. Bár a reál kamatlábak az eurózónában továbbra is igen alacsonyak, ám a német kötvényekhez képesti hozamfelár szignifikánsan beszűkült, nehezebbé téve a projektek finanszírozását. A befektetők egyre óvatosabbak és egyre inkább előtérbe kerülnek a fundamentunok. Úgy gondolom, hogy amíg a hozamok KKE core-piacain alapvetően tovább csökkenhetnek még, addig a másodlagos piacon emelkedést tapasztalhatunk az elkövetkezendő években. Ahogy ugyanis a piac egyre szofisztikáltabb lesz, az árazás is egyre inkább az ingatlanok fundamentumaitól fog függeni, nem pedig a beáramló tőke volumenétől. Közép-Kelet Európa prémium ingatlanjai (irodaházak és bevásárlóközpontok) esetében abszolút elképzelhető, hogy a hozamok a nyugat-európai szinthez konvergálnak az elkövetkezendő években. Fejlett piacokon ugyanis - és Budapest, Varsó, valamint Prága egyre inkább ide sorolható - a prémium kategóriájú, erős bérlői háttérrel rendelkező irodaházak és plázák hasonló árszinten kellene gazdát cseréljenek. Portfolio.hu: A régió legmagasabb kihsználatlansági rátája mellett Budapesten a fejlesztési aktivitás hatalmas új irodaállomány átadását eredményezi idén és 2007-2008-ban is. A magyar gazdaság nehézségei mellett mennyire tartja indokoltnak a fejlesztők optimizmusát? Nicholas Spiro: A magyar ingatlanpiac jelentős hátrányban van a többi közép-európai piachoz, s elsősorban Lengyelországhoz képest. Egyrészt Magyarország sokkal kisebb, mint Lengyelország és a másodlagos városoknak jóval kisebb a növekedési potenciálja. Másrészt a magyar piac a legkevésbé likvid piac a három fejlett KKE ország közül, ami valamivel magasabb hozamokat eredményez, mint Varsóban vagy Prágában. A magyar gazdaság lassulásával a belső kereslet is mérséklődhet, ami valóban aggasztó, különösen a retail szempontjából. A budapesti irodapiacon a kereslet és a kínálat összhangban van és nincs valódi veszélye annak, hogy 20% körüli kihasználatlanság alakuljon ki. Ugyanakkor egyértelműen fennáll a túlkínálat kialakulásának veszélye, különösen a Váci úti folyosón, mely fokozatosan a főváros legfontosabb irodaközpontjává válik. Jövő évben - 2002 óta először - a kínálat várhatóan meghaladja majd a keresletet, ami a gazdasági lassulását nézve aggodalomra ad okot. Azonban nem kell attól tartanunk, hogy megismétlődne a 2001-2002-es varsói szcenárió, amikor a megnövekedett kínálat lejtmenetbe sodorta az irodapiacot. Portfolio.hu: Melyik KKE piacban látja a legnagyobb növekedési potenciált? Nicholas Spiro: Meglátásunk szerint középtávon Oroszroszágban van a legtöbb fejlődési potenciál. Az olajbevételek által hajtott fejlesztési boom ellenér továbbra is jelentős kínálathiány van az összes szektorban. Moszkva közel 5 milliós nm-s irodaállománya még mindig csak kb. harmada Berlinének, s a modern bevásárlóközpont állomány (1.6 millió nm) is csak kevéssel haladja meg a Moszkva lakossáágnak csupán 16%-ával rendelkező Varsóét. Továbbra is jelentős hozamesés várható, hiszen az irodapiaci hozamok jelenleg mintegy 350 bázisponttal magasabbak mint Csehországban vagy Lengyelországban. Az irodapiacon a befektetőknek ezidáig nem kellett állami bevatkozással szembesülniük, s az orosz államkötvények felára ma alacsonyabb, mint a magyaré. Véleményünk szerint csak idő kérdése, hogy Oroszország a régió legaktívabb befektetési piacává váljon. Portfolio.hu: Ön szerint pozitív tendencia -e a REIT konstrukció megjelenése a KKE piacokon? Sikertörténetként tekint a bulgáriai bevezetésre? Nicholas Spiro: A REIT-ek bevezetése Bulgáriában határozottan pozitív fejlemény, hiszen a piac érettségét bizonyítja és újabb keresletet von be a magas hozamú közép-kelet európai ingatlanpiacok iránt. Ugyanakkor semmiképpen sem fedheti el a KKE piacok legfontosabb fundamentális problémáját, a minőségi termékek hiányát, ami az árak emelkedéséhez vezetett, valamint sok esetben arra késztette a befektetőket, hogy az ingatlan fundamentumait szem elől tévesszék. Portfolio.hu: A közelgő EU-csatlakozás, a hihetetlen mértékű fejlesztési aktivitás és a hozamkonvergencia fényében gondolja, hogy Bukarestet egyre inkább a core-KKE piacokhoz (Budapest, Prága, Varsó) lehet majd sorolni? Nicholas Spiro: Az árszínvonal tekintetében Bukarest rendkívűl gyorsan konvergál a core piacok felé. A telekárak dinamikusan emelkednek és az építőipar az egyik legfőbb hajtóereje a gazdasági növekedésnek. Azonban a fejlődési ciklust és a transzparenciát tekintve több év lemaradása van a core piacokhoz képest. Krónikus kínálathiány van Romániában és a modern retail piac is gyerekcipőben jár még, s az állomány 2009-ig megháromszorozódhat.

Forrás: Portfolio.hu