Kelet-Európa az ingatlanbefektetői élvonalban

Az európai államkötvény hozamok csökkenésének köszönhetően nőtt meg az érdeklődés az ingatlanok iránt, amelyek nagyobb hozamot és értéknövekedést garantálnak. A DTZ nemzetközi Fair Value Index elemzése Budapest kiskereskedelmi piacát is a vonzó célpontok közé sorolja.

A globális ingatlantanácsadó által levédett Fair Value Index⃰  azt vizsgálja negyedévenként, hogy mennyire vonzóak a különböző kereskedelmi ingatlanpiacok, azaz mekkora az elérhető becsült hozamuk. A DTZ legújabb elemzése szerint az elmúlt három hónapban az európai ingatlanpiacok magasabb jövedelmezőséggel kecsegtetik a befektetőket, mint az év elején. Az indexérték jelenleg 41, az első negyedév 32-es számához képest. Minden szektorban növekedés figyelhető meg a régióban; az irodapiac 17-ról 28-ra, a kiskereskedelmi-és az ipari szektor 40-ről, illetve 48-ról 52-re nőtt.

A Fair Value Index betekintést nyújt a befektetőknek az egyes kereskedelmi ingatlanpiacok árazásaiba; egy megadott régión belül számszerűsíti a túl-vagy aluértékelt kereskedelmi ingatlanpiacokat.  Az Index előremutató, tekintve, hogy ekonometrikus, gazdasági és ingatlanpiaci előrejelzéseken alapszik. A pontszámok a forró és fagyos piacok arányát tükrözik; ahol a magasabb pontszám egy adott régión belül több forró piacot takar. A tanulmány 180 piacot vizsgál, melyből 95 Európában található.

A piacokat az alábbiak szerint kategorizálja:

Forró piac: amikor az adott piacon elérhető becsült hozam magasabb, mint a befektetők által elvárt hozam, megtérülés. Az ingatlan több mint 5%-kal alulértékelt és a piac vonzó befektetési lehetőséget jelent a befektetők számára.

Meleg piac: amikor az adott piacon elérhető becsült hozam nagyságrendileg azonos a befektetők által elvárt hozammal, megtérüléssel. Az ingatlan megfelelően van árazva (a 5%-os felül és alulértékelt határ között) és a befektetők az általuk elvárt hozamra számíthatnak.

Fagyos piac: amikor az adott piacon elérhető becsült hozam alacsonyabb, mint a befektetők által elvárt hozam, megtérülés. Az ingatlan több mint 5%-kal túlárazott, a befektetők számára ajánlott elkerülni ezt a piacot.

„Két gyenge negyedév után az európai ingatlanok iránt egy instabil lábakon álló gazdasági-és pénzügyi környezetben nőtt meg az érdeklődés és ez leginkább az elmúlt hónapokban tapasztalható európai kötvény hozamok csökkenésének tudható be. Ennek következtében váltak vonzóvá a minőségi ingatlanok, amelyek a kötvényekhez képest magasabb hozamokkal és stabilabb értéknövekedési potenciállal rendelkeznek”- emelte ki Czifra Balázs, a DTZ magyarországi ügyvezető igazgatója.


Közép-és Kelet-Európa

Az európai „forró” piacok száma 10-ről 11-re nőtt az elmúlt három hónapban,18 piac pedig egy szinttel feljebb került a DTZ Index szerint; „fagyosból” „melegbe”. Ezzel szemben a „fagyos” piacok száma 46-ról 28-ra csökkent.

A forró piacok többsége a közép-és kelet-európai régió kiskereskedelmi és irodaszegmensein található; ilyen a moszkvai iroda-és kiskereskedelmi, valamint a budapesti, bukaresti és a prágai retail alpiacok. A DTZ Fair Value Index elemzése szerint ezeken a piacokon középtávon erős értéknövekedés várható,amely a hozamokra gyakorolt nyomásból, a visszafogott új építésekből és a bérleti díjszint növekedéséből fakad, melyek együttesen ellensúlyozzák a magasabb kockázati értéküket.

2011 eleje óta a budapesti jó minőségű kiskereskedelmi ingatlanok ismét a befektetők érdeklődési körébe kerültek, ugyanez sajnos még nem mondható el a többi hazai kereskedelmi ingatlanszegmensről, ahol a környező országokhoz képest magasabb gazdasági kockázat még visszatartja az érdeklődőket.

 „A várakozásaink szerint, ha lassan is, de elmozdulás lesz a befektetési piacokon, talán épp a kiskereskedelem terén. A verseny azonban fokozódik, hiszen Magyarországon kívül Csehország és Lengyelország fővárosainak retail piaca is az előkelő melegen ajánlott kategóriában van, ráadásul Bukarest és Varsó irodaszegmensei is vonzó megtérüléssel kecsegtetnek.” tette hozzá Czifra Balázs.

Európa

A nyugat-európai országok közül a legtöbb olyan ingatlanpiac, amely felértékelődött, Németországban, Franciaországban és az Egyesült Királyságban található. Számos német város; Berlin és Frankfurt iroda-, és München retail piaca fagyosból átkerült melegbe, annak ellenére, hogy ezek az ingatlanok drágábbak lettek az elmúlt negyedévben a hozamcsökkenésük miatt. Franciaországban, Párizs belvárosában egészen 4,5%-ig csökkentek a hozamok; ez a piac fagyos marad, azaz a túlárazottsága miatt nem ajánlott befektetési célpont. A párizsi La Defense zóna ugyan magasabb hozamokkal kecsegtet, de itt a gyengébb minőségű ingatlanállomány és a magas üzemeltetési költségek lassítják a bérbeadást, és egyben elriasztják a befektetőket. Ezzel szemben a lyoni retail és a marseille-i irodapiac bekerült a meleg szegmensbe, a jó bérbeadási kilátásaiknak köszönhetően.

Az északi országok alacsony besorolással rendelkeznek a DTZ Fair Value Index-e szerint, leginkább az agresszív árazásuk miatt. Oslóban például az irodapiaci hozamok 5,5%-ról 5%-ra csökkentek az első negyedévhez képest, Stockholmban pedig el sem érik a 4,85 százalékot.

A DTZ európai ingatlanbefektetések megtérüléseire vonatkozó kilátásai a jövőre nézve változatlanok; a legtöbb piacon szolid jövedelmezőségre és a bérleti aktivitás visszafogott növekedésére számítanak. Egy gyenge lábakon álló gazdasági helyzetben, ez a szolid megtérülés is igencsak vonzóvá teszi az ingatlant.

Globális kitekintés

Az elemzés kimutatja, hogy 2011. második negyedévében a globális Fair Value Indexérték 50-ről 55-re nőtt, ami azt jelenti, hogy a globális befektetési piac újra vonzó célpont a befektetők számára.

Köszönhető mindez annak, hogy az európai érték 32-ről 41-re, az ázsiai 65-ről 70-re nőtt, míg az Egyesült Államoké maradt stabilan a 73-as szinten.