Kérdések Rézsó Istvánhoz, a Bank Center property manageréhez

2004-től a Nokia budapesti irodájának és komáromi gyáregységének ingatlanüzemeltetetési vezetője, 2005-től 2008-ig pedig közép-európai ingatlanfejlesztési igazgatója. 2008 és 2010 között magyar ingatlanfejlesztő és üzemeltető cégek vezetőjeként dolgozott. 2010-ben csatlakozott a Bank Center üzemeltetésével megbízott Avestus Real Estate csapatához, mint a magyarországi Property Management üzletág vezetője.


Ingatlanhirek: 2011 első negyedévében némi emelkedést mutattak az első osztályú irodák bérleti díjai Európában; itthon milyen változásokra számíthatunk a bérbeadás, a kihasználtság és a fejlesztések kérdéskörében?
 

Rézsó István: A pénzügyi válság a budapesti irodapiacot is súlyosan érintette. Ennek ellenére örömmel mondhatom, hogy 2011 első és második negyedévben határozott fellendülés volt érezhető. A Bank Centerben is megélénkült a bérlői aktivitás, és számos komoly megkeresés érkezett nemzetközi cégek részéről. A Központi Üzleti Negyed felső kategóriás irodáinak bérleti díja jelenleg 20 euró/m2 körül stabilizálódott, 2011 ben nagyobb elmozdulást nem várunk e téren. 2013 közepéig pedig nem várható jelentős irodafejlesztés sem, ezért arra számítunk, hogy a következő 12-18 hónapos időszakban a Bank Centerhez hasonlóan magas színvonalú épületek irodái iránt nagy lesz a kereslet. Továbbra is tekintettel kell lennünk az ingatag gazdasági helyzetre, és minőségi szolgáltatást nyújtva együttműködni jelenlegi és potenciális bérlőinkkel.  
 

I:   Hogyan alakultak át a budapesti irodapiac potenciális „A” kategóriás bérlőinek igényei a válság hatására? Mik a fő szempontok egy irodaház felújítása során? Hogyan képes a fejlesztő költséghatékony maradni?

R:   Üzemeltetési szempontból a bérlői igények az utóbbi időben lényegében nem változtak. Ami 2009-től inkább jellemző volt az az ingatlankezelés előtérbe kerülése. A befektetők láthatóan nagyobb hangsúlyt fektettek a bérlők megtartására, hiszen a bérleti díjak csökkenésével sok bérlő újratárgyalta a szerződését, vagy megversenyeztette jelenlegi kondícióit a piacon. Az üzemeltetés színvonalának emelésével, proaktív üzemeltetési magatartással és folyamatos bérlői kapcsolattartással azonban sok bérlőt meg lehetett és meg is lehet tartani, hiszen egy költözés mindig költségekkel valamint jogi és komoly logisztikai terhekkel is jár a cégek számára. A kiadások terén a jó ár-érték arány és az átláthatóság volt a célunk. A meglévő irodaházakban a felújítások – melyeket a tulajdonos finanszíroz – szintén jelentős megtartó erővel bírnak, illetve ahogy a piac élénkül, úgy az új bérlőkre is fókuszálni lehet egy felfrissítés, megújulás során. Ennek szellemében gondolkodva határozott úgy például a GLL Real Estate Partners – mint a Bank Center Asset Managere -, hogy 2010 utolsó negyedévében teljes egészében felújítja és átépíti az épület közösségi tereit. A földszinti rész a korábbi tornyok egybenyitásával teljesen új arculatot kapott, valamint a -1 szinten megújult az önkiszolgáló étterem és a fitnesz, amely 600m2-re bővült. Április 14-én egy hivatalos megnyitó keretében át is adtuk ezeket a fejlesztéseket. Ami viszont ennél is fontosabb, hogy ne csak a látványos elemekre fókuszáljunk, hanem azokra is melyek a bérlők mindennapjait hivatottak szolgálni. Ennek keretében idén júniusban indul egy várhatóan 6 hónapos liftfelújítási program, melynek során az összes személylift kritikus elemeit kicseréljük és új belsővel is ruházzuk fel azokat. Hosszú távú beruházási terveinkben szerepel az épület egyéb kiszolgáló egységeinek (HVAC gépek, kazánok, stb.) lecserélése, mellyel egyrészt energiahatékonyabb működést, másrészt pedig az üzemeletetési költségek várható csökkentését szeretnénk elérni. Az épület felújítása önmagában természetesen nem költséghatékony, viszont a közvetett hatásai (bérlői hosszabbítások, új bérleti szerződések) illetve a hosszú távú megtérülés (működési költségek csökkenése) mindenképpen jelentős.


I: A Bank Center új management-irodán dolgozik az épületen belül, amely Leadership in Energy & Environmental Design (LEED) minősítésre törekszik, az iroda átadása várhatóan 1-2 hónapon belül megtörténik. A nemzetközi értékelő rendszerben pontosan milyen kritériumok alapján osztályoznak, és mivel lehet elérni ilyen minősítést?

R: A LEED rendszer egyik előnye, hogy egyaránt lehet minősíteni épülő és már meglévő  házakat, sőt a minősítés megszerezhető csupán egy bérleményre is. A legfőbb követelmények: fenntartható terület, vízhasználat, energiafelhasználás és anyagfelhasználás, illetve ezek forrásai, a belső környezet minősége, eredetisége. Az új management irodával szeretnénk szemléltetni, hogy igény esetén a Bank Center épülete ezen a téren is képes felvenni a versenyt az új építésű ingatlanokkal. Az új management iroda ezen felül bemutatja a házban rejlő kivitelezési megoldásokat nyitott és zárt irodaterekre, megemelt álmennyezetre. A design-t is úgy alakítottuk ki, hogy illeszkedjen a felújított közösségi területekhez, és sugallja a Bank Center megújult modern arculatát.


I: Hogyan szerepel Magyarország régiós versenytársaihoz viszonyítva a minősített épületek versenyében, azaz a környezettudatos ingatlanfejlesztés piacán? Mennyire jellemző itthon, hogy a bérlők hajlandóak megfizetni a zöld minősítéssel rendelkező ingatlanok magasabb bérleti díjait?

R: Az új építésű ingatlanok ma már szinte kivétel nélkül figyelembe veszik a fenntarthatósággal kapcsolatos lehetőségek kiaknázását, ezzel együtt Magyarországon jelenleg 5-6 irodaház rendelkezik LEED vagy BREEAM minősítéssel, és további 2-3 hasonló fejlesztés van folyamatban. A régióhoz képest nem vagyunk lemaradásban, de a skandináv vagy nyugat európai országok szintjétől természetesen még messze állunk. A zöld irodaházak bérleti díjai valóban magasabbak, viszont hosszú távon az üzemeltetési költségek alacsonyabb szinten tartása révén ez a különbség kompenzálható. Az energiahatékonyság épületen belül többféle módon is elérhető. Ha lecseréljük a fénycsöveket, mozgásérzékelőket szerelünk ahová lehetséges, ellenőrizzük a nyílászárók állapotát akkor megtettük az első lépéseket. Hosszú távú megoldásként pedig a fő ellátó berendezések lecserélésével, a fan coil hálózat modernizálásával takaríthatunk meg energiát. Hazánkban még nagyon kevés a megújuló, vagy geotermikus energiával működő épületek száma, de a jövő irodaházaiban ez már szinte alapkövetelmény lesz. Elsősorban azok a multinacionális cégek vezetnek a zöld irodák preferálásában, akiknél a környezettudatosság a vállalati stratégia és szemlélet része, éppen azért olyan épületet keresnek, ahol erre lehetőség nyílik. Bízunk benne, hogy a LEED és BREEAM minősítések által megkövetelt új technológiák és eljárások az ingatlanok bérleti díját is kedvezően érinthetik.