Kicsiknek kicsi a kínálat

A bő kínálatú irodapiacon minden cég megtalálhatja a neki legmegfelelőbb munkaterületet � gondolhatnánk. Ám a kis- és közepes méretű cégek lehetőségei még mindig szűkre szabottabbak, mint a nagyvállalatokéi.

A bő kínálatú irodapiacon minden cég megtalálhatja a neki legmegfelelőbb munkaterületet � gondolhatnánk. Ám a kis- és közepes méretű cégek lehetőségei még mindig szűkre szabottabbak, mint a nagyvállalatokéi. A fővárosi új, korszerű irodaházakban ugyanis többnyire 300 négyzetmétertől lehet területet bérelni. Jó évet zárt a Budapest központú magyar irodapiac az elmúlt évben is, és idén további növekedésre lehet számítani. � olvasható több cég, közte a CB Richard Ellis, valamint az Eston piacelemzésében. Az adatok szerint a múlt év során közel 80 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át a fővárosban, ami ugyan valamelyest elmarad a 2004-es teljesítménytől, ám a tavaly bérbe adott területek nagysága meghaladja a két ével ezelőttit: 235 ezer négyzetmétert vettek bérbe, 15 ezerrel többet, mint az azt megelőző esztendőben. A növekvő területbérlési lehetőség azonban korántsem jelenti azt, hogy a piacon minden � kis-, közepes és nagyméretű � cég hasonló eséllyel indul a bérleményekért. Bár minden, irodát kiadó társaság törekszik arra, hogy összes talpalatnyi területe bérlőre találjon, a kisvállalkozások egy-egy új, korszerű irodaépület átadásakor rendre a nagyok mögé szorulnak a sorban. A tulajdonosok többsége ugyanis szinte mindig a nagy területet bérlőket részesíti előnyben, és csak a maradék területekre engedi be a kisebb, 150-250 négyzetméteres irodát kereső cégeket. Ezt alátámasztják a 2005-ös adatok is, amelyek szerint a bérbe adott átlagos irodaterület 700 négyzetméter körüli volt, de ismét megnőtt a 3 ezer négyzetmétert kitevő ügyletméretek száma. Bővítés nem lehetséges Hátrányban vannak a kisebb cégek akkor, ha � például dinamikus fejlődésükből fakadóan � egy, már elfoglalt irodaterületet nem túl nagy területhányaddal, bővíteni szeretnének. A lehetőség házon belül legtöbbször ilyenkor sincs meg újabb 50-100 négyzetméter igénybe vételére, így gyakran, az egy másik épületbe való költözést kell választaniuk, esetleg elveszítve ezzel a korábbi helyen már �kivívott� kedvezményeket. A kedvezmények pedig -- mint ahogy a korszerű, új irodahelyek is -- igencsak fontosak a kis- és közepes méretű cégeknek. A kedvezmények azért, mert többnyire pénzszűkével küzdenek, a korszerű telep- és munkahely pedig egyrészt imázsnövelő, másrészt a nagy piaci verseny miatt számukra is elengedhetetlen a gyors, modern technikai és szolgáltatói háttér. Kala Imréné, a Kala Ingatlantanácsadó Kft. társtulajdonosa szerint az Unióba való belépéssel a kisebb tőkeerejű, kevesebb alkalmazottat foglalkoztató, ügyfeleket fogadó cégeknél is egyre fontosabbá váltak az irodai külsőségek és a magas technikai színvonal: például a helyileg szabályozható fan-coil rendszerű légkondicionálás, vagy a fűtésmegoldások területén még mindig újdonságnak számító, az álpadlóba beépített padlókonvektorok, amelyek esztétikusak, és nem vesznek el helyet a hasznos területből. Növekvő igények Ugyancsak van igény a komplex szolgáltatások � 24 órás biztonsági őrzés, védett parkolóhelyek, intelligens épület-felügyeleti rendszerek � iránt. Ez utóbbiakkal optimalizálni lehet például a létesítmény energiafelhasználását (automata lámpaoltás), ugyanakkor a dolgozók kényelmét, biztonságát (például kártyás beléptető- és rendszámfelismerő rendszer) is szolgálják. A mai korszerű, ipari, szolgáltató- és egyéb tevékenységre berendezett cégirodák központi elemeit a számítógépek és a sokfunkciós (fénymásolásra, nyomtatásra, szkennelésre és faxolásra egyaránt alkalmas) eszközök, valamint a hagyományos emberi szerepet fokozatosan átvevő integrált vállalatirányítási, humán ügyviteli, pénzügyi információs, biztonságtechnikai rendszerek alkotják. A megnövekedett igények, és a piaci lehetőségek természetesen gyakran kompromisszumra késztetik a kisebb cégeket. A bérelhető területek szűkössége, valamint a magas havi bérleti díjak � tavaly például az �A� kategóriás épületek havi bérleti díja négyzetméterenként 14�16,5 euró/négyzetméter, a �B� kategóriás irodaházaké pedig 12�13,5 euró között volt � miatt gyakran kénytelenek lemondani egy-egy, számukra minden szempontból előnyös, kiszemelt irodaterületről. Ilyenkor nem marad más hátra, mint egy régebben épült, felújított �B� kategóriás irodaépületbe, vagy végső esetben lakásirodába költözni. MÁR NEM DIVAT A LAKÁSIRODA Kaláné tapasztalata szerint azonban ez utóbbiak népszerűsége a kilencvenes évek közepe óta folyamatosan csökken. A lakások irodacélú felhasználása ugyanis számos hátrányt rejt magában. Ilyen például a parkolóhelyek, a gyors tömegközlekedés, a legkorszerűbb műszaki háttér hiánya, vagy éppen a cég tevékenysége szempontjából mellékes lakásfunkciós terek (úszómedence, konyha, fürdőszoba) túldomináltsága. Ennek ellenére még ma is vannak ügyvédi, orvosi, könyvelő tevékenységet folytató, valamint fejvadász cégek, szerkesztőségek, amelyek a belvárosban rendezkedtek be, és olyan vállalkozások is, amelyek Budán és Pesten (Szabadság-hegy, Gellért-hegy, Rózsadomb, Andrássy út, Városliget,) önálló, kisebb nagyobb, 150-500-700 négyzetméteres házakat, villákat bérelnek. A bérleti díjak ezeknél az ingatlanoknál havi 8-15 euró/négyzetméter (2050-3900 forint/négyzetméter) között mozognak, helytől, ingatlantól és szolgáltatástól függően. Jobb a helyzet a főváros körül Az agglomeráció fejlettebb részein, például Budaörsön kedvezőbb a helyzet a kis cégek számára, mint a fővárosban. Flick Gábor, a Budaörsi Ingatlan Stúdió tulajdonosa szerint a városban több � 60-150 négyzetméternyi -- irodabérleti lehetőség is kínálkozik számukra. Például a régi, korszerűsített irodaépületekben, valamint néhány, a város kereskedelmi zónáiban újonnan épített cégközpontokban, illetve kisebb, alig egynéhány ezer négyzetméter alapterületű irodaházakban. Ezekben 7-11 euró/négyzetméter (1800-2300 forint) között szóródik a havi bérleti díj. Emellett a jó kialakítású, használt kertes családi házakra, villákra � ha csökkenő kereslet mellett is � még mindig van igény: ezek négyzetméterára 6-8 euró (1500-2000 forint)/négyzetméter között szóródik. Új irodák és áraik Idén a piacelemzők szerint az irodafejlesztések dinamikája tovább erősödik. Csupán az első negyedévben 50 ezer, év végéig pedig összesen 150-180 ezer négyzetméter új irodaterület átadását jósolják a fővárosban, ami tovább szélesíti a kínálati palettát. A 2006-ban befejezett épületek közé tartozik az V. kerületi Roosevelt 7/8., a Millennium City Center, az IP West, A Duna Towers, az Europe Tower, a Kinnarps House, valamint a BC-30 nevű irodaház. Az újabb területek nagy aránya miatt a tavalyi 11,7 százalékos kihasználatlansági mutató kissé megemelkedik, de nem haladja majd meg a 14 százalékot. A bérleti díjak � a 3-5 évre megkötött ügyletek esetében � havi 14-17 euró/négyzetméter (3000-4200 forint) között mozognak, amelyre rájön még az áfa és az üzemeltetés költsége.