Kidurrant a bukaresti ingatlanbuborék, év végén érdemes lehet figyelni

A román ingatlanpiaci buborék véglegesen kidurrant, a piaci hozamok pedig az árak csökkenésének köszönhetően rekord szintre nőhetnek a következő időszakban, állapítható meg a román fővárosra készített, elmúlt évek negyedéves és féléves statisztikáiból. Ha jó áron szeretnénk befektetni, az év vége felé már érdemes lesz körbenézni Bukarest ingatlanpiacán.

Egyre több irodaház

Az elmúlt évek ingatlanfejlesztési szárnyalása után, komoly piaci nehézségekkel kell megküzdenie minden egyes, a romániai vagy a bukaresti piacon érdekelt fejlesztőnek. Az új építésű irodaházak és bevásárlóközpontok olyan elképesztő ütemben fejlődtek, amit a gazdasági világválság által megtépázott nemzetgazdaság, és annak első számú károsultjai, a helyi cégek és a lakosság, képtelenek felszívni. A hatalmas kínálat növekedést jól mutatják a számok is. Az elmúlt 3 évben a bukaresti irodaállomány megkétszereződött. A városban 2006-ban még alig 800.000 négyzetméter modern irodaterület volt található, mára ez a szám meghaladja az 1,6 millió négyzetmétert.

A már most is nehéz helyzetben lévő, és nagyon magas kihasználatlansági rátákkal küzdő fejlesztőknek, az előrejelzések szerint 2010-ben további 450 ezer négyzetméter új irodaterülettel kell felvenniük a bérleti harcot. Kérdés persze, hogy az építés vagy tervezés alatt álló ingatlanok fejlesztői mennyire fogják tartani magukat az előzetes terveikhez, és képesek lesznek-e még leállítani a projekteket, és ha igen, akkor hány darabot és mekkora területet?

A bevásárlóközpontok is csak nőnek ki a földből

Az irodapiac mellett, a másik sikersztorit az újonnan megvalósuló bevásárlóközpontok jelentik. A meggondolatlan fejlesztési "bummnak" köszönhetően, 2009 végére már közel 550.000 négyzetméter bevásárlóközpont található a román fővárosban, ami a kétszerese a két évvel korábbi 2007-es állománynak. Az előzetes felmérések pedig itt is további bővülést jósolnak, így idén akár 50-100 ezer négyzetméter új üzlethelyiséggel bővülhet a bukaresti üzlethelyiségek piaca.

A gyors bővülésnek és a kereslet csökkenésének pedig egyértelmű velejárói a meredeken süllyedő bérleti díjak, amik a másfél évvel ezelőtti 130 euró/nm/hó szintről, 1,5 év alatt bőven 80 euró/nm/hó alá süllyedtek. Az üzletházak helyzetét azonban nemcsak a csökkenő bérleti díjak, hanem a vásárlók szűkre szabott pénztárcája miatt, a bérlők számának meredek csökkenése is nehezíti. Az elmúlt hetekben jöttek is olyan hírek a román fővárosból, hogy egy bevásárlóközpont szinte teljes emelete kiürült. Február közepén derült ki, hogy az egy évvel ezelőtt megnyitott Grand Arena bevásárlóközpont felső szintjén 15 üzlet kényszerült bezárásra. Ezek a jelek pedig korántsem az egészséges piaci fejlődés felé mutatnak rövid- és középtávon, a bukaresti ingatlanpiacon.

Magasak a hozamok, ha egyáltalán vannak

Befektetési ingatant értékesíteni az egyik legnehezebb feladat mostanában, bár bíztató jelek, vannak már nyugaton, és egy-egy fehér holló akad a régiónkban, így hazánkban is. Románia viszont szinte lehetetlen helyzetben van mostanában. Olyan persze nincs, hogy semmi sincs, így itt is történtek eladások, de a szint drasztikusan visszaesett. Míg 2006 második félévétől 2008 első félévéig átlagosan 15-20 tranzakciót bonyolítottak a piacon, mintegy 800-900 millió euró értékben, addig az elmúlt három félévben, országosan 5 tranzakció zajlott le, mindössze 100-200 millió euró cserélt gazdát. Az értékesítéseknek persze nem kell feltétlen leállniuk, csak az árakat kellhet egy fájdalom szint alá leszorítani.

A hozamok pedig minden részpiacon megállíthatatlanul elindultak felfelé. Az irodapiacon az elmúlt két évben 2%-al 9,5%-ra emelkedett a "prime-yield". A bevásárlóközpontok esetében a szintén 9,5%-os érték 3%-os növekedést jelent az elmúlt 2 évben, míg a "high street" hozama már egy éve 12%-on jár. Az ipari ingatlanok hozama pedig csak kicsit tud lassabb ütemben emelkedni a többi szegmenshez képest, így 2 év alatt 2,5%-os emelkedéssel, 10,5%-os hozamszinten áll.

A rövidtávú kilátások nem kecsegtetnek gyors fellendüléssel. Ez az év, hasonlóan gyengén fog zárulni Romániában, mint az elmúlt másfél. Igaz azonban az is, hogy a fejlesztések tekintetében töretlen a fejlődés, ezek bérbeadásával és értékesítésével azonban több probléma várható, mint eddig bármikor. 2010-re egyértelműen az állományok, a kihasználatlansági ráták, és a hozamszintek további növekedése, valamint a bérleti díjak, a kereslet, és a piaci tranzakciók csökkenése prognosztizálható.

Forrás: Portfolio.hu