Kiolvadás alatt a kereskedelmi ingatlanbefektetési piac?

Ahogy a tél végén a várva várt felmelegedés megindul, úgy kezd a fagyos hangulatból kiolvadni az üzleti bizalom Magyarországon, amely lassan az ingatlanok iránti keresletben is mérhető lesz - kommentálta cégének befektetési piacra vonatkozó legfrissebb piaci jelentését Hamish White, a Colliers International magyarországi irodájának partnere.

A legtöbbek számára 2009 olyan év volt, amelyet szívesen elfelejtenének, és bár 2010 során sem várható jelentős javulás, a Colliers International mindenképpen pozitívabb piaci trendeket prognosztizál. Előrejelzésük szerint a fellendülés motorjai a pénzügyi magánbefektetők lehetnek, akik magasabb hozam reményében keresnek befektetési ingatlanokat, vagy a már Európa-szerte működő alapok, amelyek a kényszerértékesítéseket célozzák meg. Emellett a saját tulajdonú ingatlanba költöző bérlők illetve a magyar ingatlanalapok generálhatnak számottevő eredményt.

"A magánbefektetőket tipikusan a banki kölcsönök alacsony kamatai és az egyéb befektetési eszközökben rejlő bizonytalanság hajtja, és az ingatlanokat mintegy az infláció elleni védelemként kezelik. Egyre növekvő listánk van olyan befektetőkkel, akik minőségi bérlőkkel, hosszú távra bérbe adott ingatlanokat vennének, folyamatosan figyelve ezek piacra kerülését" - mondta Hamish White.

Az ingatlanalapok, mint például a nyílt végű német ingatlanalapok, újra aktívak a piacon. Habár a befektetésijegy-visszaváltások már csupán távoli emléknek tünnek, ennek ellenére csak a kiemelt lokációban található remek bérbeadási mutatókkal rendelkező és 7,5% feletti hozamszintű iroda- és kiskereskedelemi ingatlanokra összpontosítanak. Erre a legjobb példa az ING Real Estate által fejlesztett Allee Bevásárlóközpont, melynek 50%-át vásárolta meg az Allianz RE. Emellett a belső magyar befektetési piac is mozgásnak indult, köszönhetően a történelmien alacsony - 5,75%-os - alapkamatnak. Ezzel a hazai alapok is visszatértek a piacra 8%, vagy e fölötti hozamon vásárolva, kihasználva az új adótörvényeket, amely alapján ingatlant vásárolni könnyebb és nem drágább, mint projektcéget.

"Jelenleg dolgozunk egy ingatlanügyleten, amely - ha minden terv szerint halad - 6 héten belül lezárul, és jelentősen javítja majd a csekély összehasonlítási alapot adó budapesti befektetési ingatlanok listáját. Hosszú időt töltöttünk az ingatlan marketingjével, amely számos ajánlatot eredményezett, egyértelművé téve a növekvő igényt a hazai befektetési szektorból" - engedett betekintést a kulisszák mögé az ingatlanpiaci szakember.

Egy másik biztató trend volt a saját épületbe költöző felhasználók megjelenése, amely szegmens kifejezetten aktivizálta a budapesti irodapiacot. Erre egy példa a Wing fejlesztésként megvalósult K3 irodaház eladása volt az Allianz Hungary számára (utóbbi esetében nincs kapcsolat a fent említett Allee-tranzakcióval).

A fent említett tranzakciók kapcsán a szakember azt is kiemelte, hogy a saját felhasználásra vásárolt irodaház lehetőséget teremt a fejlesztők számára, hogy visszanyerjék az elveszett értéket, miután ezek a  vevők általában többet hajlandóak fizetni.

"A nagyszabású ingatlanvisszavétel ugyan még várat magára, de a bankok már készülnek a mérlegeik korrekciójára, és elkezdték visszavenni a projekteket, elsősorban a lakossági piacon. Várhatóan a harmadik illetve negyedik negyedévben több aktivitást láthatunk kényszerértékesítések formájában, de úgy tűnik, egyelőre jól kell helyezkedni egy-egy kedvező tranzakcióhoz. Óvatosan kell azonban kezelni a kecsegetető hitelmegvásárlást is, ugyanis több esetben látni negatív hitelértékarányokat a piac legkedvezőbb szegmensén kívül" - zárta kommentárját Hamish White, a Colliers International budapesti irodájának partnere.

Teljes prezentáció a mellékletben tekinthető meg.

Source: Colliers