Lassult a változás Európa kereskedelmi ingatlanpiacain

Európában az első osztályú kereskedelmi ingatlanok hozamváltozása fékeződött 2010 negyedik negyedévében, eltérően a korábbi évekkel, amikor jelentősen nőttek ezen ingatlanok értékei. A hozamok régió-szerte tovább estek, de a változás sebessége egyértelműen lassult; ez átmeneti időszakot jelez az európai kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó befektetők számára. – derül ki a CB Richard Ellis legfrissebb jelentéséből.

Az iroda-, kiskereskedelmi és ipari-ingatlanszektorban a hozamok hét vagy még kevesebb bázispontot estek a CBRE európai bérleti díj- és hozamindexe szerint, az első osztályú ingatlanok bérleti díja pedig változatlan maradt 2010 utolsó negyedében. Egyedül az irodapiac tűnt ki a három szektor közül: a legjelentősebb hozameséssel és az év/év alapon számolt legmagasabb bérleti díj-növekedéssel.

„Egy olyan pontra érkeztünk, ahol a befektetőknek fel kell becsülni annak összetett hatását, hogy az ingatlanok múltbeli értéknövekedésének jövőbeni haszna és a kormányzati megszorító intézkedések a bérleti díjak emelkedésére gyakorolt hatása együttesen mit eredményez. Ma még nincs hiány az ingatlanpiacot megcélzó tőkéből, amely többnyire kockázatkerülő, első osztályú, központi elhelyezkedésű ingatlanokra koncentrál a leginkább likvid piacokon.” – kommentálta Richard Holberton, a CBRE európai kutatásért felelős igazgatója az eredményeket.

„Az elmúlt években az év utolsó negyedében gyakran láttunk jelentős értéknövekedést az első osztályú ingatlanok esetében, ám ez 2010-ben nem így volt. Valójában a hozamváltozás mértéke az elmúlt három negyedév során sokkal alacsonyabb volt, mint 2009 végén és a tavalyi év első hónapjaiban. Még mindig érzékelünk némi elmozdulást az első osztályú ingatlanok piacán Európa-szerte, de a változás nagyon csekély.” – tette hozzá Holberton.

Hozamok

Az irodapiaci hozamok egész Európában estek 2010 utolsó negyedévben: a CBRE EU-15 irodapiaci hozamindexe 7 bázispontot csökkent a negyedévben és 35 bázisponttal alacsonyabb, mint egy évvel korábban volt. Az ötvenhat vizsgált városból huszonhárom esetében csökkent a hozam, harmincegyben változatlan maradt és csak kettőben nőtt. A legnagyobb hozamesés Bukarestben (50 bázisponttal, 9 százalékra), Budapesten, Oslóban, Pozsonyban, Barcelonában, Madridban és Göteborgban volt, egységesen 25 bázispont. Emelkedés Thesszalonikiben és Dubaiban történ, ahol 25 bázisponttal 8,25, illetve 8,75 százalékra nőttek a hozamok.

A kiskereskedelmi ingatlanok esetében is estek a hozamok: a CBRE EU-15-ös kiskereskedelmi hozamindexe 5 bázispontot csökkent és 26 bázisponttal áll alacsonyabban az egy évvel korábbi szintjénél. A vizsgált 50 piacból tizennyolcban lefelé, egyben felfelé mozdult a hozam, a fennmaradó harmincegyben változatlan maradt. Az egyetlen kivétel Athén volt ( 25 bázispont, 6,75%-ra), Bukarestben és Oslóban viszont 50-50 bázisponttal 5,5, illetve 10,5 százalékra esett a hozam, Párizsban, Brüsszelben, Budapesten és a londoni City-ben is 25-25 bázispontnyi volt a csökkenés.

Az ipari ingatlanpiac hozamszintje gyakorlatilag változatlan maradt: a CBRE EU-15 ipari-ingatlan hozamindexe csupán 1 bázisponttal csökkent, egy év alatt pedig 21-gyel. A negyvenhét piac közül hétben estek a hozamok, negyvenben nem változtak, és egyben sem nőttek. A legnagyobb hozamesés (25-25 bázispont) Brüsszelben (7%-ra), Prágában (8,5%-ra), Bukarestben (10,25%-ra), Edinburghban (7%-ra) és Glasgowban (7,25%-ra) történt.

Bérleti díjak

Az első osztályú irodák bérleti díjai egész Európában kis emelkedést mutattak 2010 negyedik negyedében. A CBRE irodabérleti díj-indexe az EU-15-ös régióban 0,7 százalékkal nőtt, egy év alatt pedig 2,7 százalékkal lett magasabb. Az ötvenhat piacból tizenötben emelkedett a díjszint, kilencben csökkent és harminckettőben változatlan maradt. A legjelentősebb drágulás Kijevben volt, ahol 14 százalékkal 287 euró/négyzetméter/év-re nőtt a bérleti díj, illetve Durbanban 9 százalékkal 163 euró/négyzetméter/év-re. A legnagyobb díjcsökkenés Dublinban (-8,2%-kal 345 euró/négyzetméter/év-re), illetve Dubaiban (-5,7%-kal 716 euró/négyzetméter/év-re) volt.

Az első osztályú kiskereskedelmi ingatlanok bérleti díja kissé csökkent az elmúlt negyedévben, a CBRE EU-15 irodabérleti díjindexe 1 százalékkal nőtt az év utolsó negyedében, összességében azonban 0,2 százalékkal csökkent 2010 során. A vizsgált ötven piac közül kilencben nőttek a díjak, harmincnyolcban változatlanok maradtak és háromban estek. A legnagyobb csökkenés Edinburghban (-5%, 1641 euró/négyzetméter/év) és Athénben (-4%, 1336 euró/négyzetméter/év) volt, míg Birmingham ( 14%, 1888 euró/négyzetméter/év) és Stockholm ( 4%, 1336 euró/négyzetméter/év) piaca drágult leginkább.

Az európai ipari ingatlan-piac bérleti díjai minimális változást mutattak a tavalyi év végén: a CBRE első osztályú ipari ingatlan bérleti díjindexe 0,1 százalékkal csökkent, ami egyben az éves változás szintje is. A negyvenhét városból harminckilencben változatlanok maradtak a díjak, négyben csökkentek és négyben emelkedtek. Lisszabon (-7,9%, 42 euró/négyzetméter/év-re) és Dublin (-7,3%, 76 euró/négyzetméter/év-re). A legnagyobb díjnövekedést Isztambulban ( 9%, 53 euró/négyzetméter/év) és Helsinkiben ( 7,8%, 123 euró/négyzetméter/év) mérték.

„Magyarországon az első osztályú ingatlanok hozamai esetében némi pozitív elmozdulás volt tapasztalható, ma az irodák esetében a hozam nagyjából 7,5 százalék, a kiskereskedelmi ingatlanoknál 7 százalék, érzékeltetve 2010 második felére jellemző befektetői hozzáállást és aktivitást. Az ipari ingatlanok esetében nem volt jövedelemtermelő tranzakció, így a hozamok 9,25 százalékon maradtak ebben a szektorban.” – nyilatkozta Tim O’Sullivan, a CBRE budapesti ingatlanbefektetésekért felelős vezetője.

Forrás: CBRE