Magyarország lekerült a tiltólistáról

Valóban lekerült Magyarország a nemzetközi befektetők tiltólistájáról? Miért nem indulnak új fejlesztések idén? Milyen feltételekkel hajlandóak projektet finanszírozni jelenleg a bankok? Mikorra szívódhat fel a jelenlegi óriási túlkínálat az irodapiacon? Tilki Róberttel, a GVA Robertson magyarországi ügyvezető igazgatójával és Torma Ignáccal, az Office Graden-t fejlesztő GRT Group tulajdonosával beszélgettünk a hazai ingatlanfejlesztési piacról.

Torma Ignác, az Office Garden-t fejlesztő GRT Group vezetője elmondta, hogy a XI. kerületben található irodakomplexum bérbeadása jól áll, az első ütem feltöltöttsége meghaladja a 70 százalékot, és jelenleg a II. ütemre 50 ezer négyzetméternyi terület kiadásáról tárgyalnak potenciális bérlőkkel. A cégvezető elmondta, hogy a nem-belvárosi lokáció egyértelmű hátránya a metró hiánya, azonban a bérlők egyáltalán nem zárkóznak el Dél-Budától. Torma Ignác szerint az olyan fejlesztések, mint pl. a közelmúltban megnyitott Allee egyértelműen erősítik a térséget mint irodapiaci lokációt.

A bérleti díjakról Torma Ignác kérdésünkre elmondta, hogy a ’headline’ bérleti díjak nem változtak a válság óta eltelt időszakban, azonban azt elismerte, hogy az effektív bérleti díjakat kénytelenek voltak csökkenteni a bérlők megnyerésének érdekében.

Eltűnnek a külföldi fejlesztők a piacról?

A fejlesztői piacról Tilki Róbert, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója kérdésünkre elmondta, hogy ez idáig a hazai piacon a fejlesztők többsége külföldi volt. A magyar ingatlanszektor újkori történetében a befektetők nehezebben fogadták el, hogy a hazai fejlesztők is képesek hasonló minőséget nyújtani mint az ismert nemzetközi szereplők. A hazai ingatlanfejlesztők azonban az évek alatt folyamatosan bebizonyították, hogy képesek ugyanolyan színvonalon fejleszteni mint nemzetközi versenytársaik. Torma Ignác szerint a hazai fejlesztők - köztük a GRT Group-nak - egy részének fontos versenyelőnye, hogy saját tulajdonban lévő kivitelező cégekkel rendelkeznek, ami jelentősen megkönnyíti a fejlesztési folyamatokat.

Vannak befektetők

A magyar ingatlanpiac iránti befektetői érdeklődés élénkülését először a tavaly októberi Expo Real-on érzékelte Tilki Róbert. Mint elmondta, a müncheni kiállításon tapasztalta először hosszú idő után, hogy Magyarország lekerült a nemzetközi befektetők "tiltólistájáról". A jelenlegi helyzetben a GVA vezetője alapvetően két szegmensre osztaná a potenciális befektetőket. Egyrészt a kisebb privát befektetőkre, akik 1-15 millió euró nagyságrendű ingatlanokat keresnek. Ebben a csoportban mind magyar, mind külföldi magánbefektetők megtalálhatóak. A másik szegmensbe olyan nemzetközi intézményi befektetők tartoznak, melyek 50 millió fölötti eszközök iránt érdeklődnek, azonban ez az érdeklődés egyelőre nagyon szelektív, s így kevés tranzakciót eredményez.

A befektetési piaccal kapcsolatban Tilki Róbert szerint az egyik legnagyobb kérdés, hogy az értékvesztett ingatlanok (distressed assets) piacra kerülnek -e, és ha igen, akkor milyen volumenben. Torma Ignác szerint a bankok egyelőre rugalmasan reagáltak a fejlesztők problémáira, sok esetben átalakították a finanszírozási megállapodásokat. A bankok egyelőre nem bolygatják meg a problémás ingatlanokat, hiszen sok esetben az ingatlanok valós piaci értéke alacsonyabb lenne a könyv szerinti értéküknél. A GRT Group vezetője szerint, ha majd a piac felszálló ágba kerül, úgy előfordulhat, hogy a bankok leírnak és kényszerértékesítenek néhány ingatlant, de csak abban az esetben, ha a piaci és a könyv szerinti érték egyensúlyba kerül.

Irracionális finanszírozási feltételek

A bankok finanszírozási hajlandóságának visszatérése Torma Ignác szerint még legalább egy évig váratni fog magára, jelenleg ugyanis szerinte irracionális feltételeket támasztanak a fejlesztőkkel szemben: a bankok jelenleg 50 százalékos előbérleti feltöltöttség és 30-50 százalékos önerő alatt nem finanszíroznak új irodaház-projekteket. A cégvezető szerint új irodaház fejlesztését jelenleg kizárólag built-to-suit konstrukcióban lehet elkezdeni. Erre alapot az jelenthet, hogy a piacon több nagy szervezet is keres magának új irodaházat, potenciális székházat.

Tilki Róbert szerint a bérlői kereslet ott van a piacon, kétségtelen azonban, hogy a net take-up, azaz a tényleges területfoglalással járó bérleti tranzakciók aránya csökkent (kb. 50%) zuhant az elmúlt év során. A kérdés az, hogy a bérlőkért folyó versenyben kik lesznek a nyertesek.

A tanácsadó cég vezetője szerint 2011 végére, 2012 elejére elfogynak az irodaház-átadások. A piacnak fél-egy évre van szüksége ahhoz, hogy a túlkínálat felszívódjon. Tilki szerint 2010 közepére kb. 25 százalékon tetőzhet a budapesti bériroda-piac összesített kihasználatlansági rátája, ami 2012 év végére amennyiben az elmúlt 1-3 év keresletét alapul véve drasztikusan nem csökken, akár 14%-ra is mérséklődhet. A szakértő hangsúlyozta ugyanakkor, hogy a túlkínálat csökkenésével a nagy bérlőknek egyre nehezebb dolga lesz összefüggő üres területet találni.

Forrás: ReSource