Már érett a piac" - Ömlik a tőke az ingatlanszektorba

Az elmúlt időszakban soha nem látott mértékű tőke érkezett a közép-kelet európai régió ingatlanpiacára. A tendencia azonban globális, a cross-border befektetések az ingatlanszektorban tavaly elérték az 50 milliárd dollárt, míg az idén a 70 milliárdos szint tűnik valószínűnek.

Az elmúlt időszakban soha nem látott mértékű tőke érkezett a közép-kelet európai régió ingatlanpiacára. A tendencia azonban globális, a cross-border befektetések az ingatlanszektorban tavaly elérték az 50 milliárd dollárt, míg az idén a 70 milliárdos szint tűnik valószínűnek. Mennyire veszi ki a részét a régió, s benne Magyarország a globális ingatlan-rallyból? Tényleg a kereskedelmi ingatlanpiacon valósul meg a leggyorsabban a konvergencia? Érett piacként kezelik -e régiónkat a nemzetközi befektetők? Mindezekről Peter Collins-szal, a DTZ nemzetközi befektetésekért felelős elnökével beszélgettünk. Hogy alakul a globális ingatlanpiac a közeljövőben? Portfolio.hu: Az elmúlt időszakban hihetetlen dinamizmussal nőtt a cross-border befektetések volumene az ingatlanszektorban. Míg 1999-ben még csak 7 milliárd dollárt fektettek be cross-border beruházók, addig tavaly 50 milliárdot és a várakozásaink szerint idén elérjük a 70 milliárd dollárt is. Peter Collins: Az ingatlan mint eszköz alapvetően megváltozott és felértékelődött. Az ingatlanpiac soha nem növekedett még ilyen mértékben. A tranzakciók volumene és a szektorba áramló tőke merőben új dimenziókat nyitott az ingatlanpiacon. A piac aktivitása véleményünk szerint tovább fokozódik majd, egyre több REIT-et és alapot fognak létrehozni a befektetők. A 10% körüli hozamokat mindenképpen el kell felejtsük az ingatlanpiaci tranzakciók kapcsán. Portfolio.hu: Mi várható Közép-Kelet Európa ingatlanpiacán? Ugyanezt az aktivitást tapasztalja a régióban is? Peter Collins: A közép-kelet európai régiót nem szabad egységes piacként kezelni, hiszen a nemzetközi befektetők a érgión belül általában megkülönböztetik a fejlettebb cseh, magyar, lengyel piacokat, a Balkánt és folyamatosan kerül a látókörükbe Oroszország mellett Ukrajna is, mely a régió egyik legdinamikusabb piacává nőtte ki magát. Látnunk kell, hogy kutatásaink alapján jelenleg Európában 1 eurónyi eszközre (ingatlanra) kb. 5 eurónyi befektetendő tőke jut, s véleményem szerint KKE-ban ez az arány még magasabb. Egyértelmű tehát, hogy a kereslet többszörösen túlszárnyalja a jelenlegi kínálatot, ami - többek között - a hozamok agresszív csökkenéséhez vezetett. Bukarestben már volt példa a közelmúltban 6.5-7%-os hozam mellett megvalósuló bevásárlóközpont-tranzakcióra. Portfolio.hu: Jellemzően honnan érkezik a tőke a régióba? Peter Collins: A befektetett tőke és a piaci szereplők meghatározó része Ausztriából jön. Az osztrák beruházókra, finanszírozókra jellenző, hogy a feltörekvő kele-európai piacokra elsőként léptek be. Ugyanez az agresszív expanziós stratégia figyelhető meg egyébként a bank szektorban is az osztrák pénzintézetek részéről. Az osztrák befektetők mellett meghatározóak az amerikai, német, egyesült királyságbeli, holland és kisebb arányban a közel-keleti szereplők is. Portfolio.hu: Mennyiben tartja érettnek a szűken vett közép-európai (cseh, lengyel, magyar) ingatlanpiacokat? Peter Collins: A nyugat-európai piacokhoz való konvergencia részben már megtörtént. A cseh, lengyel és magyar irodapiac érettségét bizonyítja, hogy a bérleti díjak stabilizálódtak, elérték már mélypontjukat és jelenleg alapvetően stagnálnak. Varsóban pl. az A-kategóriás bérleti díjak 30-40 euróról 20-ra csökkentek le az elmúlt években, lezárult ugyanis az a korszak, amikor a minőségi termékek hiánya jellemezte leginkább a piacot. Portfolio.hu: Említette Ukrajnát. A piac kétségkívűl dinamikus és a potenciál is jelentős, nem tartja túlságosan nagynak a kockázatot? Peter Collins: Természetesen jelentős politikai és gazdasági kockázatokkal kell számolniuk azoknak, akik belépnek az ukrán piacra. A növekedés azonban hatalmas, az elmúlt hónapokban 25-ről mintegy 50 dollárra emelkedtek az irodabérelti díjak. Az ukrán irodapiacot is a kínálat szűkössége jellemzi leginkább, ami veszélyesen alacsony hozamszinteket eredményez. Vélemyényem szerint az ukrán hozamoknak nem szabadna a 10-11 százalékos szint alá menniük.

Forrás: Portfolio.hu