Megépül a WestEnd II? - Nem hisz Magyarországban a fejlesztő TriGranit

Gigantikus fejlesztési portfóliójával a TriGranit 2008 elején még Európa harmadik legnagyobb ingatlanfejlesztőjének számított, s bár a cég azóta 8 milliárd eurós portfoliójának csaknem felét befagyasztotta, még ma is a hetedik legnagyobb európai fejlesztőnek számít Európában. Fejlesztési portfoliójának 90%-a nem Magyarországhoz, hanem a régiós ingatlanpiacokhoz kötődik.

Lát-e potenciált a magyar piacban a TriGranit? Lesz-e, ha igen, mikor lesz WestEnd II? Milyen a magyar ingatlanpiac nemzetközi megítélése? Mit rejteget az orosz ingatlanpiac? Többek között ezekre a kérdésekre kapunk választ a TriGranit fejlesztési igazgatójával, Simon Bayley-vel készített interjúnkban. ( Az interjú a világ legjelentősebb ingatlanpiaci kiállításán, a cannes-i MIPIM-en készült.)


Porfolio.hu: A TriGranit volt az egyetlen magyar fejlesztő, aki önállóan kiállított az idei MIPIM-en. Mi volt benyomása az idei vásárról?

Simon Bayley : Az első benyomásom az idei kiállításról, hogy sokkal kevesebb ember jött el, és jelentősen csökkent a kiállítók száma is - nyilvánvalóan a gazdasági helyzet miatt. Röviden summázva: nagyon sokan szenvednek az ingatlanpiacon, a bankok nem finanszíroznak, a befektetők nem akarnak vásárolni, a fejlesztők pedig megpróbálnak küzdeni és előremenni.


P.: Az ingatlanpiac a jelenlegi válság legnagyobb vesztesei között szerepel. Hogy érinti a krízis a TriGranitot?

S.B.: Vegyesen: a jelenlegi piaci helyzetnek van pozitív és negatív oldala is. Először is sokkal jobban összpontosítunk a futó projektjeinkre: tavaly még 20 projektünk futott párhuzamosan, ebből azonban a jelenlegi piaci helyzetben csak hatot tartottunk meg. Most csak a legjobb és legreálisabb fejlesztéseinkre koncentrálunk - főként azokra, amelyeknek már megvan az engedélyeztetése és a finanszírozása, a többi projektet pedig elhalasztottuk.

Ez tulajdonképpen pozitív fejlemény, mert egy fejlesztőnél mindig nagyon veszélyes, ha túl sok projekten dolgozik egyszerre - így nagyobb az esélye annak, hogy hibát követ el. A hiba pedig nagyon sok pénzbe kerül. Így is 6 projekten dolgozunk párhuzamosan, és ez bőven elég.

Úgy vélem, hogy nagyon sok gyenge fejlesztő el fog tűnni, mert nem tudnak finanszírozást szerezni, és a városok, régiók számra sem számítanak komoly partnernek. Manapság pedig mindenki megbízható partnerrel akar dolgozni. Úgy vélem, hogy egy-két év múlva 3-4 nagy cég marad meg a piacon,az egyes országokban és a régiónkban is. így csak minőségi projektek születnek majd a jövőben, és nem lesz lehetőség a lufi kialakulására az árakban.

Cég szinten ugyanakkor nekünk is racionalizálást kellett végrehajtanunk: korábban 250 főre rúgó régiós csapatunk közel felét tartottuk meg, 50%-kal csökkenve ezzel az overhead költségeinket.


P.: Mit tapasztal a régiós ingatlanpiacok és Magyarország megítélésével kapcsolatban? Korábban a befektetők egységesen kezelték a kelet-közép-európai régiót, a válság kapcsán azonban sokan vetik fel, hogy itt az ideje az egyes régiós országok megkülönböztetésének?

S.B.: Éppen az ellenkezőjét tapasztalom. Úgy látom, hogy a befektetők még nem nagyon különböztetik meg a régiós országokat, ami egyébként gond. Persze Magyarországra nézve ez éppen pozitív, mert itt némileg rosszabbak a kilátások, mint pl. Lengyelországban, vagy más régiós országban. A válság kapcsán azonban a bankok és a befektetők egyszerűen hoztak egy döntést: a feltörekvő piacokról visszavonulnak, és a részletekkel nem foglalkoznak.

A TriGranit befektetéseinek 90%-a az elmúlt években nem Magyarországon, hanem a külföldi piacokon valósult meg, amely jelzi, hogy a régiós lehetőségeket kedvezőbbnek találjuk a magyarországiaknál. Magyarország egyrészt kisebb piac, másrészt a tulajdonosaink egyelőre nem bíznak annyira a magyar gazdaságban, mint pl. a lengyel, szlovák vagy a horvát gazdaság lehetőségeiben.

Nem tettünk le természetesen a magyar piacról sem: itt is vannak nagyon jó lehetőségek. Reméljük, hogy a pénzügyi helyzet hamarosan rendbe jön és középtávon, egy következő magyar projektként, meg tudjuk építeni a WestEnd II-t.


P.: A TriGranitnak jelentős érdekeltsége van Oroszországban. Az orosz ingatlanpiac megítélése nagyon ambivalens, és jelenleg nem számít éppen a fejlesztők, befektetők kedvencének. Önök mit tapasztalnak ezen a piacon?

S.B.: Oroszországban nagyon komolyan visszafogtuk a fejlesztéseinket, 8 projektet halasztottunk el. A finanszírozási helyzet itt még az átlagosnál is rosszabb, a befektetők és bankok szemében sokkal kockázatosabb terepnek számít, a rubelre pedig hatalmas nyomás nehezedik. Emellett egy óriási országról van szó, amelynek az infrastrukturális fejlettsége alacsonyabb szintű, ezáltal logisztikai adottságai sem túl kedvezőek, így a cégek, a bérlők számára nagyon nehezen menedzselhető terep. Az ország politikai kockázatairól és olajár-függéséről pedig nem is beszéltünk... Hosszú távon azonban nagyon hiszünk az orosz piacban, különösen Moszkvában. Úgy véljük, hogy 1-1.5 év múlva nagyon jó lehetőségek lesznek ezen a piacon.


P.: Régóta várjuk a WestEnd II-t, hogy áll a projekt? A kiskereskedelem nagy vesztese lehet a válságnak, a WestEnd tapasztalatai alapján Ön hogy látja ezt a piacot?

S.B.: Úgy vélem én is, hogy a WestEnd II valóban egy nagyon fontos projekt Budapest életében. Ez egy óriási beruházás, és több éven keresztül tart majd a megvalósítása, jelenleg a részletes rendezési terven dolgozunk, és zajlik az engedélyeztetési eljárás.

Érdekes, hogy a gazdasági helyzet ellenére stabil vagy növekvő forgalomról tudunk beszámolni a WestEndben és a Pólus Centerben is. Emellett más fejlesztők tapasztalatai alapján is hasonlóak a benyomásaim: nemrégiben az ECE-vel tárgyaltam, ők szintén forgalomnövekedésről számoltak be a bevásárlóközpontjaikban. Igaz, hogy itt minden esetben minőségi projektekről van szó, de el tudom képzelni, hogy vannak gyenge bevásárlóközpontok, amelyekben a forgalom jelentősen csökkent. 2009 első féléve ugyanakkor nagyon érdekes időszak lesz, mert a gyengülő forint a bérlőket is nehéz helyzetbe hozza. A kiskereskedők euróban vásárolják a termékeiket, és a bérleti díjakat is euróban fizetik, így a hazai deviza gyengülése nagyon fájdalmasan érinti őket.

A WestEnd nagyon speciális eset ebből a szempontból: egy bérlő, főleg egy nemzetközi lánc tagja sosem vonulna ki innen mert ez a legnagyobb forgalmú bevásárlóközpont Magyarországon- 30 millió ember fordul meg itt évente. 40-50 cég van ugyanakkor a várólistánkon, akik szívesen nyitnának üzleteket a bevásárlóközpontban, gazdasági helyzettől függetlenül.

Ezért valószínűleg a bérlőink minden áron megpróbálnak majd a WestEndben maradni, természetesen mi is készek vagyunk ebben segíteni őket. Ha érzékeljük, hogy csak rövid távon, a válság miatt, és csak átmenetileg került nehéz helyzetbe az adott bérlőnk, akkor igyekszünk valamilyen megoldást keresni, hogy ezt a nehéz időszakot túlélje. Készek vagyunk olyan kedvezményeket nyújtani amelyek ellentételezésére a gazdasági helyzet javulásával tartunk igényt.

Forrás: Portfolio.hu