Mindenki csak nyerhet? - Feladta a leckét a bérlők megtartása

A facility management-cégek vezetőinek egyik szeme sír, a másik nevet. A szolgáltatásaik iránti kereslet fokozódik, ugyanakkor a verseny is nő, mivel több tanácsadó ezen a területen reméli megtalálni elveszett forintjait, euróit.

Sok cégnek át kellett értékelnie működését, struktúráját a gazdasági válság hatására. A piaci környezet nem éppen kedvező, a profitok csökkennek: kulcsfontosságú, sok esetben a túlélés záloga a költségek lefaragása.

A cégek életében jelentős összegeket emészt fel székhelyük fenntartása, üzemeltetése - nem csoda, hogy ha az erre fordított kiadások mérséklését több cég is célul tűzte ki. Ennek egyik lehetséges módja, ha az adott cég az üzemeltetés terén jelentős megtakarításokat ér el. A facility és property management-cégeknek tehát új kihívásokkal kell szembenézniük, mára ugyanis a legfőbb döntő tényezővé az árak léptek elő. Versenyképes csak az az üzemeltető lehet, aki megtalálja a megfelelő megoldásokat a megbízó által remélt költségcsökkentésre.

Tovább nehezíti az üzemeltetéssel foglalkozó cégek helyzetét, hogy növekszik az erre a piacra belépő vállalkozások száma. A befektetési és a bérbeadási piac is komolyan szenved, és a megváltozott piaci környezet kihívásaira a korábban üzemeltetéssel nem - vagy csupán csekély mértékben - foglalkozó ingatlan-tanácsadók azzal válaszolnak, hogy erősítik ezt a területet, abban a reményben, hogy túlélik a válságot, és csökkenthetik veszteségeiket. A facility managementtel foglalkozó cégek helyzetéről és kihívásairól kérdeztünk piaci szereplőket.


Szűcs Melinda, vezérigazgató, B & V Group

A facility management területe valóban változóban van: a válság hatására az ingatlantulajdonosok igyekeznek húzni a nadrágszíjakon, mostanában a költséghatékonyságot tekintik elsődleges célnak - éppen ezért az ingatlanszektorban megnőtt az üzemeltető cégek szerepe. Növekedett az érdeklődés a facility management társaságok nyújtotta szolgáltatások iránt, de a sikeres cégeknek két feltételnek meg kell tudniuk felelni: egyrészt lehetővé kell tenniük a költségek csökkentését, másrészt pedig minőségben biztosítaniuk kell egy megadott színvonalat. A B & V Group esetében a nagyobb érdeklődés elsősorban a bankok részéről tapasztalható, ezek ugyanis az utóbbi időben nemfizetés miatt számtalan nagyobb épületet, irodaházat, bevásárlóközpontot, logisztikai bázist vettek át, amelyeket most kénytelenek kezelni. És épp ebben nyújt segítséget egy üzemeltető.

A válság már egy éve elkezdődött, de azóta nem találkoztunk olyan kérésekkel, amelyek érintették volna a szolgáltatások minőségét. Vagyis a cégek célja inkább a szolgáltatási kör megtartása melletti költségcsökkentés. Mivel a bérleti díjak esnek, a piac lényegében teljesítette ezeket az igényeket. Ha ez már nem lenne elég, a bérlők a jövőben vélhetően a takarítások gyakoriságán, illetve a recepciós szolgáltatások terén lennének először hajlandóak mérsékelni igényeiket, de a piac egyelőre nem tart itt, a szolgáltatások színvonala változatlan. Jelenleg a legnagyobb kihívásokkal éppen ezért inkább a property management területén szembesülünk, ma ugyanis a kulcsszereplő bérlők számos gonddal küzdenek: nem tudják fizetni a bérleti díjakat, kisebb területre költöznének, stb. A legnehezebb ezért az ő megtartásuk, illetve megtalálásuk.

Az üzemeltetési piacon megfigyelhető másik tendencia a verseny fokozódása: több tanácsadó cég is belekezdett a facility mana­gement-tevékenységbe. Évtizedek tapasztalatát azonban fél vagy egy év alatt nem tudják megszerezni, így talán továbbra is előnyt élveznek a már hosszabb ideje piacon lévő üzemeltetők. A versenyképesség feltétele a jó szakmai gárda. Nem elég egy embernek jónak lennie, az egész csapatnak kell együttesen kiváló teljesítményt nyújtania. De ugyancsak fontos szerep jut az alvállalkozói körnek is. Az üzemeltető a tulajdonos egyik legfontosabb bizalmi embere, akárcsak a jogász vagy a könyvelő, és nagyon sok múlik rajta abban a kérdésben, hogy sikerül-e megtartani a bérlőket, vagy sem.

Egy adott épület átvétele során első lépésként meg kell vizsgálni, hol lehet javítani az üzemeltetésen, hogyan lehet növelni a hatékonyságot, és hogyan lehet csökkenteni a költségeket. Ezt és az üzemeltető fontos szerepét talán jól érzékelteti egy példa: az Atlanta Center üzemeltetését három-négy hónappal ezelőtt vettük át, és első feladatként megnéztük, hogy melyek az üzemeltetési kiadások, és mely költségtényezőket lehet mérsékelni. Az említett ingatlan esetében ez az egyetlen lépés 33%-os megtakarítást hozott.


Ruzsinszki Tibor, üzletág-igazgató, Strabag Property and Facility Sevices

A facility management-piacon a legfőbb változás, hogy az ár mint döntési szempont felértékelődése tapasztalható. Korábban a fő döntési tényezők között szerepelt a minőség, a proaktivitás és a jó kapcsolat is, de most ezek súlya csökkent. Az ügyfelek kutatják az árcsökkentési lehetőségeket, a kiírt tendereken pedig a korábbiakhoz képest jelentősen alacsonyabb árakkal lehet nyerni. Megtorpant a korábbi tendencia, amelyben a minőségi szolgáltatások és a hozzáadott értékek fokozatosan felértékelődtek, és a piac tisztulásnak indult.

A nagyobb cégek, amelyek alapvetően nem az ingatlanszegmensből élnek, a költségek minimalizálása érdekében sok esetben alacsonyabb szolgáltatási minőséggel is hajlandóak beérni. Csökkentik a takarítások vagy karbantartások gyakoriságát, nem rendelnek eseti munkákat, amivel természetesen jelentősen csökkenthető az üzemeltetés ára is.

A bér­iroda- és a bér­­logisztikai piac ugyan­­akkor az előzőektől eltérően reagál. Itt ugyanis elsődleges szempont a bérlők megtartása, így a szolgáltatások színvonalát nem szívesen mérséklik. Ez utóbbi esetekben tehát tartják a szolgáltatások színvolát, és az árcsökkentés iránti igények kielégítését inkább jobb ár-érték aránnyal vagy energiatakarékos megoldásokkal igyekeznek elérni.

A facility management-piac volumene főként pénzügyi oldalról csökken. A fejlesztési ütem ugyanis drasztikusan visszaesett, ami megtörte az üzemeltetési piac - korábbi években megfigyelhető - fejlődési ütemét. Általánosságban egy adott facility management-cég rendelkezik egy bizonyos üzemeltetési bázissal, amely szerény ugyan, de biztos profitot termel. Ehhez adódik hozzá a különböző opcionális, nagyobb profitmarzsot lehetővé tevő munkákból adódó nyereség. Ez utóbbi munkák száma azonban a válság hatására jelentősen, 60-70%-kal visszaesett, így az alacsonyabb árak mellett a facility managementet komoly kihívások érték.

További változást jelent, hogy a tenderek száma jelentősen megnőtt a piacon, ennek eredményeként valószínűleg piaci átstrukturálódás lesz majd megfigyelhető. Míg korábban az üzletkötések során nagyon nagy szerepe volt a kapcsolati tőkének, és a tárgyalásokon még jó árakkal is nagyon nehéz volt egy jó kapcsolatokkal rendelkező céget megverni, addig most alacsonyabb árakkal bármely üzemeltető felveheti a versenyt a többiekkel. A verseny tehát élesedett a piacon, a jelenlegi helyzetben a legtöbb cég célja, hogy - akár némi nyereség feláldozásával is - megtartsa meglévő ügyfeleit, hiszen ez normális piaci körülmények között is lényegesen kisebb költségekkel jár, mint később visszaszerezni őket.

Ebben az új piaci helyzetben az FM cégeknek is át kell gondolniuk a stratégiájukat, és a túlélés érdekében meg kell hozniuk a nehéz döntéseket is. A Strabag PFS a nagyobb belső szinergia érdekében mind alvállalkozói, mind létszámoldalról átvilágította saját költségstruktúráját. Új FM-PM szoftvert vezet be, amely hatékonyan és integráltan támogatja az FM-PM és az egyéb, főleg pénzügyi folyamatokat.
Forrás: Pénzcentrum.hu

Lakás és lakópark ajánló

My City Residence

Hunor utca

Foldana Family

Szent László út 47

Ráday Residence

Ráday utca 57.

Marina Life

Mura utca 2.

K62 Residence Zugló

Kövér Lajos utca 62.

Sasad Liget V-VI. ütem

Beregszász út 6/b

KÖVESS MINKET









Lakás kereső