Nincs már könnyű pénz az ingatlanpiacon - Vége a konvergenciának?

A magyar kereskedelmi ingatlanpiacon egyedülálló és úttörő kezdeményezésbe fogott a Portfolio.hu. Olyan piaci felmérést indítunk el, melyben a legfontosabb piaci szereplőket kérdezzük a jövőre vonatkozó piaci várakozásaikról.

Fejlesztők, finanszírozók és tanácsadók adták meg prognózisukat tranzakciós hozamra, fejlesztési aktivitásra, bérleti díjakra, üresedési rátára vonatkozóan, mind az irodai, mind a kiskereskedelmi és a logisztikai szegmensben. Az általunk megkérdezett piaci szereplők egyéni prognózisai nem, csak a konszenzus jelenik meg a felmérésben. A konszenzus meghatározásához medián értékeket használtunk, s a szakértőktől 2008 végéig kértünk várakozásokat a budapesti ingatlanpiacról. Felmérésünkhöz az Eurohypo, a Raiffeisen Alapkezelő, az ING Real Estate, az Unicredit Bank, a Mosaic Property, a Slough Estates, a Colliers, a DTZ, a Jones Lang LaSalle, a CB Richard Ellis, az Eston és a King Sturge járult hozzá prognózisaival. Irodapiac - Vége a konvergenciának? A megkérdezett piaci szereplők válaszainak medián értékeit vizsgálva láthatjuk, hogy a jelenlegi prémium-kategóriás irodapiaci hozamok 6% körül alakulnak, s a piaci szereplők az év végéig csupán szerény csökkenésre számítanak, várakozásaik szerint 2007 végén 5.9%-os tranzakciós hozam mellett cserélhet gazdát egy-egy kiemelkedő budapesti irodaház. 2008 végére pedig már 6.05%-os hozamot, azaz tulajdonképpen a hozamkonvergencia megtorpanását várja a legtöbb válaszadó. Az átlagos A-kategóriás hozamok esetében pedig egyértelmű stagnálást olvashatunk ki a várakozásokból, a jelenlegi 6.5%-os hozam 2008 végéig nem változik majd a prognózisok szerint. Érdemes megvizsgálni, hogy a felmérésünkben részt vevő piaci szereplőknek mintegy 40%-a véli úgy, hogy a prémium irodapiaci hozamok ez év végéig csökennek a mostani állapothoz képest, s mindössze 10%-uk gondolja úgy, hogy a hozamkonvergencia már véget is ért, s 2007 végéig már hozamnövekedést láthatunk, míg a válaszok fele stagnálásról számolt be. Ezzel ellentétben 2008-ra már merőben különböző képet kapunk, a megkérdezett piaci szereplők 50%-a számít arra, hogy a hozamok 2008-ban - az elmúlt évek dinamikus esésé után - növekedni fognak. Ezek a számok szintén egyértelműen a hozamkonvergencia megállásáról tanúskodnak. Megugrik az üresedés a következő két évben A piaci konszenzus szerint ma Budapesten összesen 1.715 millió négyzetméter modern irodaterületet találunk, s ennek mintegy 12.7%-a áll jelenleg üresen. Az általunk készített felmérés megerősíti azt a többször megfogalmazott piaci prognózist, hogy 2007-ben és 2008-ban jelentős fejlesztési aktivitásnak lehetünk tanúi. A tanulmányban részt vevő piaci szereplők többsége szerint ebben az évben 275, míg jövőre 295 ezer négyzetméter új irodaterületet adnak át a fejlesztők, ezzel 2007 végére 1.99, míg 2008 végére 2.285 millió négyzetméterre nő a teljes modern irodaterület a fővárosban. A dinamikus területnövekedéssel a várakozások szerint határozottan megugrik az üresedési ráta is, az idei év végére a medián várakozás 14.5%, míg 2008 végére 16%, azaz kevesebb mint két év alatt a budapesti irodapiaci kihasználatlanság több mint 300 bázisponttal nőhet. Igaz, erre a jelenségre már több piaci szereplő felhívta a figyelmet, s az üresedés rövid távú növekedését csupán átmenetinek nevezték. Nem várható jelentős változás a bérleti díjakban Jelentős mozgást nem prognosztizálnak ugyan a bérleti díjakban az általunk megkérdezett ingatlanpiaci szereplők, ám várakozásaik szerint - a kínálat dinamikus növekedésével párhuzamosan - enyhe mértékben csökkennek a bérletti díjak 2008 végéig. A prémium kategóriában a jelenlegi 18.5 euróról 18-ra, míg az átlagos A-kategóriás irodaházakban 13.5-ről 13.25 euróra csökkenhet a havi bérleti díj. Van még hely plázáknak Budapesten Felmérésünk során a retail szegmensben találkoztunk a legegyhangúbb konszenzussal. A választ adó piaci szereplők kivétel nélkül megegyeztek abban, hogy 2008 végére 600 ezer négyzetméterre nő budapesti modern bevásárlóközpont-terület. A jelenlegi összterületről már megoszlanak a vélemények, a medián érték kb. 540 ezer négyzetmétert tesz ki, a plázaépítés tehát közel sem állt meg teljesen a fővárosban. A válaszok medián értéke azt mutatja, hogy jelenleg a fővárosi prémium kategóriás plázák tranzakciós hozama 5.775% körül alakul, s a várakozások szerint erről a szintről az elkövetkező közel két évben már nem esik tovább, azaz a megkérdezett piaci szereplők többsége szerint a bevásárlóközpontok esetében a hozamkonvergencia 2008 végéig nem folytatódik tovább, s alapvetően stagnálásra számítanak az elkövetkező időszakban. A megkérdezettek Csökkenő bérleti díjak az ipari ingatlanok piacán A logisztikai ingatlanok esetében felmérésünk legszembetűnőbb eredeménye a bérleti díjak csökkenésére vonatkozó határozott várakozás. A városon kívűli, spekulatív alapon fejlesztett, modern ipari ingatlanok esetében a válaszadóink többsége 2008 végéig határozott csökkenést prognosztizál az átlagos bérleti díjakban. A jelenlegi 3.85 eurós díjról így várakozásaik szerint 2008 végére 3.55 euróra csökken az egy négyzetméterre jutó havi bérleti díj. Ezzel szemben a Budapesten belül elhelyezkedő ingatlanoknál az idei csökkenés után 2008 végére a jelenlegi szint közelébe emelkedik vissza az átlagos bérleti díj - állítják a megkérdezett szakértők. A tranzakciós hozamok esése a logisztikai szegmensben is megállni látszik a várakozások alapján. A városon belüli hozamok 7.25, míg a városon kívüli hozamok 8%-ig csökkenek az idei év végére a prognózisok szerint, ám ezt követően 2008-ban már egyik alpiacon sem számítanak hozamesésre a felmérésben részt vevők.

Forrás: Portfolio.hu