Romba dőlt kelet-európai álmok - Eljött a kaszás!

A válságot megelőző két évben nemzetközi befektetők és ingatlanfejlesztők sora özönlött Oroszországba. A moszkvai ingatlanpiac hihetetlen szárnyalást produkált ebben az időszakban, azonban a kijózanodás mindennél fájdalmasabban csapott le az orosz ingatlanszektorra. Üresen tátongó irodaházak, elárverezett bevásárlóközpontok, csődbe ment ingatlanfejlesztők, zuhanó bérleti díjak jellemzik ma Moszkvát.

A válság óta eltelt időszak egyik nagy vesztese a hazai ingatlanszektor, s azon belül is elsősorban az irodapiac. A budapesti irodapiacon a keresleti oldal drasztikus zsugorodása miatt a válság előtti 12 százalékos szintről másfél éven belül 20 százalék fölé szökött a kihasználatlanság, valamint 20-30 százalékkal csökkentek a már amúgy is alapvetően alacsony szinten lévő bérleti díjak. A budapesti irodapiac ezzel Közép-Európában az egyik legrosszabb fundamentumokkal rendelkezik, azonban közel sem a magyar főváros került a legrosszabb helyzetbe. A válság előtt a nemzetközi befektetők kedvencévé vált orosz és ukrán ingatlanpiacot lényegében összedöntötte a válság.

Az ukrán, de főleg az orosz ingatlanpiac hihetetlenül túlfűtötté vált a válságot megelőző 1-2 évben. A tanácsadó cégek elemzései nem győzték hangsúlyozni, hogy milyen hatalmas növekedési potenciált rejt e két ország ingatlanpiaca. A dinamikus gazdasági növekedés és a reáljövedelmek felrobbanásával indokolták, hogy soha nem látott fejlesztési hullám előtt állnak ezek a piacok, mind az irodapiac, mind a kiskereskedelmi piac, mind a logisztikai piac, mind a lakóingatlan piac területén. Ennek megfelelően 2008 előtt slsősorban az orosz piacot nyugat-európai és amerikai befektetők és fejlesztők hada özönlötte el

A befektetői hisztéria természetesen a hozamszintekben is éreztette hatását. 2004 és a válság előtti csúcsidőszak között a prémium tranzakciós hozamok szinte megfeleződtek, Kijevben több mint 900, Moszkvában több mint 700 bázispontot zuhantak. Az árazási szintek elszállását - elsősorban Oroszország esetében - a jó makrogazdasági fundamentumok és az ingatlanpiac hihetetlenül jó fundamentumai támasztották alá. A válság előtt a moszkvai A-ketegóriás irodapiac kihasználatlansági rátája gyakorlatilag nulla volt, ami praktikusan azt jelentette, hogy a bérlőknek gondot okozott minőségi irodaterületet találni. A bérleti díjak ennek megfelelően elszálltak, London mögött Moszkva lett a legdrágább irodapiaci lokáció Európában. Hasonló utat járt be a kijevi irodaszektor is, az üresedési ráta ott is 5 százalék alatti szinteken mozgott, ami értelemszerűen a bérleti díjakat az egekbe repítette.

A kijózanodás fájdalmai


A fejlesztők és befektetők kijózanodása a 2008-ban kirobbant válsággal drasztikus formát öltött. Az összeomlás kifejezés egyáltalán nem tűnik túlzásnak az orosz és az ukrán ingatlanpiac elmúlt másfél évét elnézve. A befektetési piac - Közép-Európához hasonlóan - befagyott, miközben a korábban kirobbanóan jó ingatlanpiaci fundamentumok néhány hónap leforgása alatt katasztrofális állapotba kerültek.

Az irodapiac üresedési rátája Kijevben 12 hónap alatt 5-ről 25 százalékra emelkedett, mely emelkedés az elmúlt két negyedévben sem állt meg, és a CBRE várakozásai szerint 30 százalék fölött tetőzhet az üresen álló irodaterületek aránya. Moszkvában hasonló folyamatok játszódtak le: a 2007 elején még 1 százalék alatt lévő kihasználatlansági arány 27 százalékig emelkedett. A bérleti díjak a korábbi rekord magasságokból szabadesésben zuhantak vissza: Kijevben az A-kategóriás bérleti díjak csökkenése megközelítette a 70 százalékot a 2008-2009 közötti időszakban, míg Moszkvában a csökkenés közel 50 százalékos volt ugyanebben a periódusban.

Vissza a kezdetekhez

A korrekció a befektetési piacon is brutális volt. A tranzakciós hozamok a 2004-es szintekre emelkedtek vissza mind Kijevben, mind Moszkvában. Ugyanez a folyamat egyébként Magyarországon is lezajlott, azaz a budapesti tranzakciós hozamok is a 2004-es szinteken állnak jelenleg. A különbség csak az, hogy míg nálunk ez 200-250 bázispontos emelkedést jelentett, addig Ukrajnában és Oroszországban 500-700 bázisponttal lettek magasabbak a prémium hozamok. Mindez az egyéni ingatlantulajdonos, ill. finanszírozó bank szintjén hatalmas különbséget jelent, hiszen az értékcsökkenés sokkal drasztikusabb mértékű volt a keleti piacokon. Oroszországban a bankok türelme is hamarabb elfogyott, mint nálunk, az oroszországi ingatlanfinanszírozó bankok egy sor projektet döntöttek be.

Az Aberdeen Property Investors (API) várakozásai szerint a moszkvai hozamszintek 2014-ig kb. 250 bázisponttal csökkennek, ami nagyjából a 2006-os szinteknek felel meg. Az API tehát nem számít arra, hogy az orosz ingatlanpiac hozamszintje belátható időn belül visszatérne 8 százalék környékére a jelenlegi 12-13 százalékról.

Forrás: ReSource

Lakás és lakópark ajánló

Panoráma Lakópark Velence

Panoráma út 39.

Herbal Residence

Gyógyfű utca 25

Julianus ház

Julianus barát utca 20.

NOVUS Házak Biatorbágy

Ohmüllner Márton sétány

KÖVESS MINKET









Lakás kereső