Romba dőlt kelet-európai álmok - Eljött a kaszás!

A válságot megelőző két évben nemzetközi befektetők és ingatlanfejlesztők sora özönlött Oroszországba. A moszkvai ingatlanpiac hihetetlen szárnyalást produkált ebben az időszakban, azonban a kijózanodás mindennél fájdalmasabban csapott le az orosz ingatlanszektorra. Üresen tátongó irodaházak, elárverezett bevásárlóközpontok, csődbe ment ingatlanfejlesztők, zuhanó bérleti díjak jellemzik ma Moszkvát.

A válság óta eltelt időszak egyik nagy vesztese a hazai ingatlanszektor, s azon belül is elsősorban az irodapiac. A budapesti irodapiacon a keresleti oldal drasztikus zsugorodása miatt a válság előtti 12 százalékos szintről másfél éven belül 20 százalék fölé szökött a kihasználatlanság, valamint 20-30 százalékkal csökkentek a már amúgy is alapvetően alacsony szinten lévő bérleti díjak. A budapesti irodapiac ezzel Közép-Európában az egyik legrosszabb fundamentumokkal rendelkezik, azonban közel sem a magyar főváros került a legrosszabb helyzetbe. A válság előtt a nemzetközi befektetők kedvencévé vált orosz és ukrán ingatlanpiacot lényegében összedöntötte a válság.

Az ukrán, de főleg az orosz ingatlanpiac hihetetlenül túlfűtötté vált a válságot megelőző 1-2 évben. A tanácsadó cégek elemzései nem győzték hangsúlyozni, hogy milyen hatalmas növekedési potenciált rejt e két ország ingatlanpiaca. A dinamikus gazdasági növekedés és a reáljövedelmek felrobbanásával indokolták, hogy soha nem látott fejlesztési hullám előtt állnak ezek a piacok, mind az irodapiac, mind a kiskereskedelmi piac, mind a logisztikai piac, mind a lakóingatlan piac területén. Ennek megfelelően 2008 előtt slsősorban az orosz piacot nyugat-európai és amerikai befektetők és fejlesztők hada özönlötte el

A befektetői hisztéria természetesen a hozamszintekben is éreztette hatását. 2004 és a válság előtti csúcsidőszak között a prémium tranzakciós hozamok szinte megfeleződtek, Kijevben több mint 900, Moszkvában több mint 700 bázispontot zuhantak. Az árazási szintek elszállását - elsősorban Oroszország esetében - a jó makrogazdasági fundamentumok és az ingatlanpiac hihetetlenül jó fundamentumai támasztották alá. A válság előtt a moszkvai A-ketegóriás irodapiac kihasználatlansági rátája gyakorlatilag nulla volt, ami praktikusan azt jelentette, hogy a bérlőknek gondot okozott minőségi irodaterületet találni. A bérleti díjak ennek megfelelően elszálltak, London mögött Moszkva lett a legdrágább irodapiaci lokáció Európában. Hasonló utat járt be a kijevi irodaszektor is, az üresedési ráta ott is 5 százalék alatti szinteken mozgott, ami értelemszerűen a bérleti díjakat az egekbe repítette.

A kijózanodás fájdalmai

A fejlesztők és befektetők kijózanodása a 2008-ban kirobbant válsággal drasztikus formát öltött. Az összeomlás kifejezés egyáltalán nem tűnik túlzásnak az orosz és az ukrán ingatlanpiac elmúlt másfél évét elnézve. A befektetési piac - Közép-Európához hasonlóan - befagyott, miközben a korábban kirobbanóan jó ingatlanpiaci fundamentumok néhány hónap leforgása alatt katasztrofális állapotba kerültek.

Az irodapiac üresedési rátája Kijevben 12 hónap alatt 5-ről 25 százalékra emelkedett, mely emelkedés az elmúlt két negyedévben sem állt meg, és a CBRE várakozásai szerint 30 százalék fölött tetőzhet az üresen álló irodaterületek aránya. Moszkvában hasonló folyamatok játszódtak le: a 2007 elején még 1 százalék alatt lévő kihasználatlansági arány 27 százalékig emelkedett. A bérleti díjak a korábbi rekord magasságokból szabadesésben zuhantak vissza: Kijevben az A-kategóriás bérleti díjak csökkenése megközelítette a 70 százalékot a 2008-2009 közötti időszakban, míg Moszkvában a csökkenés közel 50 százalékos volt ugyanebben a periódusban.

Vissza a kezdetekhez

A korrekció a befektetési piacon is brutális volt. A tranzakciós hozamok a 2004-es szintekre emelkedtek vissza mind Kijevben, mind Moszkvában. Ugyanez a folyamat egyébként Magyarországon is lezajlott, azaz a budapesti tranzakciós hozamok is a 2004-es szinteken állnak jelenleg. A különbség csak az, hogy míg nálunk ez 200-250 bázispontos emelkedést jelentett, addig Ukrajnában és Oroszországban 500-700 bázisponttal lettek magasabbak a prémium hozamok. Mindez az egyéni ingatlantulajdonos, ill. finanszírozó bank szintjén hatalmas különbséget jelent, hiszen az értékcsökkenés sokkal drasztikusabb mértékű volt a keleti piacokon. Oroszországban a bankok türelme is hamarabb elfogyott, mint nálunk, az oroszországi ingatlanfinanszírozó bankok egy sor projektet döntöttek be.

Az Aberdeen Property Investors (API) várakozásai szerint a moszkvai hozamszintek 2014-ig kb. 250 bázisponttal csökkennek, ami nagyjából a 2006-os szinteknek felel meg. Az API tehát nem számít arra, hogy az orosz ingatlanpiac hozamszintje belátható időn belül visszatérne 8 százalék környékére a jelenlegi 12-13 százalékról.

Forrás: ReSource