Szkeptikus a finanszírozói oldal - interjú Számely Péterrel

Valamivel bizakodóbbak vagyunk, de igazi változás nincs - mondja a Hypo Investmentbank közép- és kelet-európai key account managere. A magyar és nemzetközi ingatlanszektor kilátásairól, valamint a hazai piac külföldi befektetői, illetve finanszírozói megítéléséről kérdeztük Számely Pétert.

Számely Péter az elmúlt 18 évben számos vezető tisztséget viselt az ingatlanfinanszírozás szakterületén, dolgozott ingatlanfejlesztőként és nemzetközi tanácsadó cégnél egyaránt. Képesítéseit a Budapesti Közgazdasági Egyetemen, a Cambridge Universityn (Land Economy), valamint a BKE-BME és a Nottingham University közös képzésén (MSc Real Estate) szerezte. Tagja a magyarországi RICS-nek és az RICS Europe elnökségének. Számely Péter hat évig volt az RICS Magyarország elnöke és az RICS Europe elnökségének tagja.
 

Az utóbbi hónapokban a hazai makrogazdaság több szempontból is halvány optimizmusra adhat okot. Tapasztalatai sze­rint Magyarország befektetői, finanszírozói megítélése változott ez alatt az idő alatt?

A devizaárfolyam stabilitásán valamennyire le lehet mérni, hogy mérsékelt javulás ment végbe a magyar makrogazdaságban. Alapvetően az a baj, hogy az ingatlanpiac sokkal hosszabb távon gondolkodik, mint akár a devizapiacok, akár egy ország rövid távú fejlődése. A megítélés valamelyest javult ugyan, de még szinte mindenki szkeptikus. Ha a közép-európai országokat, Lengyelországot, Csehországot, Szlovákiát és Magyarországot nézzük, akkor ebben a ligában Magyarország sajnos az utolsó helyen áll. Ha az ingatlanfinanszírozói megítélést nézem, akkor azt lehet mondani, a bankok - nagyon szelektív módon - esetleg finanszíroznak, de általában ez nem jellemző. Az ingatlanfinanszírozói piac jellemzően még szkeptikus a magyar ingatlanpiaccal szemben.


A nemzetközi szereplők milyen várakozásokkal tekintenek a jövő tavaszi választások elé?

Ami a legfontosabb, és közvetlenül kihat az ingatlangazdálkodásra, az az ingatlanokat érintő adók és illetékek változása. A politikusok különböző üzeneteket küldenek, az ellenzék, amely most vélhetően esélyesebb a választások megnyerésére, azt állítja, hogy ők megváltoztatnák az egészet. Ezek az ellentétes üzenetek óriási instabilitást jelentenek az ingatlanfejlesztők, befektetők számára, mert így nem tudják eldönteni, hogyan strukturálják a projektjeiket. Vagyis ezzel meg kell várniuk a választások kimenetelét, és attól függően döntenek, hogy melyik oldal nyer, és az valójában mit is fog tenni ezen a téren. A makrogazdaság helyzete és az instabil adószabályok együttesen lelassítják a cselekvést, a piaci szereplők ezért - meglátásom szerint - inkább nem csinálnak semmit.


Távolodjunk el egy kicsit a magyar piactól! Európában, illetve világszerte bárhol megindult-e már érdemben az ingatlanfinanszírozás?

Azt hiszem, nem. Van némi lelkesedés, remény, bizonyos makrogazdasági adatok Németországban, Franciaországban, az USA-ban pozitív irányba változtak, ezek mind olyan jelek, amelyek arra utalnak, hogy haladunk a válságból való kilábalás felé. De nem tudjuk biztosan, hogy ezek nem csak valamilyen rövid távú konjunktúraprogram - mint például a német használtautó-csereprogram - eredményei-e. Egyesek a recesszió "V", mások "W" alakú lefutásában hisznek, a finanszírozók ezért nagyon óvatosak. Kétségtelen, hogy valamivel bizakodóbbak vagyunk, mint korábban, de igazi változás nincs.


A válság egyik tanulsága, hogy az ingatlanpiacon korábban alkalmazott finanszírozási, illetve befektetési gyakorlatok nem voltak fenntarthatóak. Törvényszerűnek tűnik egyfajta átalakulás, de mennyire lesz mély ez a változás a finanszírozói oldalon?

Egyrészt már most látszik, hogy az ingatlanfinanszírozók nagyon szelektív módon finanszíroznak, másrészt pedig a kevés új finanszírozás esetében az LTV-k jelentősen csökkennek. Úgy gondolom ugyanakkor, hogy az a fajta finanszírozás, ami az ingatlant mint biztosítékot a háttérbe teszi, és inkább a projektcég mérlege alapján finanszíroz, ami gyakorlatilag csak egy cash-flow megítélést jelent tekintet nélkül az ingatlan sajátosságaira, az fundamentálisan nem helyes. Nagyon sok kereskedelmi bank követi ezt a gyakorlatot, mert a többi piacon jól működik, véleményem szerint azonban az ingatlanpiacon alapvetően nem. Ennek ugyanis van egy olyan sajátossága, amely minden más piactól elkülöníti: itt a termék nem elmozdítható. Ezért a kizárólag a mérleg felőli megközelítés nem helyes. A válság hatására talán az ilyen gyakorlatot folytató bankok is ráébrednek erre, ha vissza akarnak térni az ingatlanpiacra. Jelenleg mindenki konzervatívabb - azok a finanszírozók, akik kicsit túlfinanszíroztak, vagy nem értettek hozzá, vagy csak látogatók voltak az ingatlanpiacon, visszahúzódtak, az ingatlanpiacon rendszeresen megjelenők pedig sokkal restriktívebbek.


Az osztrák expanzió, ami az elmúlt öt-tíz évben jellemezte Közép- és Kelet-Európa ingatlanpiacát, mennyire torpanhat meg az utóbbi másfél év kudarcainak hatására?

Az utóbbi ötven évben Ausztria volt a hídország, a kapcsolat Kelet és Nyugat között, az az ország, amelynek aktív kapcsolatai vannak Kelet-Európával, de ahol a gazdasági-politikai struktúrák nyugat-európaiak. Ausztriának ez az adottsága szerintem továbbra is megmarad. A szándék is megmarad, a forrás is meglesz, inkább azt érzem, hogy a kommunikáció és a globális fejlődés miatt a földrajzi elhelyezkedés egyre kisebb szerepet játszik, és a tőkekoncentráció sokkal nagyobb szerepet kap. Ausztria kis ország, ezt nem szabad elfelejteni, és elképzelhető, hogy Németország mellett néhány piacon el fog törpülni a szerepe. Úgy gondolom azonban, hogy a kisebb piacok - tehát Csehország, Magyarország, Szlovákia - továbbra is megmaradnak célországnak, hiszen a nagyobb német bankok a kisebb piacokról visszahúzódnak, míg az osztrákok ezekhez a piacokhoz földrajzilag és történelmileg is közelebb állnak.


2008-ról tavaly novemberben azt nyilatkozta nekünk, hogy az év finanszírozói szempontból már elment. 2009-ben sem sok minden történt. Mit vár 2010-től?

Azt remélem, hogy az első negyedévben már sokkal több mozgást fogunk látni. Hogy aztán csakugyan történik-e valami, azt persze nehéz megítélni. De ha most reménytelinek tűnő kilátások esetleg stabilak maradnak, akkor egyre nagyobb lesz a mozgás. Csehországban, Lengyelországban ez sokkal hamarabb bekövetkezik, mert az élénkülést ott már most is látjuk. Magyarországon a piaci szereplők valószínűleg megvárják a választásokat, talán azt is, hogy a gazdasági helyzet úgy-ahogy stabilizálódjon. Magyarországgal az a baj, hogy a gazdasági helyzet bizonytalan, az ingatlangazdálkodási adatok - ha csak a közel 20%-os irodapiaci kihasználatlanságot nézem - ugyan­csak nem jók. A vásárlóerő nem nőtt lényegesen, sőt a válság következtében az utóbbi évben jelentősen csökkent is. Tehát a retail projektekben sincs már komoly fejlődési potenciál. Ilyen helyzetben mit lehet üzenni a befektetőknek? Úgy gondolom, a magyar piacon csak a kivételesen jó adottságú projektek kaphatnak zöld jelzést.


Az idei év egyetlen magyarországi befektetési tranzakcióját, a Tesco logisztikai ingatlanjainak eladását a Hypo Investmentbank finanszírozta. Mennyire volt ez magyarországi, és mennyire londoni üzlet?

Az ingatlanok kétségtelenül Magyarországon vannak, a bérlő végeredményben magyar cég. Ahhoz azonban, hogy ez a tranzakció működőképes lehessen, nem volt mindegy, hogy angol anyacég volt a háttérben. Ez tehát ilyen szempontból vegyes tranzakció volt. Sze­rintem nem is valószínű, hogy a tranzakció kizárólag magyarországi alapon létrejött volna.

Forrás: ReSource