Túlkínálat lesz

A f?városi irodapiac fejl?dése felgyorsul az elkövetkez? két évben. Az idén piacra kerül? közel 200 ezer négyzetméternyi új kínálat még egyensúlyban lesz a kereslettel, de 2007-ben túlkínálat is jelentkezhet. Mindez nem okoz számottev? változást a bérleti díjakban.

Jó évet zárt a Budapest központú magyar irodapiac 2005-ben is, és az előttünk álló 2006-ban és 2007-ben további, jelentős növekedés várható. - olvasható több cég, közte a CB Richard Ellis, az Eston Rt., valamint a DTZ piacelemzésében. Az elmúlt két évet tekintve a DTZ szakemberei megállapítják: a 2004-es erőteljes fejlesztésnövekedés után tavaly - a gazdaság enyhe lassulásával - az irodaberuházások dinamikája is lelassult valamelyest. Eredményeként, amíg 2004-ben 4,5%-os, 2005-ben csak 4%-os volt a bővülés. Az átadott irodaterületek oldaláról nézve ez azt jelenti, hogy míg két évvel ezelőtt közel 85 ezer négyzetméterrel, 2005-ben 73 ezer négyzetméternyi területtel nőtt az új, korszerű területek összmérete. Pozitívan értékelhető viszont, hogy a tavaly bérbe adott területek nagysága meghaladja a két évvel ezelőttit: 236 900 négyzetmétert vettek bérbe, több mint 16 ezerrel többet, mint az azt megelőző esztendőben. Az új fejlesztések közül kiemelkedik az Infopark "C" épülete, a Víziváros Office Center, valamint a Máriássy Ház és a Danubius Ház IV. létesítmények. Két év alatt félmillió négyzetméter Idén várhatóan látványosan felgyorsul a piac, hiszen ha a tervezett új projektek megvalósulnak, 200 ezer négyzetméternyi új terület kerül piacra. Jövőre pedig akár 330 ezer újabb négyzetméterrel is bővülhet a kínálat. Az erőteljes fejlesztés-fellendülés idén még nem érezteti hatását, mivel az előrejelzések szerint a 2006-ban átadásra kerülő új kínálat nagyjából egyensúlyban lesz majd a kereslettel, de 2007-ben akár túlkínálat is felléphet. Az idén befejezett új irodaépületek egy része már elkelt, néhányra pedig előbérleti szerződést kötöttek. A keresletet tovább növeli, hogy egyre több hazai vállalkozás költözik át a korábbi "B" vagy "C" kategóriás irodáiból "A" kategóriás épületbe. A DTZ számításai szerint a 2005-ben bérbe adott irodák 27%-át a régebbi építésű, kevésbé minőségi épületekből korszerűbb létesítményekbe költöző magyar vállalkozások tették ki. Az idei és jövő évi irodaberuházások többsége továbbra is a bérlők által kedvelt területeken, a Váci úton és Budapest déli részén épül. A Váci úton kap helyet például a Teufel épülete, az Átrium Park és a BSR Center "A" és "B" üteme, míg a déli részen adják át a Riverside irodakomplexum, valamint a Haller Gardens projektjének első ütemét. Az árak változatlanok A bérlemények iránti kereslet növekedése kedvezően hatott és hat továbbra is a kihasználatlansági mutató, illetve a bérleti díjak alakulására. Az üresen álló irodaépületek aránya az elmúlt öt évben folyamatosan csökkent, így az üresedési mutató 2005 végére elérte az elmúlt 10 év legalacsonyabb arányának számító 11,5%-ot, és aránya - az évközbeni kisebb ingadozások ellenére - idén sem változik. Mint ahogy a fejlesztések felgyorsulása a bérleti díjakban -- idén és jövőre -- sem okoz számottevő változást. A kiemelt "A" kategóriás épületek legmagasabb bérleti díjai továbbra is a 16-17 euró/négyzetméter/hó tartományban mozognak (adók és közös költség nélkül), míg egy-két kivételes épületben elérik a 17-20 eurót. A legtöbb tranzakció bérleti díja azonban 12-14 euró körül mozog. A jobb minőségű "B" kategóriás épületek bérlői havi 10-11 eurót fizetnek négyzetméterenként, de néhány helyen az ár 10 euró alatt mozog. Nem szűkül az elkövetkező két évben a piacon mára általánosan elfogadottá váló, a bérlőknek nyújtott különböző kedvezmények köre sem (például félhavi, egyhavi bérleti díj elengedés évente stb.). - derül ki a DTZ friss irodapiaci jelentéséből.

Forrás: Piac és profit