Zöldségek vagy zöld igények? Iroda, kereskedelmi és szálloda körkép

Schmidt András, a Skanska Magyarország „green business” menedzsere szerint egyértelműen valós igényekről beszélhetünk. A szakember emlékeztetett arra is, hogy a hazai jogszabályi környezet 2012-től már kötelezővé teszi az energiatanúsítást nemcsak az új építésű hanem a  a meglévő kereskedelmi és lakó jellegű épületekre is. Balla Ákos, a Colliers International piackutatási és értékbecslési divíziójának igazgatója szerint a jövőben alap elvárás lesz a bérlők részéről a zöld minősítés, amely mögött a költséghatékonyság illetve PR szempontok egyaránt megtalálhatók. A bérlők egyre inkább ilyen szempontok alapján választanak. A piaci igényeknek elémenve a Colliers külön zöld tanácsadó üzletágat is létrehozott, amely új fejlesztések esetén, vagy akár már meglévő házakon belül egyes részterületek zöld fejlesztésére fókuszál – tudtuk meg Balla Ákostól.

A zöld minősítési rendszerekben mindenesetre nincs hiány: ugyanazon elvek mellett van amerikai és európai szabvány (amelynek létezik többek között német illetve egyesült királyságbeli változata is). Az európai direktíva jellemzően megengedő, egy-egy ország saját energetikai törvényeinek alkalmazásában – hívja fel a figyelmet Schmidt András. Magyarországon jelenleg 4 épület rendelkezik LEED tanúsítással, 2 ingatlan kapta meg az EU GreenBuilding Program alapján a minősítést, míg arányaiban a legtöbb, összesen 13 ingatlan rendelkezik BREEAM tanúsítvánnyal. A szakember hozzáteszi, előnyös lenne egy közös minősítési rendszer, amely természetesen nem csak az energiahatékonyságra, hanem valamennyi környezeti rendszerre vonatkozna.             

„Hogyan változik az ingatlanok értéke az energia hatékonyság növelésével? Mit vár, mit kér a piac? Hogyan hat az árra a minősítés? Értékeli-e a piac a minőséget? Többek között ezekre a kérdésekre keressük a választ az idei CEP Expón és konferencián. Az október 19-i interaktív konferencia egyik első paneljében Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke az ingatlanok értékelése szempontjából, míg Dr. Sztranyák József, az Ingatlantanács elnöke az ingatlan beruházók, fejlesztők, bérlakás építők szempontjából fejti majd ki véleményét” – tudtuk meg Varga Istvántól, az eseményt szervező REECO Hungary szakmai igazgatójától. 

Az interaktív fórumon többek között terítékre kerülnek az építészek előtt álló feladatok, körüljárják, hogy az új anyagokkal megvalósítható-e új, 50-60 évre is fenntartható épületek tervezése, kivitelezése, illetve milyen komplex gondolkodásmódot igényel épületeink energiafelhasználásának csökkentése, az energiahatékonyság növelése. A témák közül nem maradhat ki a CO2 kibocsátás gépészeti megoldásokkal való csökkentése, a megújuló energiaforrások alkalmazása, a tervezési, és együttműködési kötelezettség az építésszel, a kivitelezővel, valamint az energia megtakarítás és az energia hatékonyság növelése összehangolt tervezés által.

A zöld fejlesztéseknek van jövője a kereskedelmi ingatlanok piacán

Balla Ákos, a Colliers International piackutatási és értékbecslési divíziójának igazgatója szerint a jövőben alap elvárás lesz a nagyobb, illetve nemzetközi bérlők részéről a zöld minősítés, amely mögött a költséghatékonyság illetve PR szempontok egyaránt megtalálhatók. A bérlők egyre inkább ilyen szempontok alapján választanak.

Schmidt András, a Skanska Magyarország „green business” menedzsere hozzátette, az új zöld irodafejlesztések piaci pozícionálása jelenleg nem a magasabb bérleti díjak eléréséről, hanem a jobb kiadhatóságról, illetve a produktív munkakörnyezet kialakításáról szól Magyarországon. A kiadhatóság egyik sarokpontját pedig a szervizköltségek jelentik, és amíg ennek 33 %-át az energiafogyasztás teszi ki, úgy 50%-os energiamegtakarítás esetén a szervizköltségek 16%-os csökkenését lehet elérni. Fejlesztői oldalról ez egy LEED Gold minősítésű iroda (pl. a Népliget Centerben lévő Skanska Iroda) esetében a fejlesztési költségek 1-2%-os emelkedésével elérhető, platinum minősítés esetében pedig 2-3%-os fejlesztői többletráfordításról beszélhetünk. Ugyanez vonatkozik magára az irodaházra is Skanska fejlesztés esetén. A számszerűség döntő tényező a bérlőknek, és a zöld irodák mellett szól – a kedvező üzemeltetési költségeken túl – az egészséges munkakörnyezetből eredő jobb teljesítmény, és a kevesebb betegség miatt realizálható kisebb mértékű munkakiesés is.

Kereskedelmi ingatlanok és a zöld szemlélet

A zöld kritériumok a kiskereskedelmi célú ingatlanok esetében nagyon erősen ütköznek a használók igényeivel. A nagy, tágas, fényes, légkondicionált tereket szeretik a vásárlók, ami önmagában ellentmond az energiatakarékosságnak. Ha pedig nagyon energiahatékonyra alakítja ki a fejlesztő az épületet, akkor viszont nem biztos, hogy ezt megfizetik a bérlők – mutat rá Balla Ákos, a Colliers International piackutatási és értékbecslési divíziójának igazgatója a bérlői, felhasználói és a zöld igények között feszülő konfliktusra. A bevásárlóközpontok esetében az energiafelhasználás mellett a hulladékgazdálkodásnak is nagy szerepe van, amelynek megoldása kulcsfontosságú lesz a kereskedelmi épületek zöld fejlesztésénél.                

Szállodák esetében az energiafelhasználás és az enteriőr a két hangsúlyos kérdés. Ebben a szegmensben a wellnessrészlegek energiahatékonysága jelenti az egyik legnagyobb kihívást, mivel itt lehet szinte a legtöbb megtakarítást elérni. Érdekes és újszerű lehet, ha a zöld koncepció a szálloda egészében megjelenik, ideértve a helyválasztást, az anyaghasználatot, az építészeti megoldásokat és a látványelemeket, mint egy külön témát adva az egész épületnek – teszi hozzá a piaci áttekintéshez Balla Ákos. 

Elmélet és gyakorlat     

Varga István szakmai igazgató az októberi, energiahatékonyságról és intelligens épületekről szóló esemény kapcsán hozzátette, a fenti témákon kívül olyan aktuális hívószavakkal szólítják meg a közönséget, mint az épületek energia hatékony építése, felújítása, zéró energiafelhasználású és alacsony energiájú házak, passzív házak, intelligens épületek, épületautomatizáció, smart metering, smart grid, energiaracionalizálás az épületekben, facility management, energiatanácsadás, finanszírozás, támogatási rendszerek. Az interaktív kísérő konferencia pedig jó áttekintést ad arra is, hogy az elméleti lehetőségek hogyan vizsgáznak Magyarországon a gyakorlatban.

„Az új gondolkodásmód a mindennapi munkában alig érhető tetten. Már a tervezés szakaszában szükséges lenne megteremteni az energia hatékonyság növelésének megoldásait. Ezzel szemben nincs összhang az építész, az épületgépész, a kivitelező, és az építtető között, az épületenergetikai megoldások területén. Ma még gyakorlatnak tekinthető, hogy az építész nem egyeztet az épületgépésszel, nem veszi figyelembe az új és hatékony építési termékek megjelenését, ragaszkodik a hagyományaihoz. Az épületgépészek nagy része szintén figyelmen kívül hagyja az energia hatékonyság növelésének lehetőségeit, egyébként sem tudja jól megoldani a feladatot, mivel az építész nem hagyott számára megfelelő helyiséget. A kivitelező olyan tervekkel szembesül, amit nehéz, vagy költséges megvalósítani, vele egyáltalán nem egyeztetnek, pedig lennének javaslatai. Az építőanyag gyártó értetlenül nézi, hogy energia takarékos kiváló új termékét miért nem használják. Az épületet üzemeltető, használó, az ingatlan értékesítő többnyire kész helyzetet kap, kezdjen vele, amit tud, a piaci visszajelzések csak utólag válnak ismertté - ha ismertté válnak. Kérdés, van-e egyáltalán, aki a folyamatban szakszerűen vizsgálja egy épület, illetve a beépített berendezések élettartam-költségének alakulását?” – hívja fel a figyelmet Varga István, a 2011. október 19-i fórum vitaanyagára.