2010 már könnyebb lesz a magyar piacon is? - Ingatlanpiaci felmérés

Nehéz évet várnak 2009-től az általunk megkérdezett ingatlanosok. Az ide első piaci konszenzusunk sötét képet fest 2009-ről, 2010-re azonban már némi javulást prognosztizálnak a hazai piaci szereplők.

Bár továbbra is érezhető a bizonytalanság a várakozásokat illetően, a piaci szereplők 2009-et részben már beárazták. A legradikálisabb változás értelemszerűen a tranzakciós hozamokban következett be a magyar ingtalnapiacon. Míg 2008 harmadik negyedévében a piaci szereplők még 6%-os hozamot prognosztizáltak 2009-re a budapesti prémium irodaházak piacán, addig legújabb felmérésünk jelentős árcsökkenésről árulkodik. Az általunk megkérdezett szakértők a jelenlegi prémium irodapiaci hozamot 7%-ra becsülik, és az év végére 7,5%-ot jósolnak. Ez nagyságrendileg az öt évvel ezelőtti árazási szintnek felel meg. Némileg árnyalja a képet, hogy a konszenzus 2010 végére a jelenlegi 7%-os hozamszinthez való visszatérést jósolja, de érdemes kiemelnünk, hogy a 2010-es tranzakciós hozamra a piaci szereplők jelentős része nem adott becslést. Akik azonban vállalkoztak a hosszabb távú becslésre, azok 2010-től érezhetően már enyhe javulást várnak.

A válság egyik egyértelmű következménye a befektetési piacon a prémium és az átlagos termékek közötti olló kinyílása. A válság előtti 50 bázispontos különbség mostanra 150 bázispontra nőtt, a legújabb konszenzusunk szerint ugyanis az átlagos "A" kategóriás irodaházak tranzakciós hozama 8,5%-on áll. Ez több mint 200 bázispontos emelkedés az egy évvel ezelőtti szinthez képest.

A budapesti prémium bevásárlóközpontok tranzakciós hozamára vonatkozó várakozások lényegében megfelelnek az irodaházakénak, azaz a jelenlegi 7,4%-os szint év végére 8%-ra emelkedik, majd 2010 végére visszatér a mostani szintre - az általunk megkérdezett szakértők prognózisai szerint.

Kihasználatlansági rekord év végére

2008-ban rekordmennyiségben adtak át új irodaházakat Budapesten: ennek és a gazdaság visszaesésének fényében egyáltalán nem meglepő, hogy a piaci szereplők 2009 végére hosszú évek óta nem tapasztalt kihasználatlansági rátát prognosztizálnak. A jelenlegi közel 17%-os üresedés év végére a konszenzus szerint 20%-ra emelkedik, azaz a budapesti modern irodaterület mintegy ötöde állhat majd üresen. A fejlesztések elhalasztásának, visszafogásának következtében - a megkérdezett piaci szereplők becslései alapján - ez a szám 2010 végére 18%-ra mérséklődhet. Bár a projektstop határozottan teret nyert a hazai ingatlanpiacon, a várakozások szerint még így is majdnem 300 ezer négyzetméternyi új irodaházat adnak majd át 2009-ben. A korábban 2010-re tervezett fejlesztéseket nyilvánvalóan rugalmasabban lehet kezelni, így abban az évben a konszenzus szerint az új átadások összességében a 200 ezer négyzetméteres szint alá szorulnak vissza. Ez a mennyiség azonban még így is meghaladja a 2000-es években évente átlagosan átadott mintegy 180 ezer négyzetmétert.

Van még lejjebb

Bár a budapesti irodabérleti díjak már így is a régió legolcsóbb irodapiaci helyszínévé tették hazánkat, az egekbe szökő kihasználatlansági ráta várhatóan még alacsonyabb szintre löki az irodaházak bérleti díjait. A piaci konszenzusunk szerint az átlagos "A" kategóriás irodaházak jellemző bérleti díjai a jelenlegi 13,5 eurós szintről év végére 12,5 euróra csökkenhetnek.

A bérleti díjakra vonatkozó konszenzus még soha nem volt ilyen egybehangzó, az általunk megkérdezett szakértők körülbelül 80%-a számít arra, hogy 2009-ben csökkenni fognak a bérleti díjak, és a többiek is csak stagnálást prognosztizálnak. A prémium irodaházak esetében érezhetően kedvezőbb az összkép, a többség ugyanis stagnálást jósol, és a válaszadóknak csupán egyharmada vár csökkenést 2009-ben. A felmérésünkben részt vevő piaci szereplők közül senki nem számít a bérleti díjak idei növekedésére.

Felmérésünkhöz az Agrogate, a Biggeorge’s NV, a CB Richard Ellis, a Colliers, a Cushman & Wakefield, a DTZ, az Eston, a Jones Lang LaSalle, a Mosaic Property, a Portico Investment, a Patrizia Immobilien és a Segrojárult hozzá prognózisaival. Az elemzésben az általunk megkérdezett szakemberek egyéni prognózisai nem jelennek meg, csupán a konszenzus. Ennek meghatározásához mediánértékeket használtunk, és a szakértőktől 2010 végéig kértünk várakozásokat a budapesti ingatlanpiacról. Felmérésünk kitér az irodapiacra, a kereskedelmi piacra és a logisztikai ingatlanok piacára is.  

 

Csak stagnálás a plázákban

A bérleti díjakat tekintve a kiskereskedelmi ingatlanok piaca közel sem olyan borúlátó, mint az irodapiac. A megkérdezett szakértők fele 2009-ben stagnálást vár mind a prémium bevásárlóközpontok, mind a prémium utcai üzlethelyiségek esetében. Ez összességében nem jelent gyökeres változást egy évvel ezelőtti felmérésünkhöz képest, hiszen már akkor is a stagnálást jósoló piaci szereplők voltak többségben. Az ugyanakkor egyértelművé vált, hogy a válság határozottan pontot tett a retail piacon az utóbbi években tapasztalt viszonylag dinamikus bérletidíj-emelkedés végére, és 2009-ben legfeljebb stagnálást produkál majd a kiskereskedelmi részpiac. Mindenképpen fontos azonban kiemelnünk, hogy felmérésünkben - az összehasonlíthatóság érdekében - kizárólag a három budapesti prémium bevásárlóközpont bérleti díjaira gyűjtünk becsléseket, így a konszenzus arról nem ad képet, hogy a másodlagos adottságokkal rendelkező plázákat milyen mértékben érinti a gazdasági visszaesés.

Logisztika: emelkedés kizárva

Az irodapiachoz hasonlóan a hazai logisztikai ingatlanpiac is Közép- és Kelet-Európa legalacsonyabb bérleti díjaival büszkélkedhet, felmérésünk szerint ráadásul a piaci szereplők egyáltalán nem tartják kizártnak a logisztikai bérleti díjak további mérséklődését. A konszenzusban résztvevő szakértőknek mindössze 10%-a számít arra, hogy 2009-ben emelkedni fognak a bérleti díjak a Budapesten belüli és a városon kívüli ipari ingatlanok esetében. 2010-re a városi logisztikai ingatlanok esetében ugyanezt várják a piaci szereplők, a városon kívüli ingatlanok esetében azonban már a megkérdezettek 40%-a emelkedésre számít. A logisztikai ingatlanok tranzakciós hozama jelentős emelkedést produkált a válság kirobbanása óta. Az egy évvel ezelőtti 7% alatti szintről a konszenzus szerint mostanra 8,5%-ra ugrott fel az ipari ingatlanok árazási szintje. A piaci szereplők szerint az emelkedés ebben az évben tovább folytatódik, és év végén 9,25%-on tetőzik. 2010-ben már csökkenéssel számolnak a szakértők: várakozásaik szerint jövő év végére a jelenlegi szint közelébe kúsznak majd vissza a jellemző tranzakciós hozamok.

2010-től várjuk a megváltást

2009 első piaci konszenzusából mindent egybevetve jól látszik, hogy az ingatlanpiac várakozásai egybevágnak a reálgazdaságra vonatkozó általános várakozásokkal. Vagyis 2009-től senki nem vár semmi jót: a bérleti díjak csökkennek, vagy legjobb esetben is stagnálnak, a kihasználatlanság az egekbe szökik, a tranzakciós hozamok pedig tovább emelkednek. 2009-ben a tranzakciós hozamok szintjén várhatóan mintegy öt évet "lép vissza" a budapesti ingatlanpiac, és az irodapiaci kihasználatlanság is régóta nem látott magasságokba emelkedik majd. Bár a 2010-es évvel kapcsolatban komoly bizonytalanság érezhető, a felmérés egyik általános tanulsága talán mégis az lehet, hogy az ingatlanpiac 2010-től némi javulást vár. A konszenzus szerint jövőre már nincs kizárva a bérleti díjak valamilyen mértékű emelkedése, és a hozamok is csökkenésnek indulhatnak. Kérdés persze, hogy ahogy az idő haladtával egyre inkább megismerjük a válság természetét, milyen irányba változik meg a 2010-ről alkotott - jelenleg még óvatosan optimista - elképzelés.

Source: ReSource