Bérleti díjak: hogyan alkudozzunk?

 Nem mindegy azonban, hogy egy jól működő vállalat próbálja kihasználni az alacsonyabb árakat, vagy egy életben maradásért küszködő cég próbál olcsóbb bérleti díjat kiharcolni - olvasható az Eston Internetional tanácsadócég Property Watch című elemzésében.

Piaci helyzet

Másfél év telt el azóta, hogy a globális pénzügyi-gazdasági válság elérte Magyarországot - kis fáziskéséssel ugyan, ám hatásai az ingatlanszektort is mélyen érintették a hatásai, az új fejlesztések leállítása mellett mind a magán-, mind a közszféra visszafogta költözési hajlandóságát. Az idei év első félévében már megmutatkoztak a fellendülés első jelei, azonban a válság pénzügyi piacokra és közvetlenül a vállalatok pénzügyi helyzetére gyakorolt hatása még nem múlt el.

Az irodapiaci üresedés rég nem látott magasságokba szökött, a jelenleg erősen túlkínálatos piac pedig a bérleti díjak 10-30%-os csökkenését eredményezte. A bérlői aktivitás minden szektorban jelentősen visszaesett, az új területekre kötött szerződések száma és volumene jelentősen lecsökkent. 2010 első negyedévében az irodapiaci bérleti szerződések összvolumenének mintegy felét a bérleti szerződés újratárgyalások tették ki - olvasható az Eston közleményében,

Bérlők

Azoknak a jól prosperáló vállalatoknak, amelyeknek nem okoz alapvetően anyagi nehézséget a jelenlegi bérleti díjuk megfizetése, a piacon elérhető alacsony bérleti díjak jó apropót kínálnak arra, hogy szerződésük újratárgyalásával kedvezőbb feltételeket alkudjanak ki bérbeadójuknál. Az Eston tavalyi bérlőképviseleti megbízásai között szerepelt olyan ügyfél is, aki 2012-ben kíván csak költözni, azonban jól felismerve a piacon rejlő lehetőségeket, szerette volna a jelenlegi alacsony árakat fixálni a bérleti szerződésében. Ezek a vállalatok jellemzően közép- és hosszú távú jövőképpel és biztos háttérrel rendelkeznek, illetve elkötelezettek a bérbeadóval való együttműködés mellett.

A kis- és középvállalatok egy részének azonban annyira ellehetetlenedett a pénzügyi helyzete, hogy a bevételeikhez viszonyított, 30-40%-os szintre szökött bérleti díjtömeg számukra már szinte megfizethetetlen. Az aránytalanul magasra növekedett költségeik mellett a cég jövője sokszor olyan bizonytalan, hogy még a kedvezőbb bérleti díjért cserébe sem célravezető számukra hosszabb bérleti időszakra szerződni. Továbbá azok a bérlők is a szerződéses kondíciók újragondolására kényszerülhetnek, akiknél a munkaerő leépítések következményeként a korábban bérelt területük akár 20-50%-a is feleslegessé vált. Számukra az egyik jártható út a sub-lease lehet, a szükségtelenné vált területeik albérletbe adása - írja az Eston.

Bérbeadói reakciók

A bérbeadói oldalnak sem könnyű a helyzete, hiszen olyan éles verseny folyik a bérlőkért, hogy manapság már megtartani is kihívás őket, nem hogy újakat szerezni. A logika azt diktálná tehát, hogy a bérbeadók pozitívan reagáljanak minden olyan esetben, amikor egy megbízható, régi bérlő fordul hozzájuk a bérleti díj csökkentési kérelmével, hiszen a hosszú távú bérleti szerződések értéket és fontos szerepet képviselnek egy irodaház életében.

A csődhelyzetben lévő bérlők szituációja már jóval bonyolultabb, hiszen akár a bérbeadó rugalmasságán és megértésén is múlhat, hogy egy adott cég folytathatja-e a működését, vagy lehúzhatja a rolót.

Az Eston tanácsadói a gyakorlatban azt tapasztalták, hogy a bérbeadók időnként az utolsó utáni pillanatban kapnak észbe, miután a bérlő már új házba szerződött, és pánikszerűen ígérnek alá az új ház bérleti ajánlatának, amely kis körültekintéssel, néhány eurós engedménnyel még az elején elkerülhető lett volna.

Amennyiben mégis költözésre kerülne sor, az a bérbeadó számára számos költséggel és előre nem látható kockázattal jár. Ebből a legjelentősebb tényező az addig folyamatos bevételi pénzáramok elmaradása, és ennek járulékos következményei, feltételezve, hogy a terület üresen áll majd néhány hónapig, illetve kisebb részben a bérbeadót terhelő ügynöki jutalék.

Tanácsadók szerepe

A megbízható, hosszabb távra (3-5 éves periódusra) előre tervezni tudó bérlő számára a tanácsadók olyan piaci alapú konstrukciókat is ki tudnak dolgozni, amelyek nem csak az esetleges szerződéshosszabbítás, hanem már a meglévő szerződés hátralevő időszakára is megtakarítást érhetnek el a bérlő számára azáltal, hogy a kedvezményeket a teljes szerződési periódusra osztják el.

A kétségbeesett bérlő szituációjában a tanácsadó legfontosabb feladata, hogy kiszűrje és elhárítsa az irreális ajánlattételeket mindkét fél részéről, illetve hogy konstruktív javaslatokat tegyen a „win-win szituáció” elérése érdekében. A potenciális szerződésbontást követő, mindkét oldalt érintő veszteségek bemutatásával a tanácsadó elérheti, hogy a felek végső soron megegyezzenek - olvasható az Eston elemzésében.