Budapesten ötödéért bérelhető iroda, mint Londonban

Január az összegzések és az előrejelzések hónapja, ezért nem meglepő hogy több kutatás is napvilágot látott arról, hogy milyenek is az irodapiaci viszonyok Budapesten. Egy irodai munkaállomás éves költsége Budapesten 4 220, míg Londonban 23 260 dollár. Budapesten tavaly 182 ezer négyzetméter „A” kategóriás iroda készült el, ez volt az ezredforduló óta a legnagyobb alapterület. A régió teljesítményét több cég is értékelte.

Az irodabérleti összköltségek a bérleti díj mellett a működtetési kiadásokat is tartalmazzák, mindezt felszorozzák az egy munkahelyre jutó alapterülettel. A végső éves költség tehát attól is függ, hogy egy irodai alkalmazottra hány négyzetméter terület jut. (A DTZ felmérése – amely a 2006-os adatokat veszi szemügyre – az alapterületbe beszámítja az irodán belüli válaszfalak helyét, a teakonyhát és a liftek előtereit is.) Az első osztályú irodákban (a felmérés csak ezekkel foglalkozik) világátlagban 15 négyzetméter terület jut egy alkalmazottra. Az észak-amerikai átlag 22, a nyugat-európai 17, míg az ázsiai 13 négyzetméter. Kitekintés Az egy munkahelyre jutó összköltség Közép- és Dél-Amerikában a legkisebb (3 960 dollár), ezt követi a mi régiónk, vagyis Közép- és Kelet-Európa 5 230 dollárral. Ennek másfélszerese az észak-amerikai, míg duplája a nyugat-európai átlagos költség. Ez utóbbin belül legdrágább a londoni West End 23 260 dollárral. A középmezőnybe – 10 ezer dollár körüli éves díjjal –például Oslo és Stockholm tartozik, míg legolcsóbb Antwerpen, a maga 4 200 dollárjával. A régiónkon belül Moszkva a legdrágább hely, ahol egy irodai munkahelyért egy évben 8 300 dollárt kell fizetni. A legolcsóbb viszont Bukarest 3 520 dollárral. Budapest – Prágával, Varsóval és Isztambullal – szinte azonos helyzetben van. A magyar fővárosban 4 220 dollár az ár. (Ez utóbbi árból – 15 négyzetméteres munkahelyeket feltételezve – 17-18 eurós havi bérleti díj számolható, működtetési költséggel együtt, egy négyzetméterre vetítve. Ez megegyezik a mai tipikus árral, hiszen 13-14 euró Budapesten a havi bérleti díj négyzetméterenként, a működtetési költségre pedig további 3-4 eurót kérnek az irodaházak tulajdonosai.) A DTZ előrejelzése szerint idén a piacok 75%-ában várható áremelkedés, de annak mértékét nem közli a tanulmány. Az irodapiaci bérleti díjak a globális piac 3%-ában csökkennek, a maradék 22%-ban viszont változatlanok maradnak. Közelkép Budapesten a múlt évben 182 ezer négyzetméter „A” kategóriás iroda készült el, ez volt az ezredforduló óta a legnagyobb alapterület – hangzott el a CB Richard Ellis sajtótájékoztatóján. Az EU régi 15 tagországában összesen 200 millió négyzetméter iroda áll a bérlők rendelkezésére, Kelet- és Közép-Európában pedig közel 15 millió négyzetméter a kínálat – mondta a tájékoztatón Borbély Gábor, a nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég magyar leányvállalatának elemzője. Az éves átlagos növekedés a régiónkban 15%, de például Bukarestben meghaladja a 40%-ot. A régióban az átlagos bérleti díj (Moszkva nélkül) havonta és négyzetméterenként valamivel 20 euró alatt van, de Moszkvával együtt már eléri a 30 eurót. Az orosz fővárosban ugyanis lassan 50 euróhoz közelít az „A” kategóriás irodák bérleti díja. A kihasználatlansági ráták pedig az 5-8%-os sávban találhatók. A hozamok az európai 5,03%-os átlaghoz képest 1-2 százalékponttal magasabbak a régióban. Magyarországon a múlt évi 182 ezer négyzetméteres múlt évi növekménnyel az irodaterület elérte a 1 729 000 négyzetmétert. A következő két esztendőben a CB Richard Ellis elemzője szerint évenként akár 300 ezer négyzetméterrel is bővülhet az irodakínálat. Budapesten az „A” katagóriás irodák bérleti díja 12-14, míg a prémium kategóriában 20-21 euró. A kihasználatlansági ráta 12,8%. A tavalyi 248 ezer négyzetméteres bérbeadás csúcsnak számít. Minden negyedik négyzetméter irodát a Váci út tengelyében adták bérbe, második helyen a Nagykörúton kívüli területek állnak 16,7%-kal. A modern ipari épületek alapterülete 934 ezer négyzetméter Budapesten és környékén. Ebből 2006-ban épült 121 ezer négyzetméter. A bérbeadás 159 ezer négyzetmétert tett ki tavaly. A kihasználatlansági ráta itt sokkal alacsonyabb, mint az irodáknál, mindössze 7,97%. A bérleti díj pedig 3,5-4,5 euró, az 5,5 eurót csak a prémium kategóriában éri el. A magyar ingatlanpiacra 880 millió euró tőke érkezett 2006-ban. (Az elmúlt négy évben 3 milliárd euró áramlott be, ezzel Magyarország – Lengyelország és Csehország után – harmadik a sorban.) Az irodák hozama tavaly 6,5%, míg az ipari épületeké 7,5% volt. Iparkodás A HVB Bank a régió iparát vizsgáló piacelemzést tett közzé, amely szerint a közép- és kelet-európai országok a közepes és csúcstechnológiai ágazatban élre törnek Európában, sőt ezek az országok a nemzetközi kereskedelem egyértelmű győztesei. Az elmúlt 10 év alatt mintegy megkétszerezték és 4%-ra növelték piaci részesedésüket az összesített nemzetközi importkeresletből, és ugyancsak figyelemre méltóan növelték részesedésüket az EU15-ök importjából is. Jelenleg a közép- és kelet-európai országokból származik az EU15-ök teljes importjának 8%-a, és a régió Európa egyik legfontosabb gyáripari központjává vált. Az UniCredit csoport New Europe Research Networkjeáltal végzett legutóbbi olyan piacelemzés szerint, amely a közép- és kelet-európai régió iparát vizsgálta, ezt a nagyszerű teljesítményt mélyreható és sikeres strukturális átalakítások árán sikerült elérni. Az utóbbi évek során a közép- és kelet-európai országok nemzetközi specializálódása és termelési struktúrája átalakult: eltávolodott a hagyományos iparágaktól és a közepes- és csúcstechnológiai ágazat felé mozdult el. 1995 és 2005 között a közép- és kelet-európai országok új relatív előnyökre tettek szert a technológiai tudást igénylő gyártóágazatokban. Ilyen például a közlekedési eszközök gyártása (autóipari termékek és alkatrészek, hajók, mozdonyok stb.) és az elektromos és optikai berendezések (villanymotorok, rádió- és televíziókészülékek, optikai és orvosi műszerek, számítógépek stb.). A külföldi befektetések nagy szerepet játszottak ezeknek a strukturális változásoknak a véghezvitelében, növelve a régió versenyképességét. „Azok az országok, amelyekbe a legtöbb közvetlen külföldi befektetés (FDI) érkezett, egyben a legnagyobb piaci részesedést is tudhatták magukénak a nemzetközi kereskedelemből, így nyilvánvaló a kettő közötti összefüggés. Miközben a közép- és kelet-európai országok továbbra is nagy volumenű közvetlen külföldi befektetést vonzanak, a gyártási ágazatokban egyre nagyobb szerep jut az innovációnak” – állítja Johann Strobl, a Bank Austria Creditanstalt és az UniCredit csoport közép- és kelet-európai divíziójának pénzügyi igazgatója. A külföldi vállalatok több okból is a közép- és kelet-európai régióban létesítenek központokat. A térség azonban jellegét tekintve nem homogén terület, ezért differenciáltabb, országonkénti vizsgálatot igényel. Csehországban és Szlovákiában például az üzletbarát környezet jelent határozott előnyt, míg Törökországban és Lengyelországban a befektetők a nagy belső piacot tartják szem előtt, Romániában és Bulgáriában még mindig viszonylag alacsony a munkaerőköltség, és adva van a biztonságos jogi és dinamikus üzleti háttér is, továbbá erős az ipari hagyomány, és jól képzett a munkaerő. A növekedés jövőbeni fenntartásának záloga a versenyképesség általános növelése a specializációval és a munkaerőköltségek alacsony szinten tartásával. „A helyi piac mérete, az EU közelsége, a páneurópai gyártóközpontok kialakításának lehetősége, a jól képzett és dinamikus munkaerő, valamint az üzletbarát környezet mind olyan fontos tényezők, melyek együtt biztosítják a közép- és kelet-európai országok jövőbeni prosperitását. E lendület fenntartása azonban a legnagyobb kihívás” – állítja Strobl.

Forrás: ReSource