Elszáll a Váci út? - Jóból nem árt a sok...

A budapesti irodapiac szárnyalásának egyik hajtóereje egyértelműen a Váci úti folyosó robbanása. Előrejelzések szerint 2007-ben a teljes átadandó irodaállománynak mintegy 25%-át fogják átadni a Váci út által fémjelzett iroda-részpiacon.

Bérlőre találnak-e az új irodaprojektek a már amúgy is zsúfolt irodafolyosón? Mi vonzza a befektetőket a Váci útra? Milyen hatással lehet a területre a környékre költöző kormányzati negyed? Nem állnak üresen A teljes budapesti irodaállománynak mintegy 17%-át (kb. 290,000 nm) teszi ki a Váci úti irodafolyosó, s a CBRE várakozásai szerint 2007-ben az átadandó irodaterület 25%-a található majd a Váci úton. A jelenlegi 290 ezer négyzetméter tartalmazza a Duna Towers-t, ám nincs benne a szemközti épület, az Erste tulajdonában és bérletében lévő Europe Towers. Az irodafolyosón összesen 30 A-kategóriás irodaházat találunk a Dunával párhuzamos folyosón. Aki a belváros közelsége, a jó tömegközlekedés (kék metró) miatt feltétlenül a Váci úton szeretne irodát bérelni, annak nem kell kétségbeesnie, jelenleg ugyanis az irodafolyosó kihasználatlansági rátája 12.5%-on, a teljes budapesti átlag körül áll, azaz kb. 35-36 ezer beköltözhető négyzetméternyi irodaterület várja még a bérlőket. Igaz, hogy ha a folyosóból kizárjuk a fél éve átadott és még csak 60%-ban feltöltött Duna Towers-t, akkor kb. 8.5%-os üresedési arányt kapunk, ami bőven az összesített fővárosi arány alatt van. Az idei évben átadandó 70-75 ezer négyzetméter ellenére sem tart a Váci úti kihasználatlanság növekedésétől Borbély Gábor, a CB Richard Ellis piaci elemzője. A szakember rövid távon elképzelhetőnek tart egy kisebb emelkedést, ám az év végére a jelenlegihez hasonló, 12-13%-os kihasználatlanságot vár. Borbély Gábor elmondta, hogy a 30 Váci úti irodaházból adataik szerint jelenleg 12 működik 100%-os kihasználtsággal. A nagy kérdőjel: kormányzati negyed A Váci út előnyei közé tartozik a jó közlekedés (autóval és tömegközlekedéssel is viszonylag jól megközelíthető), a Belváros könnyű és gyors elérhetősége, az infrastuktúra (West End közelsége pl.). Emellett a fejlesztők hajlamosak egy már jól bevált területen tovább terjeszkedni, s ilyenformán a Váci út fejlődése öngerjesztő folyamatnak tekinthető. A fejlesztői aktivitás egyáltalán nem megalapozott, a kínálatbővülést egyértelműen követi a kereslet növekedése is, 2006-ban a budapesti A-kategóriás bérbeadásoknak mintegy 25%-át tette ki a Váci úti folyosó. A bérleti díjak tekintetében a részpiac nem tér el szignifikánsan Budapest egészétől, a Váci úton 12 euró/nm/hó-tól már találhatunk kiadó irodát, ám a Duna Towers felső emeletein, Dunára néző ablakkal már elvileg 18 eurót is elkérhet tőlünk a bérbeadó. Borbély Gábor sem tart túlfejlesztéstől, szerinte a budapesti irodapiacnak határozott lemaradása van a prágai vagy varsói piachoz képest, ezért indokolható a 2007-2008-ban megugró fejlesztési volumen. A Váci út pedig a már említett előnyök mellett rendelkezik egy az irodafejlesztéshez elengedhetetlen előnnyel, szabad hellyel. A központi részeken ugyanis jóval kisebb tér áll már rendelkezésre, míg a Váci úti folyosón számtalan lehetőség nyitott még az eddigi építkezések ellenére. A hihetetlen mértékű fejlesztési aktivitás mellett a Váci úti irodapiac meghatározó eseménye az a kormánydöntés, mely szerint az új kormányzati negyed a Nyugati pályaudvar mellett található üres MÁV-területen kap majd helyet. A tervek szerint 2009 májusáig elkészülő 150-180 ezer négyzetméter ugyan értelemszerűen nem kerül "kereskedelmi forgalomba", azaz nem lesz része a bérirodapiacnak, ám az ott dolgozó kormányhivatalnokok jelentősen megterhelhetik a környék közlekedését, mind a tömegközlekedésben, mint a Váci úton magán. Mivel a projekttel kapcsolatban még semmilyen részlet nem látott napvilágot, így bármilyen messzemenő következtetés találgatás lenne, ám azt feltétlenül kijelenthetjük, hogy a kormányzati negyed hatással lesz a Nyugati pályaudvar és így a Váci út életére is.

Forrás: Portfolio.hu