Hová tart a magyar ingatlanpiac? - Beszélgetés Hornok Krisztiánnal

Nem indokolt, hogy budapesti ingatlanok hozamprémiummal forogjanak a régiós szintekhez képest. Míg a régióban több tranzakció is volt 5.5%-os hozamszint mellett, addig az utolsó magyar transzparens irodaeladás egy évvel ezelőtt 6.8%-os hozammal ment el. Befektetők vannak, az irodapiac új pezsegni kezdett, Hornok Krisztiánnal, a DTZ ügyvezető igazgatójával beszélgettünk.

Portfolio.hu: Ön szerint meddig folytatódhat a hozamkonvergencia? Hornok Krisztián: Három tényező meghatározó a tranzakciós hozamok esetében; az egyik a kereslet-kínálati viszony, a másik az egyéb piacokhoz viszonyított hozamprémium, a harmadik pedig az általános kamatszint alakulása. Azt gondolom, hogy egy meredeken zuhanó hozamszint és egy fokozatosan emelkedő kamatszint előbb-utóbb behatárolja a mozgásteret és amennyiben ez a folyamat tovább folytatódik, akkor felmerül a kérdés, hogy a hozamok meddig eshetnek tovább. Milyen hozamprémium indokolt Budapesten Nyugat-Európához képest? Hornok Krisztián: Először összehasonlítható termékeket kell találjunk, ahhoz, hogy a prémiumot meg tudjuk állapítani. Érdemes egy viszonylag standard-terméket alapul vennünk, mint pl. a logisztikai ingatlanokat. Ebben a szegmensben a régióban valamivel 7% alatt vannak a legalacsonyabb hozamok. Németországban ilyen tranzakciók valósultak már meg 5%-nál valamelyest magasabb hozamok mellett. Az irodapiacon a régió legalacsonyabb hozamai 5.5% körül alakulnak, míg a fejlett nyugati piacokon 4%-os hozamokat is láttunk már. Láthatjuk tehát, hogy megközelítőleg 150 bázispont a hozamprémium Nyugat-Európához képest. Meddig csökkenhetnek a hozamok Budapesten? Hornok Krisztián: Már 8%-nál is hallhattunk olyan piaci véleményeket, hogy az a szint már veszélyesen alacsony és 8% alá már várhatóan nem fog. Az elmúlt években a magyar piacnak a visszafogott új kínálat miatt elég kicsi volt a likviditása. Az IVG portfólió értékesítése (Inforpark és két Andrássy úti épület) volt az utolsó "makulátlan", kellően transzparens és minőségi tranzakció Budapesten, s a több mint egy évvel ezelőtt - a meredek hozamzuhanás közepén - 6.8%-os hozam mellett valósult meg. Úgy gondolom, hogy ma ez az értékesítés alacsonyabb hozam mellett történne meg. Érdemes ezért kitekinteni a régióba, hiszen úgy gondolom, hogy Budapest esetében semmiféle hozamprémium nem indokolt a régió többi fővárosához, Prágához vagy Varsóhoz képest. Információim szerint a közelmúlt legalacsonyabb hozamszintje 5.25% a régióban volt, s több 5.5%-os tranzakcióról is értesültünk. Ha tehát Budapesten értékesítenének egy olyan épületet, ami Prágában 5.5%-os hozam mellett cserél tulajdonost, az itt is ugyanolyan hozamot eredményezne. Tudomásom szerint azonban hasonló minőségű, adottságú és transzparenciájú épület Magyarországon az elmúlt időszakban még nem került piacra. Több tranzakciót prognosztizálnak erre az évre, mint a megelőző időszakban? Hornok Krisztián: Az irodapiacon két kínálati szempontból gyenge év áll mögöttünk, így nem sok termék került piacra. De úgy látom, hogy egyre inkább kezd pezsegni a piac, ahogy jönnek a projektek, úgy jönnek majd a befektetők is. Alapvetően még mindig kínálati oldalról behatárolt a piac, még mindig sok tőke áll rendelkezésre a keresleti piacon. Nem tart -e túlfejlesztéstől 2007-ben? Átmenetileg elképzelhető, ám nagyon egészséges volt a bérleti piac az elmúlt években. Az új kínálat sokkal erősebb versenyt fog eredményezni, melynek nyilvánvalóan lesznek vesztesei is. Azt prognosztizáljuk, hogy az üresedési ráta átmenetileg növekedni fog. Valamelyest hosszabb feltöltési idővel kell majd számolni és több kedvezményt kell kínálni a bérlőknek. Ön szerint várható -e a forward purchase tranzakciók további térnyerése a hazai piacon? Hornok Krisztián: Ma már nem számít annyira különleges konstrukciónak a forward ügyletek. Az is a forward purchase felé terel több fejlesztőt, hogy ma már közel sem egyértelmű, hogy a hozamok 2-3 éven belül a mostani szint alá csökkennek, azaz a fejlesztőknek adott esetben érdekük lehet egy forward értékesítéssel a befektetőkre hárítani a kockázatot. Egyértelműen egyre több fejlesztő él ezzel a lehetőséggel. A hozam-konvergencia folytatása ugyanis ma már egyáltalán nem annyira evidens, mint korábban. Mit gondol a toronyházak jövőjéről? Hornok Krisztián: Ezen a piacon a toronyházaknak nincsen előzményük, éppen ezért nem ismerjük a bérlők viszonyát az ilyen ingatlanokhoz, így nehéz bármit is mondani. Azt, hogy a piac ki lenne éhezve azokra a plusz területekre, mert máshol már nem fér el fejlesztés, ez így önmagában nem igaz. Az viszont, aki az előző szabályozás alatt vásárolt meg egy területet, mely az új szabályozás szerint a toronyházat engedélyező övezetbe esik, annak érdemes lehet toronyház építésébe vágni, hiszen a megvásárolt telek ára nem tükrözte ezt a fejlesztési lehetőségét. Az azonban egyáltalán nem egyértelmű, hogy a bérlők esetleg hajlandóak prémiumot fizetni egy magasabban lévő irodáért, avagy adott esetben csak diszkonttal lehet feltölteni ezeket a toronyházakat.

Forrás: Portfolio.hu