Küszöbön a tőke - Mindent felvásárolnak?

A régió kereskedelmi ingatlanpiacának alakulását meghatározóan a külföldi intézményi tőke határozza meg az elmúlt időszakban. A rendkívűl aktív fejlesztési és tranzakciós piacok, valamint a meredeken zuhanó hozamok mögött nagy részben a külföldi tőke "vásárlási kényszere" áll.

Az elmúlt 8 évben mintegy 19 milliárd eurót fektettek be az intézményi befektetők KKE-ban, s a várakozások szerint ez az összeg az elkövetkezendő 1-2 év során akár meg is duplázódhat. A tőzsdén jegyzett ingatlancégek és alapok egyre nagyobb szerepet játszanak a régióban. Kérdés azonban, hogy meddig tart ki ez a rendkívűl kedvező befektetői hangulat. Tőzsdei cégek versenyben Marcus Cieleback, az Eurohypo vezető elemzője a Portfolio.hu által rendezett Portfolio Property Investment Forum-on előadásában elmondta, hogy számításaik szerint az elkövetkezendő időben potenciálisan összesen kb. 35 milliárd eurót fektetnének be a külföldi intézményi beruházók. Az Eurohypo kalkulációi szerint ebből 15 milliárd euró származna a tőzsdén jegyzett társaságoktól, míg 20 milliárdot a KKE-régiót megcélzó tőzsdén nem jegyzett cégek fektetnének be potenciálisan. A tőzsdén jegyzett ingatlancégek egyre jelentősebb szerepet játszanak a régió ingatlanpiacán. Ez egyrészt a tőzsdén jegyzett osztrák társaságok (Immoeast, Meinl European Land, Immofinanz, CA Immo) aktivitásának, másrészt az egyre több ingatlanos IPO-nak köszönhető. Ez utóbbi folyamatban igen fontos szerepe van a londoni Alternative Investment Market-nak (AIM), ahol jelenleg kb. 10 milliárd piaci kapitalizációjú ingatlanos céget jegyeznek, melyből több mint 2 milliárd euró kapitalizációjú cég kizárólag Közép és Kelet Európában fektet be. Az AIM a London Stock Exchange alternatív kereskedési színhelye, mely alapvetően a kis kapitalizációjú, ám dinamikus növekedést ígérő cégeknek kínál kereskedési platformot. Az AIM kapitalizációjának 7%-át adják az ingatlanos társaságok, s az arány folyamatosan emelkedést mutat, s egyre népszerűbb megoldást jelent a közép-kelet európai ingatlanfejlesztőknek is. A Trigránit a bécsi bevezetés mellett a londoni AIM-et tekinti alternatívának az elkövetkezendő 5 során tervezett kibocsátás helyszínéül. A bolgár, szerb, román piacokon is aktív BAC szintén folytat tárgyalásokat az AIM-mel, tudtuk meg Alex Bebov ügyvezető igazgatótól. Túl sok tőke? A potenciálisan a régióba áramló tőkét tovább növelheti a REIT konstrukció bevezetése az Egyesült Királyságban. A befektetőbarát instrumentumot 2007 januárjától vezetik be, s vélhetően több jelentős méretű ingatlanalap és fejlesztő választja majd a kedvezményes adózási feltételek miatt. Emellett a jövő évben várhatóan Csehországban is lehetővé válik a befektetőknek a REIT alapítása. A régióba (potenciálisan) áramló tőke mennyisége (azaz a piac kereslete) jelentősen meghaladja a kínálatot, azaz a minőségi termékek kínálatát. A KKE piacok fejlesztési potenciálja ugyan még mindig rendkívűl nagy, ám a régióba áramló tőkemennyiség piaci anomáliákhoz vezet, sőt néhány esetben már vezetett is. A befektetők ugyanis szükségszerűen árversenybe mennek bele a minőségi termékekért, ami a hozamok meredek eséséhez vezetett. Marcus Cieleback előadásában felhívta a figyelmet arra is, hogy ez az előzőekben vázolt pozitív befektetői hangulat és a jelenleg megállíthatatlannak tűnő tőkeáramlás könnyen megváltozhat, aminek igen szignifikáns hatása lehet a közép-kelet európai ingatlanpiacra. Az elmúlt időszak drasztikus hozamesése ugyanis több piac esetében irreálisnak tűnik. Több elemző szerint pl. a bukaresti irodapiac hozamesése és a befektetői aktivitás alapvetően a termékek után vadászó külföldi tőkének köszönhető, s több esetben a befektetők hajlamosak megfeledkezni a valós ingatlan-fundamentumokról. Cieleback figyelmeztetett, hogy az elmúlt időszakban tapasztalt hozamesést - a nemzetközi hangulat negatív irányú megváltozásával - követheti egy határozott, akár 100 bázispontos korrekció a jövőben.

Forrás: Portfolio.hu