Lélektani határátlépők Pesten

A jelek szerint semmi sem képes megfékezni a budapesti irodaépítési hullámot. A fejlesztők egyre-másra jelentik be beruházásaikat, és többségüknél nem kincstári az optimizmus, amikor azt állítják: a terület nagyobb részére lesz kereslet. Az idén az első fél év végéig 150 ezer négyzetméter új irodát adtak át, ezzel a budapesti kínálat túllépte a 2 millió négyzetmétert. A következő két évben ötszázezer négyzetméternyi területtel gazdagodik a kínálat.

Ruff Zsuzsa, a Jones Lang LaSalle (JLL) irodabérlettel foglalkozó munkatársa a cég legfrissebb piacelemzését ismertetve arra utalt, hogy a 2006-os évbe 1,870 millió négyzetméter A kategóriás irodaterülettel lépett be Budapest. A bérleti díj átlagosan 10,5-15 euró havonta és négyzetméterenként, a legmagasabb 18,5 euró. Ehhez jön a 3-4,5 euró hó/négyzetméter üzemeltetési költség. A Jones Lang LaSalle elemzése szerint a kihasználatlansági ráta a fővárosban 11,1 százalék, ennél lényegesen alacsonyabb rátával csak Varsó, London, Párizs és Moszkva büszkélkedhet. A CB Richard Ellis - nemzetközi öszszefüggésbe helyezve a fővárosi irodapiacot - azt emelte ki, hogy már az idei első fél év is rendkívül aktív volt szinte mindenütt a térségben, s ebben Budapest is szerepet vállalt. A társaság szerint a kelet-közép-európai irodapiac ez évi első hat hónapja azt mutatja, hogy a térség érett szakaszába érkezett. Tavaly az elsődleges irodapiacokon - Pozsony, Bukarest, Budapest, Moszkva, Prága, Szófia és Varsó - csökkent a kihasználatlanság, ahogyan a második negyedévben is, amikor az átlagos mutató tovább esett, habár kevésbé jelentősen. A kihasználatlanság jelenleg 7,6 százalékhoz közeli értéken áll, mindössze 0,3 százalékponttal alacsonyabban, mint 2005 végén. A bérbeadási hullám továbbra is erős régiószerte, majdnem mindegyik piacon növekszik, fenntartva a kihasználatlansági mutató esését. Az irodapiaci hozam Nyugat-Európában 4,8, a régiónkban viszont 6 százalék. A hozamkülönbség feltehetően túlzott, mivel a bevásárlóközpontoknál 5,3 és 5,75 százalékos, tehát az eltérés jóval kisebb. Az ipari ingatlanoknál a nyugat-európai hozam 6,7, a régiónkbeli 7 százalék. Érdekes kérdéseket vetett fel Kákossy Beáta, az Eston International vezető tanácsadója. Vajon mi történik majd Lágymányoson, ha az újabb metróvonal javítja a környék tömegközlekedését? Mi lesz, ha a környékbeli nagyszabású lakásfejlesztések és a már ismert, változatos kiskereskedelmi beruházások kapcsán az irodabérlők munkavállalói nagyobb arányban költöznek Dél-Budára? Egy újabb pezsgő, modern városi alközpont kialakulása vajon milyen mértékben alapozza meg a lágymányosi irodapiac további fejlődésének a sikerét? Elvitatható-e a Váci út pozíciója? A válaszok egy része nyilván spekulatív, de átgondolásuk a dinamikusan alakuló irodapiac kockázati elemeinek az értékeléséhez ad némi támpontot - fűzte hozzá. Persze a budapesti irodapiac nem korlátozódik két beruházási helyszínre. A szegmens öszszetettségének érzékeléséhez elég, ha átnézünk a folyó másik oldalára, és megfigyeljük, hogy a ferencvárosi Duna-part beépítése milyen ütemben és milyen piaci mutatók mellett zajlik most és a következő néhány évben. A TriGránit újabb két irodatornyot húz fel a Millenniumi Városközpontban, csaknem 60 ezer négyzetméterrel növelve a kínálatot. A szemközti saroktelken az AIG/Linocoln által indított fejlesztés, a Haller kert 30 ezer négyzetméterrel "száll" be a versenybe.